易居研究员严跃进指出，4月份库存压力空前大，进一步增添了楼市的悲观情绪。库存压力下，部分地方政府的救市心态蠢蠢欲动。目前部分城市进行了小幅度的限购限贷政策松绑，也没有招致明显的打压，因此预计越来越多的高库存城市将加入救市大军中。
严跃进同时认为，地方政府救市，有助于稳定市场预期。不过整个宏观经济并不太景气，而且越来越多的房企面临了资金链紧张的风险。因此，在地方政府救市的同时，部分高库存的房企也将率先采纳“以价换量”的营销策略，从而缓解库存压力。
一、库存创近5年历史新高
（一）35个城市分析
1、库存环比同比值均有上升
截至4月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%。观察2010年以来的月度数据，可以看出该库存创下了近5年的历史新高。4月份购房者观望情绪较重，从而使得房企跑量的希望落空。库存“压力山大”，成为部分地方政府救市的“借口”。
2.28个城市库存出现同比增长
35个城市中，有28个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%。这三个城市4月份的新增供应比成交更为强劲，导致库存上升的态势也较明显。
35个城市中，有7个城市的库存出现了同比下滑态势。其中南宁、贵阳和太原的同比跌幅较大，分别为4.1%、3.9%和3.8%。
3、月度新增供应量大于成交量
4月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2138万平方米，环比增长10.2%，同比增长2.6%。这是今年以来单月新增供应的最高水平，表明整个市场推盘节奏正逐渐加快。
4月份，35个城市月度新增供应量大于成交量（其中4月份成交量为1503万平方米，环比增长0.1%，同比减少21.4%）。4月份房企加大推盘力度，但市场看跌情绪较重，从而使得部分未消化的新增供应转化为库存。
（二）一二三线城市分析
1、三类城市库存均有增长
截至4月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3032、18063和3796万平方米，环比增长分别为4.6%、2.4%和2.4%，同比增长分别为12.4%、19.2%和27.6%。
一线城市库存呈现环比与同比双双上升的态势。相比二三线城市，一线城市房企的推盘节奏率先加快，但此类城市购房者也滋生了观望情绪，从而导致库存出现了一定的上升。
二线城市库存呈现波浪式的上升态势。二线城市4月份新增供应量为1553万平方米，高于3月份1374万平方米的水平。同时，该新增供应量也高于4月份1137万平方米的成交量，这导致了库存出现小幅上升。
三线城市库存保持匍匐前进的增长态势。4月份，三线城市成交量为151万平方米，而新增供应量为239万平方米，所以库存会出现小幅上升。目前已连续两个月出现库存环比正增长态势。
二、存销比陡然攀升
（一）35个城市分析
1、存销比震荡式上行
4月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.2，这也意味着市场需要用15.2个月的时间才能消化完这些库存。而在3月份，该存销比的数值为13.9个月。2月份以来，市场成交反弹较弱。另外，在计算存销比的时候，过去六个月的平均成交量包含了成交较小的春节前后月份，所以存销比在震荡式上行的通道中表现了陡然攀升的态势。
2、25个城市存销比超过12个月
4月份，温州以42.4的存销比居于首位，而合肥以5.9的存销比垫底。35个城市中，仅有10个城市存销比位于数值12以下水平，分别为重庆（12.0）、广州（11.9）、深圳（11.8）、厦门（11.0）、南宁（11.0）、西宁（10.4）、大连（8.3）、南京（6.8）、南昌（5.9）、合肥（5.9）。而上海和北京的存销比也较接近数值12的水平，分别为12.2和12.3。这12个城市库存去化周期相对较小，房价上涨的可能性会更大。而存销比偏高的城市，未来房价快速上涨的动力不足。
（二）一二三线城市分析
1、三类城市存销比均有上升
4月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为12.1、14.8和22.4，相比3月份10.5、13.8和20.5的数值都有所上升。4月成交没有预期的好，三类城市的库存去化都受到了影响。
具体城市方面，35个城市中，有30个城市的存销比较3月份有所上升，库存去化周期扩大。只有5个城市存销比略有下滑，这些城市包括太原、合肥、兰州、南通和北海。
三、地方救市蠢蠢欲动
4月份库存压力空前大，进一步增添了楼市的悲观情绪。库存压力下，部分地方政府的救市心态蠢蠢欲动。目前部分城市进行了小幅度的限购限贷政策松绑，也没有招致明显的打压，因此预计越来越多的高库存城市将加入救市大军中。
地方政府救市，有助于稳定市场预期。不过整个宏观经济并不太景气，而且越来越多的房企面临了资金链紧张的风险。因此，在地方政府救市的同时，部分高库存的房企也将率先采纳“以价换量”的营销策略，从而缓解库存压力。
附注：
35个城市按一二三线城市划分如下：
一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、大连、天津、太原、济南、青岛、南京、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、重庆、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：丹东、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。
上海易居房地产研究院 研究员 严跃进
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