来源：时代周报
作者：王珏磊
4月17日，“史上最严厉”的房地产调控“国十条”出台已届一年，市场博弈仍在花样翻新地继续。一年间，继“国十条”之后，“国五条”、“国八条”也接踵登场，限购、限贷、加息、房产税等颇具杀伤力的招数纷纷祭起，力图阻截房价的狂飙突进。然而，三轮重磅调控，撼动
一年调控效果不佳
从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。此轮督查，再度彰显中央对房地产调控的决心。赴上海督查组一位工作人员对时代周报透露，此前各城市出台的与GDP增幅挂钩的房价调控目标，中央认为有所欠缺，督查的目的也是希望部分省市能有所调整。“中央希望各城市能切实抑制房价过度上扬，如果效果不理想，不排除中央层面有新一轮调控措施出台。”
“国十条”出台至今已满一年，其间又有“国五条”、“国八条”相继登场，在去年两轮调控主要收紧信贷、推进房产税试点的基础上，今年1月的第三轮调控即“国五条”又进一步推行“限购令”，再度强力扼制市场需求。但，撼动的只是成交量，房价却坚挺如故，未见松动，这显然与百姓期望相距甚远。“一年来调控确实不够到位。”督查组工作人员称。
成交量的低迷，被认为是调控至今的主要功效。“限购令的威慑力度还是很大的，严加打压投资需求，让一些楼盘的销售陷入僵持。除了一些特别刚需的楼盘还有一定成交量，高档楼盘基本上是卖不动了。”上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣告诉时代周报。
然而，据上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析，一年来，无论是成交量还是均价，只是涨幅有所收敛。“去年全国新建商品房成交量的增幅是10%，2009年是40%多，市场有所降温。此外，去年成交均价的涨幅是7.5%，2009年则是23%。两个大幅回落，说明调控是有效果的，但问题在于价格并没有得到控制，东部大城市涨幅还是比较大，调控的效果并不是很明显。”
“去年的调控没有达到预期的目标，楼价不跌反升，市场恐慌性购房又再次出现，导致了今年初第三轮调控的出台。如果今年还不能稳定房价的话，我相信还有第四轮。越调控房价越高，也是楼市的一个怪圈，调控确实很难，但不调又不行。”中原地产项目副总经理黄韬告诉时代周报记者。
日前，在赴浙江督查时，国土资源部副部长小苏表示：“中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。”
“量价齐跌”是种“假摔”
既已“事关全局”，“好消息”也因缘而来。近日，北京、深圳先后宣布，3月楼市成交均价、成交量均有大幅下滑。北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月份北京新建商品住房成交均价为19679元/平方米，环比下降26.7%，同比下降10.9%，出现了19个月以来的首次同比下降。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，3月份深圳新建商品住房成交面积为22.8万平方米，是2003年以来成交量最低的3月；每平方米成交均价也跌破2万元，为19424元，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。
然而，这一轮的“量价齐跌”，却被业内人士一致认为是一种“假摔”，通过结构性推盘而人为造成的均价下跌。北京市建委也承认，成交区域的“偏远化”是导致价格下降的主因。今年以来，大兴、房山、密云和朝阳区东南部地区大量推出中低价位、中小套型商品房，套总价在150万元左右居多。3月，这4个地区成交量占全市的七成以上。
相对易于人为操纵的均价，国家统计局采用的价格指数，被认为更能反映市场价格的真实状况。4月18日，统计局最新发布的数据表明，70个大中城市住宅销售价格指数3月同比全部实现上涨，但从环比数据来看，有12个城市实现了新建商品住宅环比下降，8个城市与上月持平。在价格指数的统计口径下，北京、上海都只是环比持平。
