万通地产转型：欲成商业地产的冯小刚

　　4月14日，万通地产（600246.SH）举行主题为“转型与创新”的2011年度新品发布会。对于万通地产来说，由负责商用物业的副总经理周东权亲自来担当主持人，看出万通对年度新品发布会用心之重，使得本次发布会意义非凡。3月31日，万通地产联合体刚刚以15.5亿元摘得上海虹

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　　这是冯仑布局大万通，辞任万通地产董事长之后，万通地产新管理团队的第一次亮相。新董事长许立、总经理云大俊等高管悉数到场。

　　更为重要的是，本次发布会上万通地产厚积薄发，在商用物业领域集中发力，推出5大新项目，算上万通地产已经持有经营商用物业项目，达到6个，未来5年（至2015年），商用物业开发面积将超过100万平方米、总投资约150亿元、持有投资级商用面积超过50万平方米、目标年租金收入11亿元。

　　超百万平方米投资级物业

　　据介绍，目前万通地产经营中、在建及待建的投资型商用物业项目储备已达到6个，分别是北京万通中心D座、北京CBD核心区Z3地块、天津万通中心、杭州万通中心、天津泰达城R3地块和上海虹桥地块。规划建筑面积高达113万平方米，至2015年，万通地产自持的营业中投资级物业面积超过50万平方米，持有物业估值超150亿元。

　　万通地产商用物业的规模不菲，而其相对价值则更加突出，原因在于万通地产商用物业的产品选择——投资级物业。以“万通中心”系列为例，万通地产新任总经理云大俊说：“我们只做一线城市核心商务区或新兴商务区，以及二线城市核心商务区的项目，因为只有这样的项目未来才能获得充分的运营收入，也为我们丰富多元的财务安排奠定基础”。

　　许立强调，万通地产仍然会坚持“滨海新区、美国模式和万通价值观”的既定战略，而转型期的策略安排则是：在住宅领域将会巩固并拓展改善型需求客群，增加度假和休闲产品，丰富住宅产品线；在商用物业领域将会坚持美国模式，以万通中心为主轴，租售并举，采用创新的融资渠道，提升专业运营能力。

　　财务总监出身的云大俊更习惯于用数据说话，他透露，万通地产力争5年内商用物业的收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资级持有物业占总资产20% 至30%。对万通地产的新团队来讲，这是一个有挑战的转型目标。“我们团队有信心完成公司的既定战略目标”，许立信心十足。

　　万通中心城市综合体是万通地产商用物业的主要产品类型，其特点是以写字楼为主导 ——早在几年前万通地产就开始花大力培养写字楼运营能力，目前持有经营的万通中心D座项目在推出市场10多个月就达到满租，并且保持了CBD区域一线租金水平。

　　在当天的活动上，万通地产产品研发总监刘克峰还发布了《万通中心写字楼标准3.0版》，新产品将在甲级写字楼标准的基础上，更加关注产品在全生命周期内的可持续发展，强调安全和艺术特色。

　　携手巨头 给力美国模式

　　数字生长的背后，万通地产将在“美国模式”的指引下，走出一条“中期持有，能力导向，资本收益，收入多元”的特色路径。由于万通地产的商用物业战略模式与金融、资本运作高度相关，所以，万通地产的新董事会和管理层中，增加了不少专业与金融背景的成员，新团队的搭建已经为践行“美国模式”做好准备。

　　而与金融巨头中金和国际级商用物业专家香港置地的战略合作，也给万通地产所倡导的美国模式以有力的支持——资本和运营能力是商业地产的两大核心要素。当天的活动中，中金直接投资部副总经理滕胜春、香港置地中国商用物业总经理高伟强和美国 AS+GG 建筑设计事务所的合伙人Bob Forest 也专程出席，并以战略合作伙伴的身份表达了祝愿。

　　在万通地产之外，母公司万通控股旗下仍有北京万通新世界广场，以及远在美国纽约世贸大厦的“中国中心”项目。从大万通的历史来看，位于北京阜成门的万通新世界广场是万通地产的商用物业的起点，而“中国中心”项目则代表了后者的未来。作为“万通中心”的海外版，万通从“中国中心”项目上汲取营建与运营管理经验，全球配置软资源，建立各种世界超一流水准的资源平台，将充分服务于“万通中心”系列产品在内地的连锁扩张，这一优势并非内地其他发展商可比。

