五折佣金揽客 沪中介行业面临“整体性亏损”

　　折佣恶性竞争或“被洗牌”，这是一个两难的抉择。

　　“史上最严厉的宏观调控已持续超过一年，据行业的经验数值，一年来，中介门店数量已从高峰时期的13000家左右，降至目前的不足10000家，‘被洗牌’的比例已接近25%。”高端不动产中介德佑地产副总经理罗亚东昨日在接受《第一财经日报》记者采访时透露，目前的二手房行情已令上海中介行业处在“整体性亏损”的严峻局面之中。

　　在此大背景下，新一轮的“折佣战”正拉开序幕。

　　最低五折佣金揽客

　　在经历几个月楼市盘整后，上海二手住宅成交量依旧未见大幅回升，中小型中介行不得不面对现实，用较低的佣金吸引客户。

　　“只要你诚心想买，什么都好说。”昨日，记者致电市中心一家知名中介门店，当要求佣金折扣时，得到上述回复。接线中介经纪人表示，一般来说，请示领导之后，都能给出回扣，具体给多少点折扣，则需要面谈。“如果你买的房子总价高，就可以多给点折扣，总价低，就会相应少一点。”

　　记者在调查中发现，目前上海不少中介门店正采用“折佣”办法来吸引客户，折扣幅度从8.5~5折不等。

　　上海万利房地产顾问有限公司董事总经理李斌向记者透露，目前“折佣”颇为普遍，尤其是遇到一些“被转嫁”税费和佣金的下家，折扣力度就相当明显。

　　罗亚东亦表示，成交持续低迷之下，为促成交易，的确存在中介佣金打折的情况。

　　汉宇地产则指出，折佣现象在上海二手房市场一直存在，特别是在市场低迷时期或者市场最旺盛时期。就算一些不会主动折佣的大型中介公司，也会采取一定的活动奖励将部分佣金作为活动经费反馈给全佣成交的客户。

　　据介绍，客户方折佣或者房东方折佣一直是一些中小中介，特别是一些操作不规范的中介公司吸引客户的一种手段。但是对于大型中介公司折佣是有一套严格的审批手续，折佣操作起来会比较复杂。也就是说，不同级别的管理人员拥有不同额度的折佣权限，超过此权限必须经再上一级审批。

　　业内称是“恶性竞争”

　　“这不是一个好现象，这是一种恶性竞争。”李斌如是评价“折佣”现象。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪亦认为，因抢单而起的佣金打折属于恶性竞争，不仅会扰乱市场环境、对企业也无异于慢性自杀，对消费者、企业和行业最终都将带来不利影响。

　　罗亚东也坦言：“我们反对佣金打折的低价策略，上海的2%总佣收标准在全国范围内处在相对较低的水平，而上海经营中介业的成本高企，利润率较低，佣金打折空间很小。”

　　的确，佣金是中介门店的主营收入和利润来源，若不是非常时期，谁也不愿意割肉让利。然而，和持续低迷的二手房成交量相比，中介的“不愿意”显得十分无力。

　　来自汉宇地产的数据显示，目前上海二手房成交量环比去年同期尚有近三成的萎缩。4月份该公司全市一百余家门店成交环比增长仅为10%，与此同时挂牌数据增长近20%，但客户咨询量和客户带看量分别仅增长8%和5%，市场再次进入上下两难的“温吞水”行情。

　　罗亚东亦指出，2010年4月至2011年4月间，由于“限贷令”使得“金融杠杆率”大幅降低甚至归零，融资难度显著增大，此外，“限购令”阻击游资和热钱，令实力买家处于“有钱无权”的尴尬境地，充裕流动性无法在住宅市场有效释放。目前，投资投机性需求几乎绝迹，市场正处于“破冰在即，博弈依旧”的极度敏感状态。

　　“每次楼市调控都有企业因各种原因离开行业。”上述几位业内人士均指出，今年以来的这一轮调控下，粗略估算上海已减少了10%~15%的中小公司。曾经在上海小有名气的香港上市公司美联物业，近日也关闭上海门店，暂停公司的二手房业务。

　　没有人愿意“被洗牌”，因此不少中介门店增加业绩的欲望变得空前强烈。罗亚东认为，在楼市低迷的大背景下，佣金打折现象会在一定程度上按照不同的细分市场扩大。

　　行业整体面临亏损困局

　　不过，中介折佣的举动无法扭转目前上海楼市及整体行业的困局。

　　据罗亚东介绍，以目前套均总价250万元、月度成交套数12000套、中介成交占比90%上下、整体佣金折扣8.5折（即实收1.7%）来合理推算，上海中介业总佣收为每月4.6亿元左右，平均到10000家门店，则店均月度佣收不足5万元。以包括月租金、装修摊销、水电费、电话费、员工底薪及佣金提成、总部成本分摊、税收等成本项测算，单店损益平衡点应在月均8万元左右。

　　市中心、大面积、主攻中高端市场的门店的损益平衡点将更高，已接近月均15万元。“我们预判，目前中介行业整体上仅有20%左右的门店盈利，20%左右的门店基本盈亏平衡，而60%左右的门店处在亏损甚至严重亏损的状态中。”

　　汉宇地产方面的调研数据显示，3月份上海二手房买卖成交套数为12977套，4月份预计不会超过1.5万套，也就是说，对比全市中介企业的规模和目前二手房市场的成交量，行业今年农历新年后一直处于整体亏损的状态。“一些做一二手联动业务两条业务线开展比较好的企业还能保持较好的盈利，单纯从事二手房交易的企业整体来看是处于亏损状态。”

　　“未来一段时间的中介生存，仍将在艰难的道路上前行，除非市场成交量明显反弹，否则，仍将在行业整体性亏损的泥潭中奋力挣扎，或将引发新一轮的‘行业洗牌’，门店总数从现有的10000家左右降至7000家左右的可能性依然存在。”罗亚东如是说。

　　记者调查发现，在此背景下，一些意欲在行业盘整中抢占市场的大型中介，也开始放慢自己的步伐。

　　罗亚东称，今年以来已增加了13家门店的高端中介德佑地产已表示不再主张“逆市扩张”，而只会根据因自身水平的提升结合市场量价走势的变化来确定发展步调。

　　叶厚彪则表示，在上海已拥有330余家门店、5300余名员工的21世纪不动产在目前行情下将采取谨慎的扩张方式，使企业规模和市场份额都稳步提升。

　　在上海营业网点已经超过了110家的汉宇地产虽然认为每次危机到来也是公司市场占有率提升的好机会，但表示还是会采取审慎的发展原则，坚持公司规模拓展以盈利为第一要义的原则，不断调整公司的营业网点分布。

　　（实习记者柳九邦对此文亦有贡献）