楼市回暖 北上广深火热成交能否持续

　　每日经济新闻记者 王杰 发自北京

　　“3·30新政”等利好政策持续发酵，以及部分A股投资者将获利资金转投楼市，一线城市楼市提早“入夏”，其中深圳房价涨幅领涨全国。可是，房企的好日子来了吗？股市走牛对楼市抽血和输血效应哪个更强？哪些城市有望成为“白银时代”房价上涨的领头羊？《每日经济新闻》记者对此展开了调查。

　　国家统计局发布的数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。北上广深4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，分城市看，分化仍然较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。

　　房地产市场的逐步回暖，已经成为业界最热门的话题。如同2007年一样，A股市场的牛市会不会带来房地产的牛市？正日益成为业界关注的热门话题。

　　楼市回暖传导至地价

　　楼市的火爆，正在传导至土地市场。各城市之间，从房企对于土地的青睐度，可以折射到房价上。

　　中原地产研究部统计数据显示，截至5月18日，一线城市住宅用地虽然成交7宗，但其中有5宗上海的动迁安置房，其他两宗地分别为广州与北京的各一宗远郊土地。从目前看，北京与上海等城市待售土地均非常少。

　　在一线城市减少土地供应的情况下，房企逐渐将争夺土地的战场放到二线城市。截至5月18日，二线城市合计成交住宅类土地81宗，平均溢价率达到了16.83%的年内新高，平均成交楼面价也达到了1836元每平方米。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉记者，“3·30新政”对楼市的影响主要体现在一二线城市，这种情况下，房企对一二线土地市场的争夺出现了白热化，特别是一线城市，土地价格明显处于高位，房企竞争激烈。从未来预期看，房地产市场的刺激政策还会继续出现，而一二线的土地供给却越来越少。这种情况必然会影响未来土地市场的价格。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，虽然降息、减税等刺激楼市的新政接踵而至，但从实际效果来看并未触及根本，北上广深需求增长依然受到限购制约，三四线城市新增主动需求依然难以为继，因此绝大部分城市商品住宅价格水平依然处于较低位水平。

　　投资要看存销比

　　库存量和存销比一直是影响房价的重要因素。

　　截至2015年4月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26437万平方米，环比下降0.6%，同比增长11%。4月份整体市场成交相对比较活跃，这使得库存继3月份出现下滑后继续下行。

　　4月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.4，这也意味着市场需要用15.4个月的时间才能消化完这些库存。而在2015年3月份，该存销比数值为15.5个月。这说明4月份去库存的速度有所加快，这与市场成交行情相比3月份开始好转有直接关系。可以预计的是，在各类救市政策效应积极释放的背景下，包括改善性购房需求的积极释放，将促使后期存销比具备下滑动力。

　　从35个城市的具体数值看，烟台的存销比数值最高，超过了35个月。

　　对于烟台的库存高企，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，山东把城市规划得过大了，比如一个城市的人口规划有400万人，但规划过大的城市面积加起来，与实际人口的占地相比，要大很多。这样的话，各城市才能有更多的建设用地指标，才能更多地去销售土地，增加财政收入。如果再叠加前几年过速的土地指标使用，就使现在的库存量比较大。

　　李铁岗认为，进入白银时代，投资、投机性需求在减少；而刚需和人口的增长有很大关系，不可能突然增加。再叠加前两年一些住房需求早早释放，因此造成目前库存环节压力比较大。“在供给增大，需求没有上涨的情况下，价格自然就会下行。每个城市都感觉能吸引外面的人。在总量大的情况下，城市的区域吸附能力小。”

　　而天津作为二线城市，去化速度相对较慢。虽然天津的去化周期已从2015年3月份的28.6个月下降到27.5个月，但去库存压力仍然较大。

　　在天津中原投资顾问部总监高飞看来，天津的购买力还是比较低，很难像北京、深圳一样炒作，房价应该是稳定的，和人均收入及人口的数量有直接关系。天津市没有太多的外地人，因为天津大多是工厂、制造业等，不像北京、上海有大量的服务业和金融总部，所以房价很难有一个好的预期。

　　上述机构的研报称，总体来讲，烟台、北海、天津、荆门和西安五个城市的存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也相对较大。相比而言，深圳、合肥、南昌、南宁和南京的存销比较小，而作为一线城市的深圳存销比数值最低，为7.4个月，预计后期深圳房价仍有相对较大的涨幅空间。

