来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
2011年或是中国房地产并购之年。
3月23日，《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》（下称《报告》）结果显示，2010年以来房地产企业出现强者愈强的局面。
这份由中国房地产研究会、中国房地产协会与中国房地产测评中心联合发布的《报告》，对1000家房
《报告》称，在2009年房企IPO融资总额为302亿，但进入2010年，这一数字却为零，融资紧张程度可见一斑，加之2011年的调控大环境，整个房地产行业的市场集中度会进一步提高，2011年市场优胜劣汰的淘汰机制将加速运行。
近日，SOHO中国董事长潘石屹也表示，限购令出台后，各个城市商品房成交量大幅下降，预计至少有50%的房地产企业会在未来两三年内被淘汰出局。
融资通路的“压力测试”
由于房地产市场整体客户量减少，《报告》认为2011年将出现全国六万余家房地产企业竞相追逐有限客户的局面，这也造成了竞争白热化，使得部分房企面临严峻考验。而“融资能力”将是这一次市场进行的“压力测试”之关键指标。
2009年，受益于宽松的货币政策以及扩张性财政政策，融资环境宽松，但进入2010年，内地信贷融资渠道被严密控制、股市增发全面收紧，可供房地产开发商利用的融资渠道日益收紧。
经《报告》统计，2010年百强房企实现股权融资112亿，较2009年的463亿大幅缩减，而债券融资额为618亿，较2009年的373亿明显增加。2010年信托融资大幅增长，从不到50亿增长到194亿，其中百强企业占据了130亿。
之所以出现这种情况的背景是：2010年4月下发的“国十条”明确规定对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
“市场剧变影响最大的是融资能力较弱的中小型开发企业，如果这类企业在开发项目销售已经过半，那么其生存基本不会受到影响，但如果其主要项目处于开发初期或中期，融资能力较弱将成为其发展的最大瓶颈，使企业被兼并收购的可能性大大增加。”中国房地产测评中心点评道。
此外，对于在地区市场拥有竞争优势的开发企业而言，如果能有效地解决融资渠道和融资规模问题，调控将是这类企业的重要发展契机，能够迅速收购资金压力较大的企业，在地区市场实现扩张。
而对于保障房建设，中国房地产测评中心主任龙胜平认为，有实力的大企业才有可能从保障房计划中获利。一般来说，地方政府评估的指标有三，第一个是规模类的指标，使得大企业承接保障性住房的概率大大增强；第二是财务稳健类的企业；第三有比较好的社会声誉的企业。”
市场进入百亿级竞争
按照《报告》综合实力指标，排前10的房地产开发企业分别是：万科企业股份有限公司、恒大地产集团公司、保利房地产（集团）股份有限公司、上海绿地（集团）有限公司、大连万达集团股份有限公司、中国海外发展有限公司、绿城房地产有限公司、广州富力地产股份有限公司、碧桂园控股有限公司和雅居乐地产控股有限公司。
其中前10强所占的销售面积达到5893万平方米，占百强销售面积的45%，销售金额达到5936亿元，占百强总销售面积的42%。前20强、50强销售面积分别为8442亿元和11730亿元，占百强总销售金额的59.7%和83%。
此外，房地产企业的竞争进入百亿级别。“前20强房企销售金额的中位数为326亿元，明显大于百强中位数79亿元，门槛起点显著提高，整个行业的竞争已经从数十亿元的竞争态势转向百亿竞争。”《报告》称。
根据《报告》，和销售金额一样，百强房企的销售面积也呈现向前集中的态势。万科正是这种趋势的集中体现。2010年万科实现销售金额1082亿元，销售面积898万平方米，比2009年分别增长了74.3%和48.5%；而百强企业的销售金额均值为141.35亿元，销售面积均值为130.96万平方米。万科的业绩远远好于同行平均水平。
2010年以来的三轮、且越来越严厉的房产调控加剧了这种竞争。
小开发商的销售面积开始下降，而大开发商的销售面积依然在增长，而且大开发商开始进入二、三线城市，进一步抢夺地盘。
“调控影响了成交量而不是价格。”中国房地产测评中心主任龙胜平介绍。《报告》数据显示，前50强和前20强的总体销售面积比2009年有所下降，但前10强总体销售面积有大幅增长。“这主要是由于房地产企业的品牌效应日益明显。”
地产巨头的二、三线布局更进一步挤占了小开发商的活动空间。2010年，万科、恒大等房企纷纷拓展布局区域。据统计，2010年万科共获得106块土地，大多数位于二、三线城市，同时确定2011年以二、三线城市为投资重点。
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