发送GP到6666 随时随地查行情
浙江省统计局企调队9月初公布的一项调查，在杭州地产界引起不小惊慌。这份《浙江房地产市场发展研究报告》（以下称《报告》）首次发出预警：目前浙江房地产市场泡沫已经膨胀，并进入警戒区，若任其发展，楼市泡沫随时可能破裂。
这是浙江省内权威部门首次发布的楼市泡沫预警。于是，“泡沫”之声一直甚嚣尘上的杭州，更是一片哗然。
浙江省企调队综合处副处长、《报告》执笔人朱卓瑶统计师在接受记者采访时表示，房产市场有一个从繁荣到衰败的周期，进入到峰值就意味着它将要走向谷底。杭州房产市场的峰值出现在近两年，市民渐渐地认为买房能赚钱，纷纷加入到投资房产的行列。
朱卓瑶认为，这种投资心态极不理性，“有些人根本没有需要也买房，有些人没有能力也买房”。“当大家普遍看涨时，房产泡沫就已经出现了。”而在《报告》中说：“房产公司与购买者都处在僵持状态，中介公司纷纷关门就是楼市从峰到底的一个信号。”
朱卓瑶担忧地说：“房地产泡沫不可能永远膨胀下去，一旦趋向破裂，首先崩溃的是人们的心理预期，从而使房价‘兵败如山倒’，出现大量的负资产家庭。更严重的后果是：企业将因资金链断裂濒临破产，银行出现大量坏账、呆账，对整个国民经济将产生严重影响。”
饶有意味的是，旨在防止浙江房地产市场泡沫破裂的另一个地产新政却走到了破产的边缘。
新政无疾而终？
跌跌撞撞走过8个月，杭州地产新政突然生变。
“这几天我们的电话都被打爆了。”9月10日下午，杭州市财政局农税征收管理局（以下称“农税局”）一位工作人员在记者面前大吐苦水，“开发商、中介公司、消费者等等都来问这个事。”
早在8月下旬，有关“停止执行征收20％二手房交易个人所得税（以下称‘交易个税’）政策”的传言就已经遍布杭州大街小巷。
不过，他向本报记者坦承，“新政策在执行中确实出现了一些难题”，但现在不是停止执行新政策，而是从今年9月1日开始，由原来的“强征代收”改为“自行申报”。
杭州地产新政自今年1月1日开始实施时，20％的交易个税一直由农税局设在杭州市房地产交易办证中心的办事大厅代为征收。“我们这里已经不再征收那个税（交易个税）了。”9月9日，该办事大厅的业务人员肯定地说。
“征收20％的交易个税是（杭州）市人大以法律的形式确定下来的，不可能说停就停。”上述农税局工作人员表示。
“‘自行申报’取代‘强征代收’，与停止征收没有什么区别。”对杭州地产新政一直给予关注的全球最大的物业管理公司——世邦魏理仕物业顾问有限公司（上海）投资部经理迟淼这样分析。
虽然杭州市有关部门并没有宣布正式取消房产交易个税，但“自行申报”的最终结果就是“自行消亡”，浙江证大总经理、浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生如是表示。
“不直接说停止征收，一方面表明政府的态度开始缓和，另一方面，政府是为了给自己找个台阶下。”杭州当地的一位开发商直言不讳地说。
“三剑客”的脸谱
杭州地产新政突然生变，立即成了上海、南京地产界最热议的话题。
当初，这个新政在杭州甫一推出，就在临近的上海、南京引起轩然大波。主要是，比较起来三地的房价变数近年来出奇地相似：房价直蹿，投资性购房比例高，炒客盛行。
1月1日，杭州市政府率先推出地产新政后，上海、南京地产界“嘘声”一片。“上海也曾想过追随杭州，征收一定的房产交易个税。”迟淼透露。在随后的几个月，不少人士揣测，上海肯定会效仿杭州对二手房买卖提高税费的比例，“只是迟早的问题”。
不过，上海市政府新闻发言人焦扬随后在一次新闻发布会上也表示，考虑到上海的实际情况，提高二手房交易个人所得税方面，“上海应不同于杭州等城市”。这可看作是上海市政府对“征收房产交易个税”传言的第一次正面回应。
