“明码实价”调控不了房价

　　“明码实价”调控不了房价

　　上海易居房地产研究院综合研究部研究员 张秀琴

　　发改委要出手调控房价？近日一则“国家发改委目前正在研究制定关于要求商品房明码实价的相关规定，将在近期推出”的报道引来了业内外人士的广泛关注。报道称，这正在制定的规定要求开发商必须一次性公布房源，每一套商品房、代办业务的费用和物业费用都必须明码实价，不得在标价之外再加收任何其他费用。开发商可以在标价的基础上打折、降价，但标价不得超过申报备案的价格。只有再申报备案价格后，价格才能根据再备案的价格更改。

　　细看规定要求，所谓的“明码实价”无非是现已在多个城市实行的商品房价格备案制度。这个制度早在2009年底就见诸江苏省出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》，并曾被认为是遏制房价的一剂“猛药”。2010年3月开始，在扬州、泰州、盐城等城市相继实行。4月住建部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》之后，这一制度更是由局部的地方性的规定，变身成为了全国范围内的措施、政策。

　　 但值得注意的是，从扬州等地的实践结果来看，一年下来该制度调控房价的效果并不佳。截至2010年12月，扬州新建商品住宅均价已经达7828元/平方米。2010年以来扬州新建商品住宅均价不但没降，增幅反而较2009年还高，达到了30%左右，与政策预期相差甚远。

　　 事实上，“明码实价”并没有抓住房价飙升的源头，如此治标不治本的调控也是注定要无疾而终的。从经济学的角度来看，有持续的供不应求才会有持续的价格上涨。当前我国房价高企的主要原因无非是住房供求的失衡。

　　 首先看需求，在我国住房需求可以分成两大类：一类是真实的消费需求，这种需求是无法被长期抑制的，压抑得越久爆发时就越猛烈。受“城镇化”、“婚龄人口的增加”、“收入提高”等长期因素影响，时下我国刚性需求有着坚实的增长基础，但遗憾的是这类需求的增长并不能解释房价在短期内的暴涨。要看清房价涨跌还得从另一类需求入手，即由房屋所固有的增值保值属性所引发的投资需求。2009年我国广义货币M2增加了27.7%，同年名义GDP仅增长6.7%，多余的资金多数都进入了楼市和股市。长期以来我国投资渠道匮乏是这一现象产生的直接原因。泛滥的资金，不仅增强了通货膨胀预期，导致住房投资需求增加，更直接参与住房投资推高房价。

　　 其次看供应，土地是决定房地产长期供给的首要因素。“18亿亩”农地红线划定后，随城市化进程推进，城市建设用地日益紧张是必然趋势。以上海为例，2010-2020年全上海可新增的建设用地指标仅121平方公里左右，建设用地相当紧缺，而在建设用地中可用于房地产开发的又只占很小一部分。日渐稀少的土地相当于给房价上了保险。由此看来，有效的调控还须从供需入手，寄希望于“明码实价”来控制高企的房价，实在是没能对症下药。