土地财政反哺房地产开发商？

　  恒盛等七家公司去年获奖10亿

　　现在还有什么企业可以获得地方政府的奖励？随着在香港上市的部分内地地产公司的年报陆续披露，被视为暴利行业的地产开发商，在去年仍从地方政府那里获得了不菲的奖励。

　　《第一财经日报》记者本周查阅了多家香港上市内地房地产企业的2010年年报后发现，包括恒盛地产、世茂房地产、SOHO中国、绿城房产、龙湖集团、复地集团及盛高置地在内的七家地产商均获得了数额从6亿多至100多万元人民币（下同）不等的地方政府奖励或补贴，金额共计约10亿元。

　　开发商获地方高额奖励

　　从2010年年报的数据看，2010年获得地方政府奖励或补助最多的地产商是恒盛地产，金额高达6.6亿元，其次是世茂房地产，该公司2010年获得的地方政府奖励或补贴达2.6亿元。此外，SOHO中国从北京市所辖三个区县财政局获得4000多万元补贴，绿城房产也获得近1300万政府补助。

　　恒盛地产在财报中解释，6.6亿元的奖励“代表地方政府机构对本集团对地方所做贡献的奖励”，但并未说明地方政府奖励具体来自哪些城市。根据年报，2010年公司纯利为36亿元，去除投资物业的公允价值浮动后的纯利为17.7亿元。

　　世茂房地产的2010年财报则显示，公司去年核心业务利润约40.1亿元，“已收政府补助金”为2.6亿元。香港一位会计师告诉记者，政府奖励或补助是偶发性收入，一般不计入企业核心利润。

　　SOHO中国则较详细地披露了政府补贴的来源：“根据各地政府颁布的地方法规，本集团就部分已落成项目收到北京市怀柔区财政局、北京市崇文区财政局及北京市东城区财政局合共人民币4419万元的政府补助。”

　　记者致电北京怀柔区财政局求证此事，相关人员表示，SOHO中国去年确实从当地获得了一定财政补贴。依据怀柔区规定，凡在当地注册纳税、年财政实得达到一百万元的企业，都可按纳税金额获得一定比例的奖励。奖励的标准为：营业税按40%给予奖励，增值税和企业所得税按60%给予奖励。奖励的对象不限于房地产企业，凡达到条件的企业都可以获得。

　　但记者在采访中亦了解到，地产企业获得的地方政府奖励及补贴并非只有上述这一形式。负责某地产基金的管理人向记者透露，如果某地产公司为某地建设了公路等配套设施，一般当地政府都会以其他的土地开发项目作为补偿，但是，这一点是不能签到合约上的，同时土地还要进行公开的招拍挂，因此，政府只能以投资奖励等形式对开发商进行补贴。

　　他以自己的亲身经历表示：“以前二线省会城市，尤其是开发区，上述现象都比较普遍，现在这种情况在二线城市已经比较少了，但三线城市则还是相对普遍。”

　　地方奖励是普遍现象？

　　某香港上市内地地产公司人士向记者透露：地方政府奖励、补贴房地产开发商的现象在二、三线城市确实比较普遍，因此对那些以开发二、三线城市为主的开发商而言，受地方优惠政策的影响较大。但在一线城市，大部分地方政府奖励是象征性、友好性的，数额并不大，只是希望与开发商保持好关系，不会对开发商拿地决定构成实质影响。

　　资料显示，截至2010年底，恒盛在12个城市共有31个发展中项目，土地储备23%位于一线城市，77%位于二、三线城市，去年二、三线城市的销售额近60亿元，较2009年增加127.9%。由于恒盛地产投资者关系部相关人士拒绝透露更多关于公司获得地方政府奖励的来源及细节，因此也无从了解6.6亿元的奖励到底因何而来。但如果是地方以税收补贴的形式奖励地产企业，难以达到如此高的数额。

　　盛富资本总裁黄立冲也表示，地方政府奖励的现象在房地产开发过程中是非常普遍的，国家要求土地出让必须经过招拍挂，而这一制度与地方政府在招商引资过程中与潜在的房地产投资商谈判的条款是有明显冲突的。“作为开发商，必须知道土地的最终成交成本，在土地拍卖时才能稳操胜券，政府为了让其中意的开发商中标，会承诺开发商土地拍卖后会拿到一部分的分账，这部分分账可以以各种名目，例如土地平整费用补助或者投资奖励等补偿给开发商，结果造成在拍卖中，政府安排的开发商有政府补偿，竞争力大大加强，招拍挂价高者得的机制形同虚设。”

　　事实上，2006年8月，国务院办公厅曾发布《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，要求从2007年1月1日起，土地出让收支实行彻底的“收支两条线”。通知明文要求：“任何地区、部门和单位都不得以‘招商引资’‘旧城改造’‘国有企业改制’等各种名义减免土地出让收入，实行‘零地价’，甚至‘负地价’，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。”

　　住建部副部长齐骥在去年初曾在国新办就“促进房地产市场平稳健康发展”等内容举行的发布会上明确要求，地方政府要抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税等规定。

　　但实际执行的情况并不乐观。审计署去年中旬曾公布调查结果，2008年1月至2009年6月期间，有7个省级和59个省以下地方政府及开发区为吸引投资，自行出台税收减免和先征后返政策，或以政府奖励、财政补贴等名义将税收和土地出让金等收入返还给企业，涉及金额125.73亿元。

　　地方政府奖励、补贴房地产开发商现象屡禁不止的根本原因，还在于地方财政对“土地财政”的依赖仍然严重。中国土地学会副理事长黄小虎在《红旗文稿》撰文指出：“目前地方政府看重的主要是土地出让金，出让金占地方财政预算内收入的比重，已达百分之四五十，少数地方甚至超过预算内收入。”