　　虽然大多数城市的房地产不可能出现牛市，但是在以深圳为代表的一部分房地产市场还是有望在下半年走牛。

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　　房企篇1

　　量升价稳 一线城市房企卖房不难赚钱难

　　每日经济新闻记者 区家彦 发自广州

　　“4月份我们公司全国来访超过7万组，环比增长超过两成，五一小长假认购金额更是增长1倍，市场信心大幅提升”，保利地产内部人士向《每日经济新闻》记者表示。

　　在“3·30新政”出台以及降息、降准等利好政策叠加效应下，上市房企4月份销售额呈现明显回升势头，尤其是在一二线城市成交大幅回暖的势头下，部分房企的当月销售额更是翻倍。

　　然而，单月的热销难言市场已经反转，硬币的另一面是上市房企的销售目标完成率仍不乐观。多位房企高管向记者表示，除了一线城市和少数二线城市外，大部分地区今年的去库存压力依旧较大，抓住市场窗口期坚决走量仍是目前最主要的策略。

　　大型房企受益楼市新政

　　相比于2、3月份房企销售业绩“普跌”的势头，4月份上市房企销售纷纷上扬。克而瑞统计数据显示，在其跟踪的万科、恒大、保利等20家已公布业绩的上市房企中，仅有5家房企销售金额出现同比或环比下滑现象，其余房企无论是环比还是同比均呈现上涨势头。

　　克而瑞研究中心分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示，由于本轮刺激政策的主要受益对象是改善性需求，该类型产品占比较高的房企销售回暖的势头更明显。

　　龙头房企销售增幅普遍跑赢大市，万科、恒大、保利及万达的单月销售额在百亿元以上。保利地产同比、环比销售增幅均超过60%，万科、万达同比销售增幅也在30%以上。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者，相对于中小型房企，大型房企不仅具备品牌优势，广泛的布局让其在价格调整上具备更大操作空间，在营销模式上也能更好地与互联网或金融企业合作，采用众筹等新型销售模式。在行业集中度提高的大背景下，大型房企将是市场回暖的主要受益对象。

　　不过，由于目前市场回暖集中在一二线城市，三四线城市成交依然疲弱，导致部分房企并没有从本轮回暖潮中受益。重点布局在三四线城市的碧桂园，4月份销售金额仅为65.6亿元，较去年同期出现下滑。

　　保利地产内部人士向记者表示，从公司4月份的销售情况来看，一二线重点城市销售环比增长达50%以上，回暖迹象明显，但沈阳、无锡、佛山等二三线城市及北方区域对楼市新政利好的反应较为滞后，楼市新政对各地楼市影响显现出差异化。

　　房企目标完成率不乐观

　　尽管4月份楼市迎来久违的“开门红”，但一季度市场的低迷导致上市房企的销售目标完成率难言乐观。《每日经济新闻》记者注意到，截至今年前4月，仅恒大地产的目标完成率达到30%，多数房企集中在20%左右，部分房企甚至仅完成15%。

　　保利地产内部人士认为，除了一线城市和少数二线城市外，大部分地区今年的去库存压力依旧较大，房价快速反弹的可能性不大，预计未来半年内楼市或将呈现量升价稳的趋势，公司今年的主要工作依然是抓住市场窗口期，坚定走量、去库存。“从中长期来看，除非地方政府在三年内不卖地，否则大多数城市供大于求的市场格局难以扭转。随着政策刺激的边际效应递减，市场能否保持持续升温有待观察”，欧阳捷告诉记者，除了去库存之外，房企还应该根据人口流入、产业结构、城市规划的变化调整市场布局，适应新形势下的市场变化。

　　以目前主流房企扎堆的一线城市为例，欧阳捷调查发现，由于竞争激烈导致地价飙升，部分一线城市的利润前景甚至不如二线城市。2013年上海的地价与房价差为12200元/平方米，但2014年该数值下降至8000元/平方米，今年更进一步下滑至6000元/平方米，地价与房价差甚至低于二线城市整体约6500~7200元/平方米的水平，这显示出一线城市虽然房子不愁卖，但很可能是无利可图。

　　在欧阳捷看来，房企简单地扎堆在一二线经济发达城市的做法逐渐走不通，对各类型城市甚至板块的需求挖掘能力，将成为房企未来竞争的关键因素。

　　借助本轮A股大牛市，上市房企纷纷抛出再融资计划。克而瑞统计显示，截至5月15日，今年已有24家A股上市房企宣布定增，募资额共计1166亿元，是去年全年的2.43倍，呈爆发态势。“在房地产下半场，无论是为了降低负债率，还是用于转型发展，手里有没有钱是最重要的”，欧阳捷认为，谁能更好地利用资本市场筹集资金，谁就能脱颖而出。资本市场的火爆更有利于已上市的大型房企，缺乏融资渠道的中小型房企会进一步被淘汰出局。

