深圳商业地产洪峰将至 今明两年19个项目入市

　　记者从深圳中原地产了解到，根据深圳中原地产市场研究部的不完全统计，2013—2014年，深圳即将入市的大型商业项目将达19个之多，增加商业面积170万平方米以上，较过去两年呈大幅增长，大量综合体涌现，大型商业正在向原关外蔓延，社区大型商业配套渐成气候。

　　在大 量新增商业项目入市的背景下，业内人士提醒，深圳商业地产的大量供应与需求消化存在差距，龙岗、宝安等片区供应量较大的社区商业地产预计面临价格下调压力。

　　购物中心面积5年将翻番

　　深圳中原地产的研究报告表示，在城市规划及政府主导下，在轨道交通及城市旧改的催化下，深圳城市综合体项目正不断涌现，并在2013—2014年开始集中爆发，迅速占据大型商业市场的主导地位。据统计，在今明两年入市的19个大型商业项目中，就有13个属于综合体，这些项目多处于地铁沿线或其他交通枢纽地段，功能上一般以住宅和办公为主，同时配备商业、酒店、展览等。海上世界综合体、佳兆业城市广场、壹方中心、万科广场等一批项目的亮相或将成为未来综合体的代表。

　　大量综合体涌现是深圳未来两年商业项目入市的特点之一，深圳中原地产副总经理贺晓丽表示，综合体快速占据市场主导地位，不仅丰富着建筑的功能和内涵，也成为今后城市商业发展最为重要的承载方式。

　　来自世联地产商业事业部的统计也显示，商业地产产品中，购物中心在近几年得到追捧，中国7大城市未来5年购物中心面积将至少翻一番，其中武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍，深圳的购物中心面积将从2012年的438万平方米增加到2017年的922万平方米，涨幅达到111%，购物中心的个数将从68个增加到2017年的112个。

　　贺晓丽表示，深圳新建大型商业正在向原关外蔓延。报告显示，近年来，购物中心、shopping mall在市区得到长足发展和完善，渐渐改变都市人的生活和消费习惯。随着轨道交通发展及特区内外一体化进程，大型商业在原关外将大放异彩，不论是已开业的龙岗coco park，还是近期于宝安开业的海雅缤纷城，都暗合了这样的趋势，未来宝安、龙华、龙岗更有11个大型商业项目入市，进一步提升原关外的商业配套，改善区域商业格局。

　　社区商业渐趋“繁荣”

　　深圳社区大型商业配套渐成气候，将向区域商业中心靠拢，并与城市商业中心形成良好互补。

　　社区商业作为目前主要的商业供应类型，其发展也越来越成熟，有的项目开发商甚至采取自主招商或租售结合的方式运营，在商业形式、功能、业态、档次及运营上趋于专业化，这也与之前大批住宅开发商涉足商业地产的策略紧密相关。社区商业由住宅的单纯配套逐渐演变为社区或组团的大型集中商业，使居民的多种消费能就近满足，逐渐集结人气，形成区域商业中心，并与城市商业中心在功能上形成良好互补。之前的万科红便是万科在社区商业的一次试水，后来的合正汇一城、绿景佐邻等，或将成为大型社区商业运营的示范版本。

　　贺晓丽认为，未来深圳的大型商业将轮到综合体大展拳脚，原关外将迎来商业形式的升级换代，社区商业运营渐趋成熟，并与区域商业中心、城市商业中心点面结合，形成功能互补，使全市商业在形式、功能、区域、运营等方面得到大幅提升。

　　记者注意到，社区商业因成为主要商业供应类型，面临供应量大、招租困难、商铺价格有下跌压力等问题。据统计，2012年深圳批售商业40万平方米，较2011年上涨42.86%，但去年深圳成交一手商业用房10万平方米，同比减少16.67%，这意味着深圳去年商业成交面积仅相当于供应的1/4，2012年深圳入市的商业面积中不少为新建住宅小区的社区商业。

　　深圳中原地产工商铺部董事总经理何世胜认为，深圳商业供应与需求消化之间的差距使得商业地铺的压力更大，价格可能下跌，尤其是龙岗、宝安等片区供应量较大的社区商业价格预计会有所下调。

　　观点

　　商业地产勿追求“地标”和高端

　　在大量新增大型商业项目入市的冲击下，深圳商业项目面临运营、招租和空置等方面的风险，世联地产商业事业部总经理宋春生表示，2013年全国商业地产计划开业量是2012年开业量的2.9倍，远远超过了零售品牌商开店速度以及零售销售额增速，很可能导致空置率上升，“商业地产洪峰将至，应筑堤疏源”。对于大量即将入市的商业项目而言，宋春生建议，商业地产要重新回归到最基本的定位与经营上来，充分挖掘项目周边消费者需求，以打造匹配消费者的商业物业，“而不是好高骛远，一味追求"地标"和高端”。

　　宋春生认为，基于对城市发展的需求，政府主导城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为其拿地的竞争筹码之一。一些优质商业项目特别是购物中心兴起，高额的销售额带来收益回报，在消费者心中树立了品牌效应，驱使大量开发企业模仿、打造商业产品。国内零售商如茂业、金鹰等，住宅开发商如万科、保利、中海外、佳兆业等，商业地产开发商如万达、凯德、华润和阳光新业等，也在近两年扩容了商业地产的开发主体。

　　宋春生认为，零售与商业面积增长速度是否匹配，是衡量商业面积是否供应过快的最重要指标，从商业地产投资额与零售额数值来看，过去5年(2007-2012年平均值)，二、三线城市的商业地产投资速度远远超过零售额增长，风险激增。其次则是经营风险，由于商业面积供应过量以及消费支撑力的限制，部分城市的商业市场已经出现风险，空置率敲响警钟、租金收益不容乐观。

　　“一般而言，商业地产的空置率警戒值在6%左右。”宋春生透露，深圳目前的空置率是4.4%，尚属安全，但一些城市远超此数值。如北京、上海、广州都在8%以上；沈阳、天津的空置率已经超过15%。宋春生表示，综合商业物业供应过快、零售品牌压缩开店计划、GDP增速下降、商业地产竞争加剧这几方面的因素，使得招商周期延长、与租户的租金议价能力下降、空置率上升，最终导致商业地产项目投资回报周期延长，由之前乐观的5-6年普遍延长至8-10年。

　　在此前万科的一次新闻发布会上，万科集团总裁郁亮也表达了对商业地产过快发展的担心。郁亮表示，万科一直以来对商业的定位都是为了做好住宅而做商业，到目前，万科对商业地产发展仍然持保留态度，“目前商业地产在个别城市出现了一些过快发展的势头，如果住宅出现过快发展势头，有可能通过降价解决，但商业地产过快的话，降价卖不出去，就只能通过闲置来处理掉，这是一件危险的事情。”郁亮表示，万科对商业地产将持谨慎发展的态度。 来源南方日报)