来源:北京商报
新政持续施压，已经入市的楼盘要么施展促销手段，加快销售速度，要么“选择坚强”，把价格死扛到底；然而即将入市的新盘则正面对不同的挑战：在市场下滑和信贷紧缩双重压力下，低价入市还是高调出击，众多开发商正面临抉择。
当前，如何定价已经成为新盘入市最敏
销售将取决于定价
据北京市房地产交易管理网数据显示，北京上周住宅成交量创2009年以来签约新低。商品房、二手房签约总量1509套，日均215套，一周成交量还不如“新国八条”前的一日成交量。
与成交量急剧下滑相对应的则是入市新盘数量。记者了解到，成交量下降的原因，不仅因为购房者观望情绪加剧，以及限购导致部分需求受到抑制，众多预计入市的新盘延期入市，市场供应量大幅减少也是成交锐减的重要原因。据统计，原本春节后计划入市的新盘近20个，但目前来看，这些新盘大部分爽约。最主要原因则是无法判断市场走势，难以确定楼盘价格，暂时选择观望。
统计显示，2月仅最后一周才有3个楼盘拿到预售证入市推盘。专家分析，一方面开发商开盘持观望姿态，推盘谨慎；另一方面，新政后相关管理部门对楼盘开盘价格监管较严，定价过高的楼盘很难拿到销售许可证。亚豪机构数据显示，2月获准开盘的3个项目整体开盘均价为13667元/平方米，仅相当于上周成交价格的一半左右。
专家分析，新盘定价纠结并不难理解。定价高了，有违政策导向，与市场心理预期不符，销售将是个问题；定价低了，企业利润下降，先期客户不满，影响声誉。新城区的低价盘因为价格低，市场上刚性需求对这类楼盘承受力和接受度更高，销售压力不大，是其敢于推盘的主要原因。
预售证正成稀罕物
据了解，调控后，一些期望入市推盘的项目正在面临暂时无法拿到销售许可证的窘境。据某开发商透露，他所在的项目位于房山新城区，由于是当地中档楼盘的标杆项目，预计开盘定价略高于当地平均水平，但在申领销售许可证时遇到了困难，开盘价几经调整，主管部门的答复都是“回去好好考虑考虑再定价”。企业无奈调低了开盘价格，才最终顺利开盘。而该楼盘的遭遇在当下并不算少数。
根据“新国八条”要求，“各城市政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布”。
与一些目前率先公布年内控制房价目标的城市不同，专家分析，北京的房价调控压力堪称全国之最，因此公开房价调控目标相对谨慎，但管理层现在应该有个基本的预期。今年通过一定的类行政手段限制房价不是没有可能。
豪宅定价更陷两难
然而，事实证明除了中档楼盘之外，高档楼盘在定价上将得到更多的“关照”。“京十五条”规定：对定价过高、预增值过大的房地产开发项目，还将提高土地增值税预征率。未来，定价明显高于区域其他项目的楼盘将被加以重税。
记者了解到，位于东四环朝阳公园附近的某高端楼盘，预计开盘8万元/平方米左右，此前一直未能开盘的原因是未取得销售许可证，但现在困扰其项目负责人的恐怕还有高昂的土地增值税。该项目负责人表示，“定价低了对不起高昂的土地成本，以及后期不断附加的景观、物业等高端产品附加值，定价高了又要缴纳高昂的税费，拿预售证也是问题，真是高也不是低也不是，左右为难”。
阳光100副总裁范小冲认为，对于豪宅、别墅等高端项目，目前已经陷入了困境。这些楼盘的利润偏高，很可能成为稽查和清算的对象。从营销角度来看，定价偏高，征收增值税后，其利润将被大大降低；如果定价偏低，利润也非常微薄。此外，该政策亦对新开高价楼盘的营销策略提出挑战，比如以前以精装上市的楼盘，很可能在新政后会以毛坯上市，以降低其整体售价。
价格调整是把双刃剑
随着时间的推移，“京十五条”、信贷紧缩等压力的持续发酵，市场分化在所难免。从长期来看，一些资金实力较弱的企业未来难逃降价命运，而一些上市公司迫于销售业绩的压力，以及一些品牌企业多业态战略的考量，对价格做出一定调整的可能性在逐渐加大。
但专家提示，价格是一把双刃剑。上一轮调控恒大、万科曾率先祭起降价的大旗，掀起了较大范围内的降价潮，楼市也出现了回暖的表现。虽然当时恒大、万科均取得了销售上的成功，但过程却一波三折，尤其恒大在促销信息的发布方面表现出的模糊反复态度，更是饱受业内外质疑，更有人说恒大赢了销售、伤了品牌。因此，对于楼盘的价格，企业向来敏感。尤其对于大型房企，品牌价值更是其未来销售业绩的基础。因此，新盘定价对于许多房企慎之又慎，“难产”也就不难理解。商报记者 董家声/文
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