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本报记者 阴 雪
北京报道
上海正为调控房价的真实效果和下一步的调控措施而殚精竭虑，北京却在上演一场“地荒论”的口水战。
但在易宪容看来，地荒论不过是鼓吹房价还将继续上涨的一场公开的“阴谋”，亦为“阳谋”。
地产商结成“地荒论”联盟
北京地产界是个热闹的所在。仅仅围绕着房价，似乎就有着争论不休的话题。
这一次轮到了“地荒论”。“地荒论”是前一阶段“泡沫论”的延续。“泡沫论”的争执，使“房价上涨幅度过快”成为各方的共识。2004年国家出台一系列土地、信贷等调控措施之后，房价似乎并没有停住向上攀升的脚步。在此情况下，人们不禁要问：究竟如何调控才能抑制房价的上涨？
北京一批开发商纷纷献言献策，并且达成广泛的一致：2004年政府对土地实行了严格的管理政策，房地产用地供应不足，“地荒”使得老百姓对未来房地产的预期价格看涨，因此造成了房价的激升。这便构成了“地荒论”的论点。
譬如，他们列举的一个论据是，2004年1－9月，全市房地产投资面积比2003年同比递减63．7％，同期的新开发面积比2003年递减4．8％，而1－9月，北京商品房销售面积却比上年同期增长了25％。
中国房地产协会一位负责人也分析说，政府部门已意识到一味控制供给是不可行的，因此在去年11月，央行正确的加息政策就旨在调控需求。但必须看到，房地产是特殊的商品，占需求的绝大部分的刚性需求是无法抑制的，并且是以牺牲普通百姓的利益为代价的，因而与其抑制需求不如加大供给。
然而，这一观点随即遭到了国土资源部有关部门的强烈驳斥。3月23日国土部通过新闻媒体公布了最新统计数据，去年全国土地供应面积与房地产公司的购置土地面积都没有减少。2004年土地招拍挂总数比上年增长1．2％，而这个数据还不包括去年“8·31”过关的历史遗留问题项目的土地。国土部同时还引用了国家统计局的同期统计数据：2004年土地购置面积为39984．66万平方米，比上年同期增长5．9％。
针对“土地供应不足”传闻比较多的北京市，国土部相关人士介绍，北京去年经营性项目土地使用权入市交易共成交了71宗土地，比上年同期增长了92％；成交土地总面积437．71公顷，比上年同期增长了213％。同时去年北京市包括协议出让在内的全部规划用地共计供应了9000多万平方米，按照住宅的平均容积率推算，可以开发3亿～4亿平方米的商品住宅。根据北京市2003年一年的商品房开发量推算，3亿平方米可供开发近15年。另外，北京市仍有约5900万平方米的存量房地产土地有待盘活。
然而，对于国土部公布予以驳斥的一系列数据，众多知名开发商纷纷在各种场合公开回应。
在3月25日搜狐焦点网举办的以“上海楼市发烧，北京吃不吃药”为主题的京沪港三地在线论坛上，ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹就数次坚称，房价上涨的根源还是“土地供应不足”，即指拆迁难、农用地转建设用地受限制等原因使土地从获得政府批准到进入实际操作的“有效使用不足”。此外，北京去年“8·31”过关的288宗土地真正形成有效利用的“几乎为零”，多是因土地持有方的股权关系混乱等而处于长期扯皮的状态。
随后，北京华远集团总裁任志强也撰文指出，国土部按已购置土地情况来计算市场中的供给与需求的关系，忽略了土地从购置（绝大部分为生地）到完成土地（一级）开发和到市场转化为产品供给之间的时间、资金投入及工作量。“我们所说的‘土地供应不足’，其实是指形成有效开发的土地量不够。并由于这种认识与实际之间的差异，造成供给政策与手段上的滞后，形成供求矛盾恶化的结果。”任志强引用2004年国家统计局测算的国房景气指数表示，当年实际土地购置量的面积为近4亿平方米，但实际完成土地开发的面积不足50％。
不过任志强也承认，造成这一情况除了资金、政策等原因，还包括“拥有较多土地储备的企业在明显可以预期土地升值和房价升高的情况下，不急于土地的开发”这一开发商的自身因素。
几乎在同一时刻，中国地产界大佬万科集团董事长王石更是语出惊人地表示：“靠政府卖地会饿死。”
一时间，地产商们似乎形成了声势浩大的“地荒论”联盟。
“北京的房价并不高”
“地荒论”所指乃是北京市。
