房企海外圈钱前5月追平去年全年

　　“从宏观调控层面上看，中央没有任何调控放松或者回收的迹象，而从开发商层面看，企业普遍感受到很大的压力，很多公司的杠杆率处在一个相当高的水平。”上周的媒体电话会议中，标普分析师符蓓说，从去年到今年，内地房企海外发债融资规模已经达到170亿美元左右，而今年 1-5月就达到80亿美元。这意味着，在今年半年不到的时间里，房企发债规模与去年全年相当。

　　显然，持续不断加息、提高存款准备金，让原本已经就在收缩的银行房地产信贷更加紧张，有消息称开发贷已经停贷。此外，海外发债融资规模的迅速扩张足见开发商对资金的渴求，调控威力已经显现，降价回笼资金可期。但市场面上，房价调整迹象一点也不明显。6月18日，国家统计局发布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况报告显示，5月份，70个大中城市房价依然上涨，涨幅趋缓。

　　房企发债融资呈加速爆发式增长

　　今年以来，房企发债融资频频。今年一季度，中资房地产商从境外债券市场融资已超30亿美元。当时，包括仁恒置地、雅居乐、合景泰富、恒盛地产、佳兆业、人和商业、路劲基建、盛高置地、宝龙地产、世茂房地产等十余家大型房企纷纷启动海外融资。如中骏置业和华南城控股首次海外发债，筹资规模分别为20亿元人民币和2.5亿美元，合生创展筹资3亿美元。而瑞安房地产有限公司今年以来融资35亿元人民币，此前在2010年11月和12月共计融资57.2亿元人民币。

　　“中资房企海外新发行债券规模近80亿美元，今年很可能超过百亿，创下中资房企海外融资额的最高纪录。”标准普尔董事李国宜当时接受媒体采访时如此预计。但从6月15日标普自己公布的数据来看，不到半年，房企发债规模已经追平去年全年。5个月80亿美元的趋势如果延续，全年规模就不是破百亿的问题，而是可能突破200亿。

　　这样的趋势会否延续？南都记者统计发现，自本轮调控伊始，房企发债正呈现加速度爆发式的增长趋势。

　　以去年4月新政本轮调控为起始点，去年4月，成功跻身香港资本市场的佳兆业发行了3.5亿美元2015年到期的优先票据，碧桂园、雅居乐、恒大地产亦分别发行5.5亿美元、6.5亿美元、6亿美元的优先票据。此后，房企发债一发不可收拾。

　　随着新政的推行，越来越多的房企开始加入，去年5月后，花样年、人和商业等房企再举发债大旗，分别融资1.2亿美元和3亿美元，利率分别高达14%和11.75%；7月中旬，远洋地产发行了9亿美元优先票据，成为去年数额最大的一单房企票据融资；世茂地产紧随其后，发行了2017年到期的5亿美元优先票据，利率达到9.65%；进入8月，碧桂园上演发债“二进宫”，将发行年利率为11.75%的4亿美元优先票据。

　　而进入今年以来，一季度发债30亿美元，而4、5两个月份更是发债50亿美元，单月发债融资从去年的月均7亿美元到今年一季度的月均10亿美元，进而到今年4、5月份的单月发债融资25亿美元，不难看出，房企海外发债正呈现加速度爆发式增长的趋势。

　　海外发债缓解降价压力？

　　内地房企发债融资加速度暴增，这正是调控加码以后，楼市成交量大幅度下滑，资金密集型房地产行业国内融资无门，房企寻求其他途径补血的写照。根据我爱我家市场研究院数据显示，房地产开发企业2011年以来的发债融资规模超过1000亿元人民币，几乎为去年560亿元融资额的两倍。仅在香港，今年以来就有15家内地房地产企业通过各种债券融资约700亿元。

　　国内融资渠道的受阻，海外发债的爆发，这样的形势引发了业界诸多人士的担忧。市场面上，虽有不少企业如恒大、中海等适当降价，但房价整体依然不依不饶地继续上涨，尽管涨幅趋缓。

　　国家统计局18日发布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，70大中城市整体上涨。新建商品住宅方面，价格环比下降的有9个，持平的有11个。与4月相比，环比价格下降和持平的增加了6个，涨幅减小的达27个。而与去年同月相比，价格下降的城市有3个，涨幅回落的则有36个。5月份，同比涨幅在5%以内的城市有36个，比4月份增加了7个。

　　>而二手住宅方面，价格环比下降的城市有23个，持平的有11个，与4月份相比，5月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。环比增幅未超过1.0%。而与去年同月相比，价格下降的城市有4个，涨幅回落的有29个。5月份，同比涨幅在5%以内的城市有49个，比4月份增加了6个。有分析指出，目前楼市处于观望僵持阶段，局部地区年内或现拐点。若要巩固效果，目前的政策力度不能放松。

　　谁在输血开发商？

　　喊了这么久的调控，出了这么严的调控政策，可是从去年4月至今，房价一直在上涨。不仅如此，虽然开发商开发贷款萎缩，但是房地产开发投资高温至今仍在持续。

　　以地产大鳄云集，全国最早起步省份广东为例。6月15日，广东省统计局发布最新统计数据显示，1-5月，广东商品房销售面积2567.42万平方米，同比增长12.7%，增幅比1-4月提高2.2个百分点；销售额1983.24亿元，增长18.4%，增幅比1-4月回落3.3个百分点。珠三角地区商品房销售面积增长9.6%，增幅比1-4月回落0.7个百分点；东翼、西翼和山区分别增长3.6%、29.9%和28.1%，增幅比1-4月提高3.3个、4.6个和20.3个百分点。

　　销售额的回落似乎一点都不影响开发商的激情。1-5月，广东房地产开发完成投资1501.85亿元，同比增长30.9%，增幅比1-4月提高1.8个百分点。其中，土地购置费237.19亿元，增长50.4%。

　　拿地费用同比多了一半？钱从哪里来的？广东省统计局显示，1-5月，房企到位资金2591.86亿元，同比增长14.6%。其中国内贷款518.56亿元，下降10.8%；利用外资16.13亿元，增长7.3%；自筹资金798.23亿元，增长35.4%；其他资金来源1258.94亿元，增长17.1%，其中：定金及预收款774.80亿元，增长57.5%，个人按揭贷款348.42亿元，下降14.2%。不难看出，自筹资金和其他资金几乎占到房企融资的八成。

　　“2010年是房地产PE融资的元年。据不完全统计，全国有30只大大小小的房地产私募投资基金，基金总规模达到了500多亿元。”广东建行原地产信贷部总经理郁文达向南都记者表示，作为一种新兴的融资渠道，房地产私募基金吸收民间游资，通过专业运作，主要是股权投资或债权投资，也可以过桥投资。“在银行融资、资本市场融资收紧的情况下，房地产私募股权基金迅速崛起。”在他看来，2011年是房地产PE融资大发展的一年。在国内信贷规模收紧和其他融资渠道受到一定限制的情况下，会有更多的房地产企业尝试这一新的融资工具。（来源南方都市报）