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■本报记者 张炜
央行于17日上调个人房贷利率，并要求在房地产价格上涨过快的城市或地区，提高个人住房贷款最低首付款比例。央行副行长吴晓灵对此表示，央行调整房贷利率政策是想在需求方做一定的调整，主要对象不是买房的普通老百姓，主要目标是抑制过度的投机性购房。
吴晓灵还表示，中国房地产企业对银行贷款的依存度非常之高，所有的风险都放在银行身上，但是银行的钱主要来自老百姓，银行的风险加大了，也就是社会公众的风险加大了。显而易见，金融部门及上海等地方政府采取一系列措施调控房地产市场，不仅为了解决民生问题，而且旨在维护金融体系的健康运行。
记者打开上海房地产动态交易的平台，21日下午显示，上海内环线以内的今年住宅成交均价16150元／平方米，中环线内环线间今年住宅成交均价10979元／平方米，中环线外环线间成交均价7828元／平方米，外环线郊环线间成交均价6433元／平方米，郊环线以外成交均价4547元／平方米。设想你是一个普通工薪阶层的话，在上海还能够在哪里找到合适的房价安居呢？结果只能有三个，要么继续忍受住在拥挤的小房间里生活，一家三口只有十来平方；要么搬到城郊结合部，每天上下班花2个多小时；要么当个“负翁”，向银行借一笔十几年才能还清的沉重贷款债务。
从提高生活质量的目的出发，许许多多人选择了当“负翁”，银行房地产贷款随之急剧升高。21日披露的数据显示，截至2005年2月末，上海中资金融机构商业性房地产贷款余额3715亿元，占全部贷款余额的29．3％，其中个人住房贷款余额2599亿元，同比增长43．5％；今年1至2月，商业性房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款高达87．7％，其中个人住房贷款增加153．2亿元，同比多增59．75亿元。房地产新增贷款占全部新增贷款的比例高达近九成，难怪有媒体称“上海房地产市场近乎失控”。为什么房地产贷款新增额高居不下呢？直接原因是房价高居不下，不断抬高的房价拉高了贷款额。需要提醒的是，银行和贷款购房者都要当心“温水煮青蛙”效应。房价的节节攀升及贷款消费观念的普及，使银行和贷款购房者如同“温水中的青蛙”，很可能忘掉房地产贷款的风险。
实际上，一旦房地产价格走势出现变化，房地产贷款风险就会接踵而来。政府层面，最担心的是房地产市场“硬着陆”，类似的情况在国外发生过多次。房地产贷款是中长期贷款，十几年的贷款期内难以完全预料风险的发生。房地产市场对经济增长的拉动作用明显，房地产市场转衰将导致一批产业受影响，进而影响到一批贷款购房者的偿付能力。从银行的风险控制上看，房地产贷款有抵押物，但房价下跌后发生贷款购房者偿付能力减弱，到时候风险还是集中在银行。而且，我国房地产建设对银行依存度非常高，开发商自有资金比例低，“硬着陆”的“板子”难免打在银行身上。
最大的风险是，政府决策者及银行都不要被个别言论的泡沫所迷惑。譬如：与国际大都市接轨的房价，持续发展的经济带来持续上升的价格等等。关键要看清房地产市场供需的本质，即真实需求、投资结构、土地供应等。上海房地产市场的一些敏感指标已超过国际公认的警戒线，不要以为“超标”后未出现市场负面现象，就对“超标”问题可以麻木了。事实上，如同往一杯盛满水的杯子中扔大头针一样，一小盒大头针扔进怀中都未必有水溢出，房地产市场同样有“张力”，但“张力”毕竟有局限。站在维护金融体系健康的角度，考虑的不应是“张力”承受的范围，而是“张力”过后的风险。
此外，房地产价格这样不正常地上升，除了当前宏观经济的一些具体问题以外，还有一些制度性的问题，例如土地供给制度、地方政府税收制度以及财政政策和金融政策的搭配。21日的消息称，出于遏止房地产投机行为等考虑，开征房地产税已成定局。
看来，政府多管齐下的调控，应该有望给楼市降温，从而维护金融体系的健康。
（ 责任编辑：铭心 ）
