上海易居房地产研究院5月13日发布了《2014年1-4月全国房地产市场报告》。报告指出，2014年1-4月土地成交量负增长加大，成交价格再创新高；房地产投资增速小幅回落，新开工面积降幅收窄；商品房销售面积降幅扩大，价格同比小幅回落；房企资金增幅持续放缓，销售回款占比进一步上升。总体而言，2014年前四月地市房市继续调整，行业降温态势加剧。
易居研究院研究员朱光指出，继今年一季度土地购置面积增幅进入负增长区间后，随着4月当月土地购置面积同比降幅的进一步加大，前四月土地购置面积降幅也继续加大。主要是受到近期行业整体有所降温，市场观望气氛回升等因素影响，企业对于行业预期较为谨慎，拿地步伐有所放缓。预计今年上半年随着去年同期基数的逐步上升，土地购置面积同比增幅也将保持平缓下行态势。
从土地价格看，前四月土地价格再创历史新高，整体延续了去年以来逐步上行的态势，显示近期虽然土地市场成交量有所回落，但价格仍处于上升阶段，优质地块对于房企的吸引力依旧不会减弱。预计今年下半年随着行业的逐步稳定，土地价格也将逐步调整。
从商品房销售面积同比增幅走势看，今年前四月整体延续了去年以来逐步下行的态势，主要是去年同期基数较高，且4月当月商品房销售同比降幅加大的原因所致。预计今年上半年，商品房销售面积同比趋于平稳，下半年跌幅趋于收窄。
从月度累计情况看，今年前四月房地产开发企业到位资金同比增幅持续回落，主要是近期各地信贷政策始终从严收紧，房企资金压力有所加大，一些受困于现金流的中小房企则面临着生存的危机。预计今年上半年在金融信贷环境整体不变的情况下，房企资金压力仍将趋于紧张。
一、土地成交量负增长加大，成交价格再创新高
（一）全国土地购置面积降幅扩大，上半年保持平缓下行
1-4月份，房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点；土地成交价款2214亿元，增长9.6%，增速比1-3月份回落1.8个百分点。
（二）全国土地购置均价增幅持续上升，价格再创历史新高
1-4月份，全国房地产开发企业土地购置均价2723元/平方米，同比增长19.0%，增速较1-3月份提高4.9个百分点，今年前四月土地均价继续保持较快的增长态势。
二、房地产投资增速小幅回落，新开工面积降幅收窄
（一）全国房地产开发投资增幅持续收窄，整体仍将平稳
1-4月份，全国房地产开发投资22322亿元，同比增长16.4%，增速比1-3月份回落0.4个百分点。其中，住宅投资15299亿元，增长16.6%，增速回落0.2个百分点。4月份，全国房地产开发投资6983亿元，同比增长15.5%。其中住宅投资4769亿元，同比增长16.1%。
从房地产投资额同比增幅走势看，去年一季度以来整体基本保持平稳，今年一季度呈现明显的下行态势，前四月继续下行，但下行幅度有所放缓。主要是近期全国一些城市市场波动明显，引发了行业对于市场预期的转变，房企受到市场销售以及战略发展等因素的影响，投资力度有所减少，导致开发投资同比增幅继续回落，房地产开发投资对于经济增长的拖累作用继续显现。预计今年上半年房地产投资同比增幅将趋于平稳。
（二）全国房屋新开工面积降幅继续收窄，上半年将反弹向上
1-4月份，房地产开发企业房屋新开工面积43234万平方米，同比下降22.1%，降幅收窄3.1个百分点。其中，住宅新开工面积31184万平方米，下降24.5%。4月份，房屋新开工面积同比下降15%，其中住宅新开工面积同比下降18.1%。
从房屋新开工面积同比增幅走势看，前四月同比增幅虽然处于负增长区间，但呈现持续收窄态势，主要是4月当月房屋新开工量跌幅明显收窄。预计今年上半年房屋新开工面积同比增幅将逐步反弹向上。
三、商品房销售面积降幅扩大，价格同比小幅回落
（一）商品房销售面积依旧负增长，上半年商品房销售面积增幅将反弹
1-4月份，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。其中，住宅销售面积下降8.6%。商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1-3月份扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%。4月份，商品房销售面积7598万平方米，同比下降14.3%；商品房销售额5044亿元，同比下降13.9%。
从各物业类型看，1-4月份各物业销售面积同比增幅均有所回落。其中住宅销售面积下降8.6%，销售额下降9.9%；办公楼销售面积下降0.2%，销售额下降10.2%；商业营业用房销售面积增长3.4%，销售额增长3.5%。住宅销售面积降幅继续加大，显示近期商品住宅市场依旧不振。预计今年上半年，住宅销售面积同比增幅将呈现逐步上行态势。
（二）商品房成交均价降幅小幅收窄，住宅成交均价将趋于正增长
1-4月份，全国商品房成交均价同比下降0.9%，较1-3月份收窄0.6个百分点。其中住宅成交均价下降1.4%，办公楼成交均价下降9.8%，商业营业用房成交均价增长0.1%。今年前四月除商业营业用房价格处于正增长区间外，住宅和办公楼继续呈现负增长，但降幅均有所收窄。预计今年上半年，随着去年同期基数的逐步回落，住宅成交均价将逐步进入正增长区间。
（三）商品住宅待售面积增幅上行，市场去库存缓慢
4月末，商品房待售面积52652万平方米，比3月末增加489万平方米。其中，住宅待售面积增加213万平方米，办公楼待售面积增加31万平方米，商业营业用房待售面积增加147万平方米。
4月末，商品住宅待售面积同比增长23.9%，较3月末同比增幅小幅上升。去年年底开始，住宅库存增长逐步加大，虽然近期全国范围内楼盘打折促销的城市数量逐步扩大，但由于市场观望气氛浓厚，商品住宅成交继续回落，导致库存去化较为缓慢。预计今年随着市场供应的持续增加，商品住宅待售面积将继续加大，房价上涨压力将有所缓解。
四、房企资金增幅持续放缓，销售回款占比进一步上升
1-4月份，房地产开发企业到位资金37200亿元，同比增长4.5%，增速比1-3月份回落2.1个百分点。其中，国内贷款7709亿元，增长16.5%；利用外资116亿元，下降28.7%；自筹资金14376亿元，增长11.0%；其他资金14999亿元，下降5.5%。在其他资金中，定金及预收款9019亿元，下降7.8%；个人按揭贷款4238亿元，下降3.1%。
从开发企业资金来源的构成分析，1-4月份，国内贷款占20.7%；利用外资占0.3%；自筹资金占38.6%，其他资金占40.3%。
以销售回款为主的其他资金占比进一步上升。与今年一季度相比，前四月各项资金来源占比中，利用外资占比基本一致，国内贷款占比则有所下滑，企业自筹资金和其他资金占比均有所上升。其他资金中，定金及预售款以及个人按揭贷款占比均继续上升，显示近期在信贷收紧的情况下，项目的销售回款作为房企资金来源的作用进一步加大。
执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 朱光
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