刘晓誉
南昌洪城大市场,一个年销售额高达数百亿元商圈,因产业升级和城镇化的推动,正经历着再次变革。而取代它的,是另一座更为现代的国际商贸城——南昌华南城。
与部分城市商圈升级主要由政府牵头不同的是,洪城商圈的升级以及南昌华南城的崛起更多是自
下而上市场推动的结果。在可以预见的将来,随着南昌华南城的崛起,围绕着南昌华南城将出现一个年交易额高达数千亿,容纳就业人数数十万的新型城镇。而这被看作是人的城镇化的典型样本。
一个市场的20年变迁
每天清晨,在江西省南昌市中心的洪城路上,年复一年的车流像往常一样涌向洪城大市场。这个江西省最有名的商贸市场,像一块巨大的磁石,吸引着八方来客。资料显示,洪城大市场涵盖日用百货、服装、床上用品、箱包皮具等八大类商品,是江西省首屈一指的综合批发市场。
无数的人流和车流汇集于此,在洪城大市场周围不到2平方公里的区域,每天有10万辆车在这里进进出出。
不过,川流不息的车流既是洪城大市场的优势,也给南昌造成了最大的困扰。
“随着城市的发展,其弊病也日益凸显。比如,老旧的兵营式批发商铺,日益拥堵的道路等严重制约了商圈的发展。”一位在洪城大市场经营了10多年的商户说。
不过,在不久的将来,这种繁荣与混乱将不复存在。
2013年7月,洪城大市场的经营主体南昌洪大集团向洪城大市场商户发放了《洪大集团致全体商户书》(以下简称《商户书》),通知市场将进行搬迁。而之所以下发这份通知书,是因为,以南昌华南城为首的各新建大市场,正在源源不断的吸走原本属于洪城大市场的商户。
尽管即将外迁,但洪城大市场却留下了几代江西商人的共同记忆,在洪城大市场打拼了20多年的徐东升便是其中一位。
在徐东升的记忆里,1993年开建、1995年投入运营的洪城大市场,从郊区开始发展,逐渐繁荣,直到现在占据南昌市最中心位置。
而1985年开始从事零售业的徐东升经历了南昌乃至江西省商贸业的变迁。
徐东升说,自己是个退伍军人,老家在南昌县。退伍后,在乡村做过小卖部,后来到南昌县做零售,然后是批发。随着生意的做大,1988年,徐东升到了南昌市,在一个叫小香港的地区做批发生意。
1995年,随着洪城大市场的开张,徐东升又到了这个新的舞台。
在徐东升的记忆里,1995洪城大市场的兴起政府意志占主导,“那时的市场周围是荒山,但政府要求大家搬到洪城大市场来”。
后来,洪城大市场以及周边的繁华证明了当时的政府眼光不错。数据显示,如今的洪城商圈每年的交易额高达数百亿元,在江西省内首屈一指。
所谓盛极而衰,在经历了20年的繁荣后,人们突然发现,这个地处中心位置的江西第一商圈,“设施落后,容易堵车,人进不来,出不去。”
在南昌人眼里,现今的洪城大市场低品位、乱糟糟。如今,洪城大市场面临着搬迁的命运。
外界普遍认为,南昌外迁洪城大市场,是南昌希望通过搬迁、整顿消除市场的火灾隐患、交通梗阻,进而改变“现场、现货、现金”的传统交易模式,将喧闹、芜杂的批发市场改造为秩序井然的现代商贸旅游区。
当然,洪城大市场也在进行自我升级。
根据《商户书》上的内容,新洪城大市场选址南昌县原小商品城及周边地块上,预计在今年下半年开工建设,计划3年建成。
“新建市场除了拥有更具长远的空间环境条件之外,更为重要的是市场配套升级,改变目前老城区内批发市场,产业配套、物流配套不完善的状况。”南昌市商贸委负责人表示。
一个商圈的自我崛起
在洪城大市场面临搬迁,商户左右为难之时,另一座更为现代化的商贸城——华南城,却在南昌九龙湖区崛起。
事实上,洪城大市场的《商户书》正是为了防范华南城的抢“客”。但华南城的崛起却已成无法阻挡的事实。
