规范住房租赁市场

　　住房市场是买卖和租赁并重的市场，租房应是城镇居民居住的第二选择，要引导人们树立购买与租赁并重的二元化消费观念。近些年来，由于各种利益的驱使，从政策导向和居民获取、解决住房问题的意识上看，租赁方式被边缘化。住房市场结构明显失衡，直接影响到房地产市场持续健康发展。

　　目前，我国住房租赁市场存在的问题：一是租赁市场管理体系无序，房屋交易信息不对称；二是房地产开发企业经营方式单一，抑制了租赁市场的整体发展；三是中介服务、交易流程不规范，扰乱了市场秩序。其原因是缺乏行政管理机构对租赁住房供应体系总体把握，加之住房租赁税负较重，导致各项管理难以到位。

　　为此建议：

　　一、制定租赁住房发展规划和相关政策。政府应确定建造公寓式租赁房的年度计划。积极开辟中低价住房租赁通道，减少各类住房入市的政策障碍，增加市场供应；把积极培育房屋租赁市场作为启动消费和拉动经济增长的重要举措，提倡和鼓励租赁住房。

　　二、积极引导开发企业，变单一的销售方式为租售并举的经营方式。政府可引导一批有实力的赋于社会责任感的房地产开发企业，将商品房和公寓式租赁房统筹规划与设计，在对房地产商的土地招标中，应明确租赁房的配比要求，把普通商品房和中低价位公寓式租赁房一起建造；或鼓励房地产企业从投资开发的商品房中按比例拿出一定数量的房源，以满足房屋租赁市场需求。政府对从事租赁房开发建设的企业，要给予一定优惠政策，可考虑从税收政策、相关市政建设税费等方面给予优惠。

　　三、降低住房租赁综合税负水平。要调整出租普通商品住房的税收政策，对普通住房出租实行个人所得税减免；或参照上海的做法，将现行各税种的税率合并为综合税率，将个人住房租赁税负降低至租金收入的5%；或采取地方税部分财政返还或补贴的办法，以促进居民或单位盘活存量住房。

　　四、完善住房租赁市场的规章制度。各地要依据2011年2月开始实施的《商品房屋租赁管理办法》，及早研究并制定相应的配套规章和政策措施，明确各类房屋租赁业务的管理程序和税费标准，出台一系列有利于租赁行业和市场发展的政策措施：第一，按照依法行政的要求，实施房屋租赁登记备案制。第二，规范住房租赁成交行为，强化合同管理。第三，建议物价部门会同房地产管理局，定期发布住房租金指导价格，租赁价格以基准租金为标准，允许有一定幅度(如5%)的浮动，逐步形成合理的租金。

　　五、规范房地产经纪行为。一是要健全房地产中介服务市场规则，规范房地产中介服务行为，以取信于消费者，进而发挥房地产经纪在提供交易信息、降低交易成本，保障交易安全等方面的重要作用。二是认真实行房地产经纪人员职业资格制度，切实履行好行业协会的职能。注重充分发挥房地产经纪行业的自律作用，建立房地产经纪人员、经纪机构信用档案系统，将经纪活动中的不良行为记入信用档案，并以适当方式向社会公示，加强社会监督。三是政府要加强管理。