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　　房企篇2

　　高端住宅成交反弹能否阻挡毛利下滑

　　每日经济新闻记者 白亚静 发自深圳

　　“3·30新政”之后，全国各地楼市逐渐摆脱年初的低迷状态，出现反弹。尽管二三线城市去化压力仍然存在，但四大一线城市已显露量价齐升趋势，高端住宅项目抓紧入市，并在上月收获了高于年初的销售业绩。

　　当房子逐渐开始变得好卖之后，哪些储备了高端住宅项目的房企会随之受益？并如期获得高毛利？

　　高端住宅“入夏”

　　高端住宅市场又热了。在深圳等一线城市，一般面积超过144平方米，均价高出区域内普通住宅50%以上，建筑规划相对高端的项目即可被归入高端住宅。当市场初步好转后，这些并不好卖的房子在交易量和价格上均有提升。

　　中指院数据显示，今年4月，深圳140平方米以上住宅成交了461套，而去年同期，这一数据仅为303套。

　　高端住宅市场的成交均价波动很大，受不同月份的入市项目影响，整体均价并不与市场景气度呈现正相关。但在具体项目上，去年入市的项目明显经历了一个上升、下降、再上升的周期。

　　以华侨城深圳高端住宅项目LOFT公馆为例，中指院数据显示，4月该项目累计成交33套，成交均价为54709元/平方米，这一数据已与去年10月的开盘业绩不相上下，远高于今年初4.9万元/平方米的均价。

　　市场好转后，招商地产位于深圳的高端住宅项目海上世界双玺花园二期也随之入市，目前参考均价在11万元/平方米，高于去年开盘以及今年初的均价。招商地产对此解释称，两次推售的产品性质不同，并不具有可比性。

　　美联物业全国研究中心主任何倩茹称，高端住宅市场一向是楼市的风向标，市场不好时跌得最快，市场好时涨得最多，“3·30新政”后，入市以及正准备入市的高端住宅项目增多。“市场好转后，客户签订单的速度也变快了。”深圳一名高端住宅项目销售负责人称。

　　房企盈利或有限

　　传统观点认为，高端住宅项目往往能带给房企较多溢价，这也意味着毛利更高。根据《每日经济新闻》此前报道，上海高端住宅项目汤臣一品的毛利率甚至达到85%，远高于业内平均水平。

　　对于房企而言，当土地价格难降、人力成本高企、房价又增长乏力时，推高端住宅项目无疑是阻挡毛利率下滑利器。

　　当市场进入白银时代，这一理论还成立吗？对于不同房企而言，毛利率需要分别而论。

　　华侨城在一线城市的项目多定位高端住宅，其2014年财报数据显示，该公司房地产业务的毛利率虽有下降趋势，但仍维持在66.08%。

　　以2014年开建的华侨城深圳“西北片区2号地项目”为例，该公司公告称，建筑面积约7.6万平方米，包括两栋超高层住宅及配套设施，总投资17.47亿元，预计总收入约32.55亿元，预计净利润7.38亿元。据记者粗略估算，毛利率约在86%。

　　不过，决定企业净资产收益的除了销量、毛利，还有周转速度。

　　资深财经评论员黄立冲称，虽然楼市已接近顶点，但高周转模式本身没有错，未来还是要走“短平快”路线，只是大量举债扩张已不可能，高周转模式的精髓在于用溢价覆盖财务成本，周转期越短，获利越多。

　　自从和一线房企逐渐拉开差距后，曾拥有多项高端住宅项目的招商地产一直在谋求逆袭。

　　2013年招商地产总经理贺建亚提出“千亿销售百亿利润”的目标，产品策略随之从追求高利润的效益优先，逐渐转向快速高周转。

　　但朝刚需盘的转型，使招商地产经历了毛利骤减，从2011年的52.39%下滑至2014年的37.33%。当时，招商地产董秘刘宁向《每日经济新闻》记者表示，结算中低毛利项目增多是原因之一。

　　此次高端住宅销售回暖会抬升招商地产的毛利率吗？招商地产方面表示，一方面，在此次行情中，改善性需求是主力，相比高端住宅项目，公司的中低端产品去化速度更快；另一方面，4月招商地产在一线城市推的高档产品，基本只有海上世界双玺二期项目，未来虽然还会有其他项目，但是占比均不大，影响有限。