资金告急地产商涉险高成本民间融资

　　持续的货币紧缩政策之下，地产商资金紧张的苗头显现。本报记者近日从多家机构获悉，一些地产公司尤其是中小型公司目前正在尝试以前不常用的高成本民间融资，民间拆借、员工融资、私募股权基金等形式广泛存在，在今年市场极度不确定中，这些融资在风险与收益间艰难地寻

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　　“许多非上市房企在扩张或资金紧张时，往往通过民间融资来解决资金缺口，这种民间融资成本最低都在3分左右，也就是说，一个亿的融资，年利息基本上将近4000万元。”北京联达四方机构董事总经理杨少锋说。

　　浙江温州一小型开发商透露，今年新政之后，民间融资的利息陡然升高，达到45%左右，即使如此，新年之后房地产的民间信贷也已开始收紧。

　　一些上市公司公告信息显示，在2007年至2008年期间，一些开发商通过委托贷款方式获得资金的年利率为20%，而民间借贷的利率则更高。

　　最近曝光的重庆市人大代表张明渝实名举报案，揭开了当时地产商通过地下渠道获取高利率贷款的冰山一角。由张明渝控股的重庆同创置业，2008年通过信托获取贷款的利率月息为6%、年利率高达72%。

　　另一些公司通过彼此间签订借款合同来融资，成本也不低。2010年7月，世茂股份全资子公司北京财富时代向海尔家居、海尔财务集团签署买方信贷借款合同，海尔财务集团向财富时代提供3.5亿元借款，期限12个月，借款利率为央行同期贷款基准利率上浮5%。世茂方面透露，不排除今年还会以上述方式融资。

　　北京一家大型信托金融机构人士透露，今年信贷非常紧张，地产商融资成本已至少上升5%。“我们已经很长时间没有做房地产信托了，不好做，尤其是在限购城市。”该人士说，一个合格的信托产品必须满足三个基本条件：四证齐全、二级资质以及自有资金达到35%以上；信托一般要求的收益率在13%-15%之间，这个条件今年或许难以达到。

　　近期，浙江杭州某著名大型地产公司因下属项目公司开发建设的需要，通过浦发银行信托，向员工进行阶段性融资。据了解，此次融资起点额为10万元，不设上限，贷款期限为2年，预计员工年收益率12%，期满一次性还本付息。

　　员工融资早已有之。早在2004年，绿城杭州深蓝广场项目就曾向内部员工募集资金，每份在5万元以上，投资回报率为9%。

　　2005年，绿城通过委托信托公司办理资金信托，向内部员工募集资金，用于“金沙港”项目的开发，5万元起募，到期后一次性还本付息，年收益率为12%。据悉，绿城内部集资的年收益率，最高曾达15%以上。

　　另一家大型央企集团也变相进行员工融资。每次地产公司各地有新盘推出，首先由集团内部员工优先购买，“这样可以得到大量首付款，保证项目现金流，而且积累了大量人气，首期销售顺利，后面还可以接着涨价。”接近该公司的人士称。

　　前述信托机构人士表示，员工融资的成本比银行贷款高，融资额度也不会太大，还存在法律风险。他不是很看好这些民间融资，因为今年限购政策非常严厉，需求没有了，成交严重下滑，地产商回笼资金困难，这些高成本借的钱还起来会有困难。“如果说往年收益大于风险，那么今年则可能是风险大于收益。”该人士表示。

　　国家统计局公布的数据显示，1-2月，开发商资金来源增幅快速回落至16.3%，而去年为25.4%。上海易居房地产研究院院长杨红旭认为，开发商整体上已经比较差钱，促销潮正在慢慢逼近中。他预计，二季度促销项目必然会大面积增多，三季度部分项目将会出现让利10%-20%的促销，主要是在一二线城市。