叶檀：地方政府定房价之害

　　特约撰稿 叶檀

　　地方政府为处于焦灼期的房价火上浇油。

　　今年1月26日，国务院发布史上最严厉的“国八条”房地产调控措施，第一条就提出各城市政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。4月份眼看将到，只有超过50个城市的政府公布房价目标，但是，根据要求需要公布房价控制目标的，并不仅仅是直辖市、省会城市、计划单列市和房价过高的城市，而是全国的600多个城市，这也就意味着有500多个城市将集中在数天时间内公布，甚至秉持法不责众的心理，根本就打算不公布。

　　地方政府不希望房价下挫，制定房地产价格目标动作迟缓、避重就轻，不到万不得已不出房价调控目标，定价时根据GDP、人均可支配收入等目标制定房价上升区间，对于民众的房价下跌预期、对于关键的房价收入比等指标绝口不提。愤怒的反高房价者称之为涨价令，而非限价令。

　　以目前地方政府公布的房价限制令，中国房地产泡沫不可能在现有的基础上缩小。多数城市以“当地经济发展目标”作为确定控制目标的上限，绝大部分中西部城市GDP保持两位数增长，如果房价与GDP挂钩，预期今年房价将有15%左右的涨幅。纵观2003年之后的市场，全国平均房价上升最大的幅度也不过在20%左右，事实上这样的政策是在纵容房价上涨。

　　房价与人均可支配收入增长貌似有理，实则不然。由于中国房地产泡沫已经过高，房价收入比远超警戒线，如果从2011年开始房价与人均可支配收入挂钩，中国的房产泡沫不可能被挤压，最好的状况就是不再恶化。这恐怕是地方政府所设想的最佳状态，这样对上对下都能有所交待，也不会摧毁土地财政的根基。

　　同时，与人均收入挂钩有制造虚假政绩、房价虚跌的效果。按照1月20号国家统计局公布的数据，2010年我国城乡居民人均收入比上年分别实际增长7.8%和10.9%。2010年我国城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%。扣除价格因素，实际增长7.8%。可见，房价限定存在两个上限，与扣除通胀因素之后的城镇居民可支配收入挂钩，涨幅在7.8%；如果与不扣除通胀因素的可支配收入挂钩，涨幅将达到11.3%，这意味着房价将大幅上升。

　　虚增收入的办法还包括增加居民的财产性收入。2010年城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长10.7%，财产性收入增长20.5%。换句话说，拥有一套商品房资产的人，哪怕工资一分钱也没涨，只要房价上升，财产性收入就会随之上升。因此，鼓励居民买房然后提高房价，客观上起到了提高居民人均收入的效果，实在是滑天下之大稽。

　　地方政府制定房价目标时，还可以玩弄数字游戏。中国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，在目前已经公布房价调控目标的城市中，对于房价这个概念并无确切定义。部分城市规定是“新建商品住房价格”，而另外一些则是“新建住房价格”。随着保障性住房在今年下半年开始上市，新建住房价格将有下降趋势，住房价格的涨跌很容易被操纵，比如增加保障房价格权重，或者增加郊区盘的供应，种种手段不一而足。

　　笔者早就建议，制作典型楼盘价格指数是好办法，能够一眼就看出房价涨跌，比如上海以汤臣高尔夫、杭州以绿城玫瑰园的每月价格涨跌作蓝本，方便而实用。但有关方面却热衷于均价，原因就在于均价容易玩弄招术，而典型楼盘价格指数过于“死板”，没有操纵数字的空间。

　　只要土地财政不改变，地方政府一定是房地产泡沫最大的受益者，此次房价控制目标的公布显示出残酷的事实，中央政府基本上在与所有的地方政府博弈，他们拿着行政之矛攻地方政府的厚盾，胜算不大。

　　改变中国房地产市场生态，中央政府的核武器并不是让地方政府顺从，而应该市场与行政方式并举。

　　收紧货币降低资产收益率，让投资者主动退出市场，这是上策。中策是给予地方财政一定的自主权，将集中于中央的财政部分释放到地方政府手中，改变目前极不均衡的责权利分配格局，理直气壮地要求地方政府制定出切实可行的保障房目标，承担起社会保障的应尽之责。下策是让地方政府自己革自己的命，制造出一些虚假数字政绩来让大众欢呼，目前使用的就是下策。

　　任何调控要收到实效，都要在理、在市场，仅凭行政权力的傲慢，难以达到效果。