申亚文：二三线房价泡沫高，房地产调整还没到位

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　　房地产市场的调整才刚刚开始，短暂反弹不影响长期下行的趋势。在保障性住房大批量投入市场之前，政府并不敢一松到底。从后期的政策发展方向看，不仅可能取消限购政策，甚至会逐步取消户籍制度，降低房地产市场的首付比例。

　　近期，面对糟糕的经济数据，中央重提保增长，对房地产市场调控的口风也发生了明显的转变。温家宝总理称要稳定房地产市场调控政策，而三月份“房价远没回到合理价位，调控不能放松”的表态言犹在耳，这让市场担忧本轮调控又不得不为保增长让路。再加上近期货币政策降准降息，“刚需”已经按耐不住纷纷入市“抄底”，开发商亦不再奉行此前“以价保量”的政策，坐地起价。

       近几个月主要城市房地产市场量价齐升，据国家统计局18日发布的数据显示，众多城市房价跌幅趋缓；15个城市价格同比出现上涨，但涨幅未超过1.4%。

　　那么，房地产市场见底了吗？09年的火爆场面会不会再次重演？对此，我依然保持年初的看法——房地产市场的调整才刚刚开始，短暂反弹不影响长期下行的趋势。但考虑到限购政策的取消和城市化（户籍制度取消）等问题，未来地产市场将会发生分化。

　　总而言之，供求是一切市场价格的根本决定因素。

　　从数据来看，5月份房地产销售状况明显好转，销售面积和销售金额环比大幅上升，同比跌幅也有所缩小。但是商品房待售面积环比仍然增加了1.4%，超过了今年2 月份的水平，创下历史新高。这说明开发商的推盘速度要高于库存消化能力，假如目前的限购政策不取消，仅靠刚需，根本无法消化高达5万亿的房地产库存。

　　从目前的经济结构看，如果要稳定经济增长，比如在8%，还是得为房地产市场松绑。但在当前如此巨大的收入差距下，房地产市场的进一步膨胀，又可能会威胁社会稳定。所以在保障性住房大批量投入市场之前，政府并不敢一松到底。于是我们看到的结果就是，在确保房地产价格不出现大幅上涨的前提下，缓慢释放需求。

　　由于生产性企业整体降低负债率是长期趋势，在未来3-5年经济仍会趋势下行。在这一新常态下，如何平衡经济下滑的速率，平衡好居民部门和企业部门之间的信贷规模，可能仍取决于房地产市场。从后期的政策发展方向看，不仅可能取消限购政策，甚至会逐步取消户籍制度，降低房地产市场的首付比例，以此撬动更多的银行资金，逐步释放需求，消化房地产库存，降低房地产相关多个产业部门的负债率。这不是一个正确的选择，但却是最实际的选择。目前居民储蓄总额高达37万亿，家庭部门的整体负债率仅为46%，仍有较大的提升空间。

　　如果限购政策和户籍制度逐步取消，对房地产市场的影响将是深远的。一二三线城市之间的地产价格会发生显著分化。过去两年，由于一线和重点城市的限购政策，大批资金涌向中小城市，这些城市的住房价格出现大幅攀升。但如果简单比较二三线城市的新增非农人口与商品房销售面积就会发现，市场泡沫远高于一线城市。以合肥为例，2010年末人口比2007年末增加16万人，然而这三年的商品房销售面积超过了3200万平米，以每套房100平米计算，新增人口人均购买2套住房；绍兴的数据大致如此。而一线城市如北京，这三年人口增加329万，商品房销售面积5300万平米，新增人口人均仅购买0.16套房。可见一线城市的房产泡沫要远低于二三线城市。

　　因此，在限购政策和户籍制度取消后，大量人口涌向一线城市和省会城市是很可能的，而三线城市的居民如果想“移民”，可能需要抛售所持房产。伴随这个过程，大城市与中小城市之间的房价很可能就达到平衡状态。

　　（作者系中国建设银行 利率市场宏观 CFA）

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