楼市观察：五大房地产调控建言 落实起来有点难

　　　今年的全国“两会 ”热热闹闹，在此期间，事关国计民生的众多事项接受了人大代表和政协委员的审议与讨论，房地产 问题作为代表委员们最关心的社会问题也被屡屡提出。

择其重点，我们梳理了共计五大房地产建言。其中包括：叫停商品房预售、第三套房征重税、政府应直接使用行政手段调控房价 、经济适用房不可取、鼓励合作建房等。本周，我们请来专业人士一起来梳理代表委员们提出的各项房地产建议，以从市场一线的角度给出一个客观的回应。

　　取消预售：可能性小

　　主持人：第一个建言是有代表认为可以叫停商品房预售，您认为这个制度是否可以取消？

　　陈啸天：事实上取消预售前两年就有人提出来了。但就目前我国房地产市场的整体状况来说，现阶段老百姓对住房的需求还是非常大的，换句话说，今天老百姓仍需要较大的住房供应，实行商品房预售能够有效地加快供应，对开发商融资当然也是非常有帮助的。从这个角度来说，商品房预售制度还是有利于房地产市场发展的。另外，现阶段的房地产市场远没有出现一个纯粹结构性的、供大于求的现象，所以如果贸然地取消预售，个人感觉房价反而会有一个攀升，因为商品房的价格主要取决于供求关系，如果供应放慢了、短缺了，就会直接导致价格往上走，这是现阶段政府调控所不希望看到的现象。

　　多套房征税：有局限性

　　主持人：第二个建言是有代表认为目前房价居高不下的原因是少部分人占用了公共资源，为此提出一个家庭只能拥有一套住房，第二、三套住房应收重税等想法，您怎样看待这条建言？

　　陈啸天：我个人觉得，这个建言的实质是抑制买房需求，它不在乎买房需求是自住还是投资，就是不让你有很多的房子。通过对购买多套房征收重税的办法来达到抑制房价的效果，这个想法虽然初衷是比较好的，但是操作起来有难度。如对于第二、三套房的审核，目前我国个人财产登记备案的制度不是很完善，审核的成本也会非常高。而且从另外的角度来说，简单地用抑制需求来控制房价有一定局限性，控制房价还需要综合手段。

　　行政干预：短期合适

　　主持人：第三个建言是直接运用行政手段调控房价，而少用一些短期内看不到效果的市场手段，但对此也有很多人持相反态度，认为房价高涨的根本原因是资产价格上涨而资本货币过多，因此房价应尽量多用市场调节、少用政府调节，您怎么看待这两派的声音？

　　陈啸天：调控房价是个系统性的行为，从成本上讲，影响房价有三要素：地价，材料价格，以及劳动力成本。我们也发现，有的房子的价格，可能和它的成本并不是很相关。就算把这三大因素控制好，也不一定就能使房价降下来。还有就是我们该不该用行政手段来控制房价，对此温总理在政府工作报告里已经提到了，就是正确运用政府调控和市场机制两种手段。如果只是用行政手段直接去操控市场行为的话，往往会有一些负面的东西陆陆续续表现出来。行政性的调控短期内可以，长期不行；局部可以，全部不行。

　　经适房取舍：制度缺陷

　　主持人：第四个建言是有代表认为经济适用房制度存在着固有缺陷，在实际操作中很难真正起到降低房价的作用，您怎么看待经济适用房在房地产调控中的作用？

　　陈啸天：经济适用房有很大的特点，土地是行政性地划拨，不是通过市场化的手段取得，这也决定了经济适用房带有政策性和福利性，并不是完全市场化、完全商品化的。的确对于解决部分低收入家庭的住房问题，经济适用房的发展计划起到了很大帮助。但是尽管这样，我们也认识到了，经济适用房并不是完全依赖市场化供求而发展的产品，和普通商品房不一样，经济适用房的价格调节作用，只是对于所在区域整体的房价有一个结构性的调整。我觉得经济适用房的存在还是有其积极意义的，只是制度、操作中还存在许多需要完善的地方。

　　合作建房：成功不易

　　主持人：第五个建言是有代表希望政府鼓励合作建房，您对此持何观点？

　　陈啸天：个人合作建房和单位集资建房，我觉得都是属于一类性质的，就是非专业房地产人士来做房地产商做的事，我觉得其中还存在很多问题。首先，建房需要巨额资金启动，合作建房团体和房地产商相比的话，显然处于一个劣势；其次就是政策，国家目前还没有明确表态；再次是融资，央行有一个规定，不得向个人发放巨额贷款，合作建房团体还是要以公司的名义申请房地产开发贷款，前期费用还需要自筹；另外就是许多人集资合作建房的话，谁帮他们监管；最后还有内外部管理问题，这个群体还有很大的不确定性，每个成员都有自己的利益诉求。同时，有关方面也指出，集资合作建房中如果有非低收入人群或者本身有房的人参与的话，可能会涉嫌非法集资，应该提高警惕。

　　（活动策划：柯鹏 于兵兵 主持人：于兵兵 整理：李和裕）