　　中央银行将提高存款准备金比率作为对冲外汇占款增加、抑制信贷增速的主要政策工具。这种数量型工具的连续使用，大幅减少了商业银行可贷资金比例，降低了市场流动性。目前存款准备金比率已达创纪录的21.5%，银行可贷资金比例下降明显，进而影响到信贷增量。9月人民币贷款增加4700亿元，同比少增1311亿元，较8月少增785亿元，创下21个月来新低，这意味着年底信贷供给相对紧张。

　　不久前，国务院出台支持小微企业9条政策，其中包括硬性要求商业银行增加小企业贷款，这势必影响银行可贷资金原有使用计划。为维持对传统重要客户贷款，银行有必要将有限资金集中使用，故而减少住房贷款。

　　其次，房贷市场增量下降，房贷加价可以在贷款减量时适度维持盈利水平。

　　除了可贷资金减少，银行房贷增速也受到抑制。住房限购政策推出后，投机性需求减少，目前北京居民首次购房占比达88.5%。另外，全款购买比例上升较多，由8月的27.85%上涨到9月的32.6%。占比上涨5个百分点，增幅达17%。这表明，一方面住房需求整体下降，另一方面，房贷成本增加导致贷款需求减少。申请首套房贷者，显然是急需购买住房的消费者，银行即便加价贷款，客户也不得不接受。

　　一般情况下，首套房贷款是银行的优良资产，出现呆坏账比例极低，银行往往乐于扩大房贷供给，从而提高资产负债表质量。此次银行提高首套房贷利率，显然是在不得已情况下做出的主动选择。在起到筛选客户作用的同时，主要解决可贷资金不足和大客户需要之间的矛盾。

　　尽管有舆论批评银行加价打击了民生，但追求商业利益是银行本能。在可贷资金受限情况下，将资源向大客户倾斜，确保银企关系，是银行实现利益最大化的必然选择。

　　银行加价行为虽是商业行径，但对调控中的房地产市场会产生重要影响。

　　其一，抑制首套住房购买需求。利率提高增加了购房成本，必然影响到购房人决策。

　　其二，影响市场预期。银行加价虽受资金供给影响，但主动加价也意味着银行并不看好房贷业务，这会加剧市场观望气氛。

　　其三，刺激新房降价。房贷供给减少势必影响住房销售，开发商回款压力增大，年底前主动降价行动或增加。

　　银行加价首套房贷，无疑给已现下行压力的房价再加上了一把力。住房需求一再受到抑制，开发商还款压力与日增加，降价销售将成为短期市场特点。

　　据统计，9月北京二手房市场成交均价环比下跌2.42%，新房售价也出现下降。9月至10月上旬，北京市有销售记录的住宅项目为191个，其中14个项目均价相比8月下调，其余项目价格持平。随着住房短期供给增加，北京住房库存量可能在明年一季度达到高点，届时库存量可能达到15万套左右。

　　去库存或成为住房市场短期焦点。

　　但房价的短期下降并不意味着长期拐点到来。

　　房价短期出现下降趋势不可避免，但能否成为长周期的拐点尚不确定。这取决于两方面，一方面要视住房去库存情况，另一方面要看贸易顺差变化。

　　去库存能否实现，则要看限购令的时间长短。从政治周期看，明年下半年召开中共18大，在此之前，为避免房价出现反弹或报复性上涨，明年年底前取消限购令概率较低，因而，住房去库存无法在明年完成。今年底到2013年一季度“两会”前，房价将呈现下行并企稳走势。

　　贸易顺差变化影响人民币升值周期，进而影响到货币存量，最终对房价产生决定性影响。目前贸易顺差增速下降，主要原因是发达市场需求减少，而非人民币升值导致的出口竞争力下降。此前温家宝强调稳定汇率，这意味着人民币短期不可能出现大幅升值情况。因而，货币增发速度虽然下降，但货币存量巨大，实体经济要吸收多余货币，仍需时日，价格总水平会长时间居高不下。

　　若住房去库存时间延长，人民币在两三年内接近完成升值周期，回过头来看，今年或许就是房价中长期拐点。但经济决策背后是利益博弈，充满未知，政府、金融机构和住房拥有者并不希望房价大跌，因而对房价走势需审慎看淡。

　　（作者系《中华工商时报》副总编辑）

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