在北京市国土资源局3月31日召开的新闻发布会上，“地荒论”便成为记者们提问的焦点。该局副局长兼新闻发言人张维，从房价的角度再次给予了回击。
张维首先明确表示：2004年北京市商品房的平均房价是5054元／平方米，其中商品住宅的房价平均是4747元／平方米。因此可以说，“北京的房价并不高，不论是总体水平还是上涨速度都并不高，与全国的大城市相比是非常正常的。所以我们不可能为抑制房价专门采取什么土地政策。”
张维引述了国土资源部对全国32个主要城市地价房价的关系做的相关分析。其数据显示，全国主要城市的商品住宅中地价（熟地价）的部分大概占26％，而北京的这一比例为22．98％。也就是说，在全国商品房地价占房价的比例中，北京是低于全国水平的。而上海和广州的这一比例更低，分别为16．15％和11．4％。
而从全国平均地价的走势看，国土部对51个大中城市进行动态监测，得出结论就是整个地价呈稳中有升的态势，但其上涨幅度明显小于房价。各大城市综合地价水平是1198元／平方米，与2003年相比增长了6．1％；其中住宅的用地平均价格为1128元／平方米，同比上涨5．4％。“从全国的情况来看，拉动房价的土地的因素，我个人认为不是主要因素。”
据此，张维认为在北京针对“地荒论”进行讨论的前提条件即房价过高，并不成立。因此，“不能在一个假象的体系下考虑北京的应对方法”。
与张维的巧妙回答异曲同工的是，北京市国土局土地市场处处长靳薇表示，去年面世销售的项目是2003年或2002年土地供应量的反映，因此不能将去年房地产投资面积和新开发面积的减少归咎于当年的有效供应不足。2004年的有效供应是否充足，还要等待今年或明年的相关数据来验证。“不过这种担心政府在研究明年的供应计划中会考虑的，它会考虑保持土地市场的平稳发展。”
而对“地荒论”最有力的回击，无疑是实实在在的供应量。张维认为，今年的供地计划要历史地考虑，也就是说要考虑到前几年的土地市场变化的情况、供应的情况，才能决定今年的供应政策。
2002年北京市供应总量是4559公顷，2003年这一数字上涨到了6438公顷，有了一个较大幅度的增长。“当时我们认为此后在6000多公顷总量上应该持续一段时间才是合理的。但是在2004年调控的背景下，北京有一个特殊的放量，就是‘8·31’大限，大批房地产商蜂拥而至，签合同、交出让金，形成了万马奔腾的局面。”还有一个因素就是首都机场扩建这个大的项目，使基础设施用地有了1500公顷左右的突然供应。
“在这两个因素的引导下，去年的供地总量就增加到9498公顷。”但北京市国土局分析认为，这并不是一个常态，因此今年的供地面积应该有所回落。
张维透露，今年的土地供应要回归常态，理论上应该和2003年的总量差不多，即6000多公顷，并且甚至有可能还要略低于这一标准。“但具体的数字还要等市政府审批之后才能对外公布。”
或许开发商们得知这一数据后，会认为自己的观点再次等到了印证。不过应该看到的是，尽管公布的供应量与去年相比有了一定的回落，但自从“8·31”土地协议出让的闸门关闭之后，政府对外供应的都是经过一级开发、达到“几通一平”标准的“熟地”，亦即开发商们口中的“形成有效开发的供应量”。如果按照任志强援引的“国房景气指数”，北京去年的土地开发面积也为实际土地购置面积的50％，则2004年的有效供应量尚比“供应激增”的2003年多出了约1000公顷。
在一片争论声中，北京市建委于4月1日向社会发布了2005年1－2月北京市房地产市场信息：1－2月，北京市商品期房买卖平均价格6538元／平方米，同比上涨了310元／平方米，涨幅为5．0％。其中，商品住宅期房买卖平均价格为5779元／平方米，同比下降58元／平方米，降幅为1％。
北京的商品住宅价格近年来首次出现了下降。尽管降幅仅为1％，但这让部门持币待购者看到了希望。政府调控的目的是为了抑制房价，可为什么一些人还要拼命咬住“地荒论”不放呢？
旁观者清。一位网友的分析显得异常冷静：喊“地荒论”声音最大的肯定是两种人，一是在土地流转政策严格之前没有圈到地的，想借着公众的呼声让政府把土地放开；二是开发商蓄意引发公众对“房源不足”的恐慌，借机涨价。
而易宪容则对本报记者直言不讳地说，“地荒论”其实是一个公开的“阴谋”，地产商就是想用这个观点来欺骗民众说，房价还将继续上涨。民众不要上他们的当。
（ 责任编辑：铭心 ）