“征收交易个税会涉及到很多方面，弄不好就会无疾而终。”迟淼说，当初很多地方在征收土地增值税时，就存在很多难题，最终也很难推行下去。所以，是否像杭州那样征收交易个税，上海比较谨慎，“一直对杭州地产新政持观望状态”。
而当时的南京，房价已备受外界指责，也曾想过步杭州后尘。南京当地一位接近房产局的开发商说，为了平抑房价，在杭州地产新政出台不久后，南京市有关部门曾秘密就此召开过相关的会议，“讨论南京是不是也在征收房产交易个税上作些考虑”。“但后来反对的声音很多，大家认为实行征收交易个税的时机还不成熟，所以后来就偃旗息鼓了。”该人士表示。
尽管对于此记者并未从南京市有关部门得到证实，但在观望的过程中，为抑制人为惜售、炒房和哄抬房价等行为，上海、南京市两地政府并没有无动于衷，而是频频出招。
3月份，上海开始实施商品住房交易的网上备案制度，进一步规范房地产企业的销售行为，增强市场供求信息的透明度；南京也几乎在同一时间出台“实名制”购房，限制炒房；4月份，上海再度出台新政，禁止期房转让；南京也紧接着于当月正式实施遏制期房炒作的“禁炒令”。
有违初衷？
作为长三角首个为“抑制炒楼”出台的政策，杭州地产新政实施时间之短实属罕见。
“对市场变化预期不足，是开征、停征变化如此之快的主要原因。”浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授这样认为。
此前，房地产市场投资过热、房价偏高、投机盛行等“繁荣”现象背后存在的问题，引起杭州市政府的高度重视，并准备采取一系列措施加强房地产市场调控，防止房地产泡沫。
2003年9月15日，杭州市政府召开常务会议，形成了几个“意见”。其中最引人注目的则是：通过加强税收征管和恢复征税，控制炒房现象。其中就包括，对于炒二手房者，恢复征收20％的个税。即个人出售自有住房包括商品房、房改房所得应按照“财产转让所得”项目征收20％的个人所得税。该政策从2004年1月1日开始强制执行。
政策一出台，在全国引起巨大反响。1月份，新政开始实施之际，杭州市二手房的交易量明显回落，炒房投机行为似乎得到了迅速抑制。
但正当各界对新政效果开始持乐观态度的时候，情况就发生变化。统计显示，去年第四季度即新政实施前，杭州二手房每平方米成交均价一直保持在6000元左右。但“新政”实施后，到3个月内，价格已逼近每平方米6500元左右，并一直直线上升。
“杭州目前的房地产市场仍然是卖方市场，卖家很快发现可以通过提高价格的方法把20％的个人所得税转嫁给买方，所以房价并没有因此而回落。”证大浙江总经理赵杭生说。赵曾是杭州地产新政最坚决的“反对派”之一。
“这是一种政府行为。”上海最大的房地产企业上海绿地集团研展部经理陈磊说。尽管他表示“对‘异地’的政策不便于说什么”，但他还是凭着多年的实战经验明确表示，对于目前房地产市场出现的种种问题，地方政府单单依靠政府行为来“堵”是肯定不行的，“市场的问题必须依靠市场来解决，来‘疏导’。”
因此，“新政”不仅没有真正打击到投机客，反而成为房价攀升的“助推器”，使得中等偏低收入人群由于房价太高不得不望而却步。这显然与“改革”初衷背道而驰。
一方面，杭州房价涨势难遏，一方面政府旨在调控房地产市场的政策却没有收到预期效果。杭州房地产市场是否继续冲顶，直至在一片膨胀中衰竭破裂？
“房价调控应该综合多种手段。”赵杭生说，政府的宏观调控重点应该放在土地调控上，“建立土地供应的中长期规划”。
9月8日，杭州市房管局透露，杭州市即将推出“房地产预警预报系统”。该系统基本上包括市场预期指标、市场即期指标、价格与贷款指标等三大指标，每个指标下还将确立细化的统计项目。杭州是建设部启动的首批建立房地产预警系统的试点城市之一。
不仅如此，刚刚在上海实施的商品住房交易网上备案制度，也即将在杭州启动：通过网络和制度化来规范市场行为，提高商品住房交易的透明度。
（本报记者费常泰对本文亦有贡献）