在黄韬看来，量跌价稳仍将是下一段时间的市场景观，10月以后才可能出现价格真正的松动。“每一次调控，开发商和政府都会有一段僵持的时间，看谁能坚持到最后。目前双方仍在对峙，如政策不松动，甚而加大力度，政策叠加效应会在年底显现，开发商不得不以价换量，我估计房价会下跌10%左右。”
市场博弈仍在继续
博弈仍在继续。地方政府为完成年度房价调控目标，可能对政策再度加码。4月13日，国务院督查组抵达次日，深圳市政府就开始酝酿新调控政策，或将规定新推楼盘单位价格不得超过上期价格，而部分高价物业则将转为现售或停售。据了解，目前深圳一些在售豪宅已被迫停售。
4月15日，全国首个“限房价、竞地价”普通商品房在北京也正式开始选房。据了解，“限价中小套型普通商品房”这种方式也得到了国务院的认可，今年将在北京全面推开。
尽管调控重拳频出，一些上市房企仍然保持了漂亮的销售业绩，颇有“逆势而上”的架势。数据显示，万科、保利、金地一季度销售金额分别同比上涨135%、72%、82%，销售面积分别同比上涨144%、30%、45%。并且，保利和金地的销售均价同比涨幅分别高达32.61%和26.14%，远超政策“红线”。
不断收紧的政策预期，也让开发商在“降”与“不降”之间游移，颇受“煎熬”。有报道指出，在公布了第一季度销售数据的开发商中，除万科、雅居乐等少数几家达到全年销售目标的25%外，多数公司的销售情况并不理想，尤其是3月份出现普遍下滑的迹象。即便是万科等房企巨头，3月的销售额也远低于1月。而在这样的寒意中，中信、合生、富力、恒大、越秀等十家开发商日前仍高调表示，将顺应市场变化，但绝不降价销售。
开发商“嘴硬”背后，是“不差钱”的底气。多位业内人士认为，开发商完全可以通过放缓投资步伐应对调控带来的压力，像万科、金地已经宣布无条件放缓拿地速度，而部分开发商仍可通过海外融资、银行授信等方式成功融资。
不过，在黄韬看来，“开发商口头上都不会说缺钱，不到最后一刻不会承认缺钱，不会轻易减价。”
第四轮调控可能出台
尽管北京、深圳均价下降被指“假摔”，但低端住房供应与成交量的上升，还是减轻了整个商品房市场的需求压力，也被部分市场人士看作是房价实质下跌的利好因素。
“结构性的价格下跌可能是价格真正下跌的前兆。如果中低端需求由政府保障解决，比如经适房加大供应，会分流一部分对商品房的需求，那时候即便放开限购令，但总体的市场需求已不可同日而语，会下降很多，房价自会有所跌落。”黄韬认为。
朱大鸣也认为，房地产业的发展，从上世纪90年代起就应该是商品房和保障房两条腿走路。“为民生考虑，保障房从那个时候就应该有步骤有计划地推出，如果是这样，房地产发展就不会如此畸形。”
而保障房的建设目标能否有效达成，并真正让低收入阶层享有，也许是住房市场“双轨制”能否实现的关键。“我是比较担心的，保障房制度还没有完善，目前里面有太多的腐败因子，此外，保障房的数量能不能满足百姓的需求，也值得怀疑。上海的保障房建设，到去年年底只有两个区在试点，共1000多套房，与上海2200万的常住人口相比，差距悬殊。” 资深地产分析师顾海波告诉时代周报记者。
而若市场持续“拉锯”、房价继续高企，第四轮调控极可能呼之欲出。据了解，有关部门近期再度重申了推进房地产市场调控的决心，并要求做好政策储备。而住建部、国土部有关人士均表示，仍有许多储备政策可用，包括对房价的直接干预、土地出让政策的进一步完善、对开发商拿地政策更为严格，以及收紧开发贷、土地抵押授信和加大闲置土地清理力度等。
“肯定会有新政策出台。”中房信分析师薛建雄也向时代周报记者表示：“可能会收紧在限购、限制信贷方面的措施，比如对购房者资质的审查更趋严厉、提高购房首付比例。税收有可能调整，比如房屋交易的契税，现在是3%，可以调得更高一些。”
“还是要进行房地产业制度化的建设。中央政府的行政问责，房产税的全国铺开，银行收紧信贷，收回开发商的囤地，对投机客囤房的打击制度化、长期化，这些才是调控房地产市场的有力手段。”顾海波认为。
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