资料显示,南昌华南城位于九龙湖新区,规划建筑面积约428万平米,总投资超过百亿,被定义为中部商贸物流中心。
南昌华南城总经理章学方说,428万平方米的总建设量分为四块。一是十座专业市场;二是中央商务区,是为专业市场配套的办公室、写字楼、酒店式公寓等设施。三是仓储物流物流园区,主要为专业市场提供必要的货物补充和运输。四是住宅区,目的是为商家提供配套支持。
徐东升也是这里华南城未来的主人。“商铺、住宅、写字楼都买了,这种方式像打仗一样,投了一千多万,全部到位。”徐东升说。
事实上,南昌商人对华南城是偏爱非同一般,即使已经在华南城投入千万购买各种物业的徐东升,还是觉得有些遗憾,“这里已经没有房子了,买不到了”。
在目前洪城大市场的商户中,和徐东升有相同看法的人不在少数。
按照徐东升的说法,洪城大市场三分之一的商户都在华南城购置了商铺,“还有些人不愿意搬迁,是因为对洪城大市场充满感情,因为那里很繁荣,他在那里赚了钱”。“以现在的发展趋势看,批发市场应该在郊区,做大市场,大物流,而市内应该是大商场或者综合体”,徐东升说。
其实,徐东升的观点也是当地政府的想法。
资料显示,南昌市政府在“十二五规划”中提出了建设“城内大商场、城中特色街、城郊大市场、城外大流通”商贸格局的总体思路。
而这一思路的背景是,江西是欠发达的中部省份,大多数商品分销方式还是传统的全省总代理模式。因此省会南昌聚集了数以万计的省级总代理。
据南昌商会提供的数据,全市有一定经营规模的经销商达10万之众,省级代理占80%的比例。过剩的商业资源过度集中在中心城市,既加剧了南昌市经销商之间的过度竞争,也增加了全省各地分销商只能到南昌批货的劳顿和成本。
而江西省委、省政府提出把南昌打造成带动全省发展的核心增长极的战略要求,明确了将南昌建设成为全国重要的商贸物流中心城市的目标。
市场的要求和政府的产业走向,都意味着南昌对现有的商贸业态进行升级,而华南城正好承接了这一升级需求。
作为一种全新的业态,洪城大市场显然无法与华南城相比。
正在加紧建设中的南昌华南城,规模是洪城大市场的9.5倍。建成后的南昌华南城将吸纳至少30000家商户,形成一个辐射中部的核心商圈,每年可实现交易总额近千亿元。
章学方说,南昌华南城致力于打造江西规模最大、品种最全、档次最高的综合商贸物流中心,通过创新商贸物流模式、发展会展经济、发展电子商务三大措施形成“物流仓储+电子商务+会展+金融服务”的运营模式,创造全新的服务业业态,成为江西现代服务业迈向国际市场的新平台。
这也是江西省高层对华南城的期待。
8月30日,江西省省长鹿心社在南昌市考察调研,在考察南昌华南城项目时,鹿心社指出,要进一步完善基础设施配套,强化信息技术运用,加大招商力度,使华南城成为全省重要的商品集散地和综合性物流中心,为提升全省服务业发展水平作出积极贡献。
章学方说,华南城正朝着上述方向努力。“现今的商贸物流概念已经大大扩展,包括信息流、资金流、技术流、人才流、贸易流等等。华南城就是让所有的资源汇聚,为中小企业提供供应和销售平台,为商家提供展示交易的平台”。
如今,南昌华南城1、2号交易广场精装基本完成,招商工作也同步完成,而且对南昌的商贸业态做了全新升级。这其中包括1号交易广场的海宁皮草城(15986平方米),2号交易广场的中部小商品供应链采购中心(40000平方米)、鞋业批发中心(18643.55平方米),3号交易广场的华盛奥特莱斯(50000平方米)以及4号交易广场义乌名特优产品展示交易中心(近10000平方米)等。