　　在冯仑看来，海外不动产市场因发展时期早、成熟度较高，对产品与服务的理念更为深入，只有在海外市场投入真金白银，赤身肉搏，才能够学到真功夫，而这样的功底将是万通地产决胜内地高端物业市场的最大底气。

　　万通地产的商用物业投资战略清晰，且战术层面近年来不乏创新。万通地产把商用物业投融资模式体系化，对应项目开发运营的四个阶段，进行不同的组合运用：在拿地前夕，即引入战略投资伙伴实现股权合作，共同开发，以此降低自有资金投入；在开发建设阶段，引入私募股权投资基金（PE）、银团贷款或信托资金，完成项目的开发建设；在持有经营阶段，引入商用物业孵化基金，实现早先合作股东的利益退出，并加强项目的运营管理，以提高租金与出租率为目标；然后，在出租率与租金收益保持稳定后，通过各种金融产品比如REITS等，向包括养老基金、保险机构等机构出售部分或全部权益。

　　目前，万通地产运营及在建状态的商用物业大体遵循这一思路。去年底，万通地产联合体夺标北京CBD中服Z3地块，就是联合多家不同专业背景的机构共同竞标。在体量近14万平方米的杭州万通中心开发中，通过股权基金的方式转让了51%的权益，实现了合作股东的利益退出，提前回收了部分投资收益。另外，在目前出租率达100%的万通中心D座中，通过不到2年的运营管理，实现满租，继而向银行申请经营物业贷款等融资方式，提高了股东自有资金使用效率。

　　在这样的战略、战术策应下，万通地产未来的商用物业将以“万通中心”展开版图。商用物业事业部总经理许良飞表示，万通中心将集中在京津环渤海、长三角、成渝地区复制，主要在北京、上海、天津、杭州与成都等中心城市展开。

　　成为商业地产的冯小刚

　　尽管冯仑已经抽身而上，奔着万通控股三年内海外整体上市的目标，在大万通层面谋篇布子，但万通地产的股权结构没有发生任何变化，冯仑作为实际控制人也没有发生任何变化。更重要的是，多年来其商业哲学已经浸染到万通地产的骨子里。在他看来，万通地产做商用物业就是要“成为商业地产的冯小刚”。

　　因为中国的房地产市场也好，商业地产也好，“不差钱，不差地，不差机会”，关键是你是否做到了“良心好，手艺好，眼光好”，如果你成为商业地产的张艺谋或者冯小刚，那么“好钱就会跟着你走”。

　　他解释说，单按照保险行业资金投资新的规定，将可增加大概4000亿到商用物业领域，他们一定选择风险比较低，回报有保障的项目。再比如，还有大量的私人银行的钱。随着经济和金融的发展，虽然从银行渠道的融资受到了限制，但市场上并不差钱。如果你是上述所说的“三好生”，你在找钱，钱也在找你。至于土地，由于是空间的生意，理论上也是动态无限的——只要在容积率和地价上有了空间，就相当于有了新的土地。而从机会上说，由于中国市场广大，总会有机会。

　　“既然这个市场不差钱，不差地，不差机会，差的是三好生，那么你急什么？我们的第一追求永远是好，是能力，最终把自己变成商业地产的张艺谋或者冯小刚”。在冯仑看来，产品选择和运营能力的重要性高居首位，他认为当前商业地产最大的问题是租金不够长期和稳定，租金投资回报不够，因此不足以支持财务上的一些安排，比如REITS，“其实主要不是政策环境不够，是市场表现不够”，他说，万通地产的商用物业战略转型与创新是马拉松的长跑过程，只要是“三好生”，就能持续不断地保持自我超越。而这种低风险，中速度，高回报的策略能够坚定执行下去，就一定能剩者为王。

　　“现在只是马拉松过程中的阶段掌声，好日子还在后头，我对我们的战略和新团队充满信心”，冯仑说。