许成钢：高房价根源在土地

　　搜狐财经讯 12月18日，第四届财新峰会在北京举行。会上，国内外众多专家、学者和官员就当前中国经济的热点问题进行了交流和讨论。

　　香港大学国之基金经济学讲座教授、财新《中国改革》首席经济学家许成钢发表了演讲。我这里给了一个简单的数据，看一下土地供给和人均GDP的关系，这是中国各个城市的数据，大家可以看，最靠近竖线的城市有深圳，有北京，这些表明它的人均GDP很高，但是土地供给很少，你要看到远离开这个竖线，最右边那些就是突出的例子，就是土地供给特别大。那么这实际上土地供给的大小和人均GDP的关系本身就已经可以解释，就是这个房价是怎么样的。那么这里面这个深色的蓝线在最底下的这一条是全国的平均数值，上面的浅蓝线是北京，大家可以看到，2008年以后，北京和上海远远超过了平均的状态。这张图就表示北京和上海有非常少的土地供给。

　　那么这个是更全面一点的就是看这个全国的土地供给。这个深蓝线是这个一线城市，浅蓝线是二线城市，黄线是三线城市。这个随着时间的土地供给的增长速度，大家可以看到，一线城市和二线城市的土地增长速度比较低，尤其是从2010年的9月看起，看到现在，就是看更长的时间，一线城市的土地供给尤其特别的少，这种积累的长期的限制土地供给，就导致了严重的房价的疯狂上升。

　　那么到底中国是不是如此的地少人多，应该如此地限制土地供给。简单地看一下全世界平均的人口密度，一比下来，中国在全世界是属于中等或者中下等的国家，中国绝对不是说世界上密度最高的国家。我们看一下，北京和上海，稍微比较一下可以看到，北京和上海人口密度是首尔和东京的一半，但是我们看一下居民区和商业区的人口密度，那就比首尔和东京要高，原因很简单，是因为北京和上海郊区的大部分土地是不允许在城镇化过程中使用的，这就是我刚才讲的人为地限制土地供给。

　　那么再看一下有关的省，中国人口密度最高的省是江苏跟浙江，那么江苏跟浙江是人口密度最高的省，但是实际上跟台湾基本上相似，所以在没有人为的限制土地供给的时候，如果土地是私有的，是在市场上由私人交易，根据市场上的状态，最后就不会产生如此疯狂的现在的这种高价，就是土地的高价，房地产的高价。

　　这个保护一个重要的理由是说中国人多地少，要保护耕地，这里要强调一下，保护耕地的理由实际上是非常不成为理由，因为这个中国的绝大部分的土地并不是耕地，比如说就连北京在内，北京的巨大量的土地不是可以耕种土地是山地，而大家知道，香港就是一个山地的城市，山上是有建筑的，巨大量的很昂贵的建筑都在山上，但是在北京，山上是不允许使用的，就是不允许城镇化使用的。

　　那么实际上呢，这个我还可以有时间展开，就是香港是世界上最突出的人为限制土地供给造成恶果的一个例子。我们如果看香港的人均，就是把全部香港的土地都散进来，看香港的人口密度，香港的人口密度并不是非常高，它的密度远远低于新加坡，但是看看香港的居住区和商业区一定是世界上最高的地区，原因是人为的限制，80%的土地禁止使用，这样就导致高的房地产的价钱。