在配套建设上,华南城正在积极筹备网上交易平台,首期20万平米仓储资源也在积极建设中,预计开业前将基本落实。除此之外,华南城公交总站的落成以及项目周边西客站的开通运营、长途客运站的落成、区内各主次干道的建设与开通等等,这些都将为华南城未来的发展打下良好基础。
人的城镇化样本
许多人等不及正在筹备的新洪城大市场,“大市场还没有开始建设,估计动工是两年后的事情,房子也需要两年盖,招商又是两年,这样算下来就是六年,与华南城差距太大”。徐东升说。
而六年之内,南昌华南城将是一个新的模样。
由于南昌华南城所在九龙湖区域发展迅猛,一个原本地处南昌最偏远的郊区,已发展成南昌最为核心的发展区域。
南昌市明确表示,力争用5年时间,形成面积100平方公里左右、容纳50万人口的新城。
目前,九龙湖核心起步区30平方公里范围的路网建设已全面铺开,总投资达62亿元,道路总长160公里,包括22条总长103公里的市政主次干道及57公里其他支路。按照南昌市的规划,将争取用2年半时间高标准建成起步区道路、管网和绿化等基础设施,商业、学校、医院等配套也将同步到位。南昌西客站已于今年九月试运营,江西省委省政府新办公楼也将于2014年竣工。
在江西,南昌华南城被誉为人的城镇化的范本。
江西省社科院经济研究所所长麻智辉说,传统的城镇化有两种方式,一种自上而下,外地人口不断涌入大城市,城市像摊大饼一样向外扩张。另一种是自下而上,就地城镇化,农村人口向小城镇集聚,慢慢形成小城市。
南昌华南城的路径就是这样自下而上式。
在章学方看来,其实城镇化的建设,不一定是高楼林立,但必须首先解决“人”的问题。“打造国际化、现代化、集约化的商贸物流平台,是推进新型城镇化建设、提升城镇化建设水平的关键;尤其在世界经济一体化背景下,新型城镇化建设更需要国际化商贸平台。国际化商贸物流平台,既可直接繁荣第三产业,增加就业机会,还可助推产业经济加快升级发展。比如南昌市引进华南城,其意就是通过打造一个国际化的商贸物流服务平台,全面提升城市商贸业的服务水平,助力产业经济转型升级,改善城镇就业环境。”章学方说。
既然是建设一个“城”,自然要配套功能完善,以后在华南城,除了能做生意,还可享受一流的生活居住、教育卫生、市政、金融等服务。
事实上,这样一座新增的“城”,既能解决原先居民的长远生计,也大量新增市民的就业岗位。
南昌华南城所在地的双溪村副书记谈细红称,在华南城落地后,村里有经济实力的在华南城买商铺,开始创业,而经济实力薄弱一点的,就到华南城里做保安、保洁等,“可选的岗位还是比较多。”
谈细红有时会来这里看看,3年前,这里还是泥泞的小路和零散的房屋,如今已经大不一样。
在章学方看来,南昌华南城周边的村民一是可以通过专业化的组织,跟华南城进行合作,解决就业问题,二是可以直接进入到华南城的平台,从事物业管理、保安、保洁等工作。
除了就近安排附近村民的就业和发展,章学方的预计,南昌华南城一旦全部落成,将直接和间接容纳超过40万人就业。
“作为商贸业态为主的产业之城,南昌华南城将容纳将近3.5万家商户,以一家商户接手3-5个人来计算,就可直接就业15万人以上;另外,围绕商贸城运营而产生就业人员也相当庞大,单是保安、保洁员就将达到4000余名。三是华南城内还将建设多类型创业平台,如创业大厦、中小企业创业园、大学生创业园等。”章学方说。
这还不包括为整个大平台的仓储、物流等提供服务的间接就业人口,“这些华南城不可能全部包揽,需要一些专业化公司进行配套服务。这块间接的就业量也非常大,预测会有40多万。”章学方表示。
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