八部委检查地方增减挂钩试点 天津模式被肯定

　　日前，国土资源部等八部委组织的检查组，正在全国各地就2008年前后开展的建设用地增减挂钩试点进行检查。

　　据记者统计，截止到7月底，调查组已经完成天津、河北、河南等十几个省市的抽查工作。国土资源部耕地保护司有关人士介绍，这次大规模全国范围的检查是根据国务院的部署进行的。

　　此前，有媒体报道称，很多城市打着城乡建设用地流转的名义搞农房强拆，让很多农民“被”上楼。随后，一些地方的建设用地城乡统筹工作被叫停，但是前不久召开的国务院常务会议，再次确定了仍要大力推行城乡建设用地增减挂钩工作，原因是今年以来，很多地方政府反映建设用地供需矛盾太大，单纯依靠新增建设用地指标不能满足地方用地需求。

　　中国土地勘测规划院一位专家表示，八部委的联合检查，意在对违法进行的城乡建设用地增减挂钩行动进行清理，同时也对经验和教训进行调研、总结，以便为接下来的大规模放开城乡建设用地增减挂钩工作提供借鉴。

　　国土部总规划师胡存智在某地的调研中表示，检查结束后，检查组将就调研结果向国务院汇报，并提出了进一步规范增减挂钩试点管理的措施。

　　八部委联查

　　一位熟悉情况的人士介绍，此次检查，是以区县为考核单位，对2006年以来全国开展的各个增减挂钩试点（含第一批到第四批试点）和农村土地整治的各个项目进行全面清理。

　　在第一轮的自查自纠的全面清查中，已经发现了诸多问题，因此下一步的工作，就是对于前一期地方政府的清查工作进行抽查。

　　另外，八部委检查的另一个重点，是了解试点地方的创新成功经验并听取建议，为后续的工作开展做准备。

　　记者了解，由国土部、住建部、财政部等部门的正司级或副司级干部带队的检查组，面向全国被列为增减挂钩试点的省份，每个省份选取1—2个试点项目进行现场调研。

　　而就前期检查中存在的问题，胡存智介绍，地方政府在落实“47号文件”时还存在诸多问题，部分地方擅自扩大增减挂钩试点、突破增减挂钩周转指标规模以及循环使用周转指标、跨县域设置项目区等，此外，还存在自行开展建设用地调整置换，以及违背农民意愿，通过行政手段强制其上楼等现行。

　　记者了解，日前，国土部也会同有关部门制定了《城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治有关问题的处理意见》（以下简称《意见》），《意见》要求对清理检查发现的问题进行全面的回顾和审查，对于违法违规的行为予以严格处理。

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，自2006年，城乡土地统筹的相关工作就已经开展，不管是2010年底中农办的检查结果还是国土部的检查，此项工作暴露的问题都非常严峻。

　　北京大岳咨询公司总经理金永祥表示，作为“十二五”的开局之年，2011年也是城乡统筹接轨的关键一年，各地在城市发展中对于土地的诉求将更加强烈，农地流转放行可能性非常之大。

　　城市统筹用地改革的思路，就是保证城市的用地需求和农村发展相统一。当前具体落实这一思路的做法，一是城乡建设用地增减挂钩试点；二是农村土地整治清理工作。

　　上述知情人士透露，虽然增减挂钩和农村的土地整治清理是此次抽查工作的重点，不过，检查组还密切关注地方农村土地管理制度改革、农村土地产权制度改革、征地制度改革、集体建设用地使用权流转、宅基地管理等相关经验。

　　天津模式

　　据上述知情人士透露，就已完成的抽查工作来看，天津华明镇模式备受肯定。

　　7月23日，由国土部耕地司司长严之尧、国家林业局陈学军、财政部林泉贞等组成的联合检查组来到天津市东丽区华明示范镇， 就华明示范镇建新安置区和拆旧复垦区进行了实地考察。在调研中，严之尧对该区的增减挂钩项目工作给予了肯定，并鼓励其再接再厉，将成功经验加以推广。

　　北京中原地产市场总监张大伟分析称，华明镇之所以被称为典范，主要因为，其通过集体建设用地国有化，农民的宅基地在置换的过程中可享受换房等方式确保了农民利益，破解了农地整理中的资金和土地两大难题，在实现乡镇就地工业化、城镇化，降低城市化成本同时，也减少了中心城市的压力。

　　据华明镇镇政府的相关人员介绍，2006年，天津被列为全国第一批城乡建设用地增减挂钩试点城市，而华明镇就是其中的试点项目。该镇建设共涉及12个村庄，有宅基地12071亩。

　　从土地上来看，其中整理的12071亩的宅基地中，只用了8347亩便解决了还迁住宅建设和平衡建设资金，从而节约了建设用地近4000亩。

　　华明镇挂钩试点复垦指标是426.8公顷，该镇通过拆旧复垦以及项目边角地整理，在实际复垦过程中，华明镇将复垦项目区周边土地也一并整理，合计复垦面积约800公顷。

　　上述人士进一步表示，通过增减挂钩，城镇获得了用地新空间，农村释放了闲置的土地资源，农民也提前获得了未来的土地增值收益。

　　一般来说，安置失地农民以及土地整治所需要的大笔资金，往往是土地增减挂钩工作的难点。

　　上述人士介绍，华明镇节约出来的建设用地通过置换后进行商业开发，土地出让收益预计达到40亿元以上，而华明镇用于农民还迁住宅和公共设施的建设资金约 37亿元，基本实现资金平衡。

　　张大伟表示，华明镇模式可圈可点，不过其面临的特殊条件注定该模式难以复制或只能小范围开展。

　　张大伟介绍，通过宅基地换房实现土地置换，实际上是以土地升值预期作为担保，即置换出的土地在用于工业或住宅开发用途后，再划出一部分为农民所有，其建设资金主要来源于土地转性的增值收入。

　　华明镇紧邻滨海新区，位于城市郊区，因为天津滨海新区发展的机遇，导致地区建设用地升值空间大；其次，该小城镇在建设之初，镇中的很大部分居民已经不以耕地为生，而转至第二、三产业。尤其值得注意的是，该镇的城市化进程和重庆“地票”模式不同，其亮点是乡镇就地城镇化，这大大降低了城市化的成本。