7月13日，第五届中国房地产科学发展论坛在西安召开。中国房地产业协会副会长、建业住宅集团(中国)有限公司董事长胡葆森在会上表示，下一步新型城镇化的重点应该在县级城市。
胡葆森表示，过去的20年，城市化取得了巨大的成果，但是也带来了很多负面的问题。因为城镇化的重点在大中城市，而大中城市的社会福利和保障体系还没有完全建立起来，于是在过去20年间，城乡二元结构之间，又形成了一个第三元结构。已经进城的2.6亿进城务工人员，既不完全是城市的一部分，也不是乡村的一部分，他的身份既不是城市的市民，因为他的户口还在农村，但是他又不是农民，因为他已经居住在城市了，生产、就业已经在城市了。于是这样一个第三元结构，就是过去20年城镇化中的一个困难点。
胡葆森说，过去的城镇化是一个不充分的城镇化。完整的城镇化需要建立在三个转换之上，一个是生产的转换，第二就是居住方式的转换，第三个就是身份的转换。最近讲的比较多的人的城镇化，也就讲的是三个转换完成之后的充分的城镇化。
以下为胡葆森发言实录：
胡葆森：很高兴参加这个论坛，这个论坛设置的话题非常好，也是当今比较热点的一个话题，我理解的这个新型城镇化，这个“新”是两个方面，一个是方向上，城镇化是我们经常统称的城市化的一部分，或者一个阶段，大家知道欧洲或者发达国家，城市化的过程，平均都接近于100年的时间，英国到了120年，快一点的就是70、80年，过去我们都按30年说，就按居住来说，城镇化率达到了52%，可以想象现在这个速度下去，大约需要15年到20年，中国的城市化率就结束了，大约用了不到50年时间。
这50年时间，创造人类发展史上的一个奇迹，使10亿人人口，完成了城镇化率不到20%到70%的一个过程，过去重点在特大城市、大城市，在城市化方面有所发展，过去的20年，城市化取得了巨大的成果，但是也带来了很多负面的问题，像刚才任总和其他嘉宾谈到的，过去20年，因为城镇化的重点在大中城市，而大中城市的社会福利和保障体系还没有完全建立起来，于是在过去20年间，城乡二元结构之间，又形成了一个第三元结构，就是最近经常讲的比较多的，在过去20多年间，已经进城的2.6亿进城务工人员，既不完全是城市的一部分，也不是乡村的一部分，他的身份既不是城市的市民，因为他的户口还在农村，但是他又不是农民，因为他已经居住在城市了，生产、就业已经在城市了，于是这样一个第三元结构，就是过去20年城镇化中的一个困难点。
现在这个新型城镇化，就是下一步城镇化发展的方向，就是未来15年、20年，中国城镇化的后半场，从大城市、特大城市，向小城市、中小城市转移，为什么呢？城镇化刚才任总提到，需要完成三个转换，才可以叫做一个充分的城市化，我们最近为什么强调人的城市化，年轻的务工人员人在城市，心还在农村，为什么呢？因为父母在农村，老婆、孩子在农村，他们挣钱在城市，消费还在农村，他挣了十年、二十年钱，就为在农村给家人置一个房子，还有大量的留守儿童、留守老人、留守妇女，这就不说了。
这样一个不充分的城镇化，完整的城镇化需要建立在三个转换之上，一个是生产的转换，第二就是居住方式的转换，第三个就是身份的转换，他的身份也变成市民了，而且他已经享受到了城市的社会保障体系的各种福利，我们现在最近讲的比较多的人的城镇化，也就讲的是三个转换完成之后的充分的城镇化。
但是我们又发现，我们又不可能让未来的7亿农民全部居住在大中城市，现在提的新型城镇化，实际上我理解的，刚才孙司长也提到，下一步重点是县级城市，我大概是中国房地产企业，为数非常非常少的开发区域跨了省市县镇的开发商，我对中国的城市，特别是河南省、陕西省的城镇化比较了解，河南有108个县，过去20年，中国城市化重点在大中城市，所以县级城市的生产没有得到发展，它解决就业的能力不足，大量进城务工人员都是隔着县级城市到了大中城市，下一步新型城镇化的重点应该在县级城市，有什么好的想法，接下来再分享，谢谢！
以上内容根据会议实录整理 未经本人核实
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