楼市调控难放松 股权投资机会隐现

　　尽管近期住建部负责人就房地产相关政策的表态被外界视为利好，但多位机构人士对中国证券报记者表示，尚不能作出房地产调控政策放松的判断，对房地产行业未来走势不能盲目乐观，不过眼下房地产市场仍存在一定的投资机会。业内人士认为，房地产信托产品风险总体可控，而一些私募股权基金则看好商业地产。

　　房地产信托风险可控

　　虽然此前外界一直对开发商的资金链表示担忧，特别是“绿城事件”之后，房地产信托被媒体广泛关注，但业内人士对于房地产信托的风险并不悲观，因为多数房地产信托产品有实物抵押的保证，使得他们相信风险依然可控。

　　“房价下行的预期并未改变。”第三方理财机构启元财富总经理葛智华表示。葛智华认为，货币政策短期内仍然不会放松，限购、限价等调控政策会在未来较长一段时间内持续，因此上周住建部负责人有关限购政策表态并不能简单理解为利好。

　　葛智华表示，由于目前房地产信托市场上大多数为拥有抵押物的债权型产品，且一般抵押率在40%左右，通过这一风控措施所构筑的防火墙是比较牢固的。“信托公司由于资本金的限制，新发房地产信托产品的可用额度已经不多，所以挑选地产融资项目的标准也在提高，进而提升了信托产品的安全边际。”同时，葛智华表示，他们将继续关注投向住宅类地产的信托产品。他认为住宅类地产的债权投资有便捷的退出渠道，而商业类地产由于单位价值过高，退出渠道并不清晰。

　　用益信托工作室数据显示，今年前三季度共发行房地产信托产品769个，发行数量占信托产品总数的44.29%，募集资金规模占信托产品募集资金总量的39%。用益信托工作室表示，监管层除要求信托公司凡涉及到房地产的相关业务逐笔报批外，并未再出台明确的调控政策。目前只要保证政策的实施力度，就能较好地控制房地产信托市场风险。

　　地产基金看好商业项目

　　高和投资董事长苏鑫也对上周住建部负责人的表态做出了中性判断。苏鑫表示，管理层已经注意到房地产行业对于整个宏观经济的影响，因此未来的调控力度将控制在一定范围内。不过，苏鑫认为这些信号并不清晰，而且货币政策仍没有显现放松的趋势。

　　苏鑫表示将继续关注商业地产。与房地产信托相比，私募地产基金以股权投资为主，收益和风险都要大于房地产信托。苏鑫认为，虽然商业地产项目的退出需要大额资金接手，但是调控政策一直未涉及商业地产，因此商业地产依然可作为投资品种。“由于中小开发商的资金链趋紧，近期多个商业地产项目都在寻求资金合作，这为私募地产基金提供了机会。”

　　另一位地产基金人士，重庆华房股权投资基金副总经理熊丙前表示，近期多家中小地产商资金链紧张，加之年关将近，寻求合作者很多。熊丙前说：“由于限贷政策，很多住宅项目的销售收入难以入账，甚至一些项目的工程款都出现问题，这会影响到按时交房。”熊丙奇认为，私募地产基金的操盘者多为地产行业出身，凭借专业经验判断应该会发现投资机会，但未来房价出现上涨的可能性很小。业内人士表示，目前投资股权的私募地产基金平均收益率为25%。