深圳楼市：十字路口 何去何从？

    □本报记者 孟繁龙 深圳报道

    连续数月上涨的深圳房价终于停下来歇口气。据深圳国土房产局的数据统计显示,7月份深圳新房成交均价为1.37万元每平方米,较6月份环比下降5.6个百分点,成为今年以来,首次均价环比价格下降的月份。

这到底是价格拐点将至,还是调整后继续上扬？处于十字路口的深圳楼市面临方向性选择。

    拐点将至还是上升中继？

    随着政府打击囤房、捂盘等违法违规行为,限制外资购房、禁止办理VIP卡,要求房屋销售明示标价、现场监控、落实政策性保障住房等管制和调控政策的出台,7月的深圳房价应声下探,虽然环比降幅不过5.6%,但还是让很多欲购房人在焦虑与迷茫中看到了些许希望。7月份1.38万元/平方米的新房均价仍在市场高位运行的轨道之内,相比6月份1.45万元/平方米的均价而言,小小几百元钱的降幅产生的效果,对欲买房者的心理暗示远远大于实际意义。甚至有人以“冬天过去了,春天更近了”为题在网上发帖,表达内心的喜悦。

    7月份关内新房成交均价离开了扎眼的2(万元)字头,以1.9万/平方米的成交均价环比上月下降了12.2%；关外1.15万/平方米的均价也较上月环比有了9.8%的降幅。随着既有管制和调控政策的执行,以及陆续平抑房价办法的出台,7月份会成为深圳楼市的拐点吗？仍有不少人心存疑问。

    新建商品房销售面积持续减少,使得住房市场供求关系依旧紧张。深圳市房地产研究中心发布的《2007年上半年深圳市房地产市场分析报告》显示,1～6月,全市新建商品房批准预售面积为264.17万平方米,同比下降22.47%；其中住宅批准预售面积242.41万平方米,同比下降15.16%；商品住宅有效供应继续减少。1～6月,住宅销售面积335.49万平方米,同比减少10.12%。根据深圳市房地产预警体系,目前住宅新房供求关系仍比较紧张。进入7月,这一状况仍在延续。

    伴随着房价的下探,7月份新房的成交面积也创下了年内的月度新低,仅为45.6万平方米,环比上月下降10%。业内人士指出,中低价位的新房供应少导致了成交的萎缩。该人士同时预计,8月份的成交仍将继续低迷。中原地产总经理李耀智表示,在成交量持续萎缩的氛围下,价格也必然会有所调整。

    历史有时会重演。06年中期,房地产调控政策出台后,深圳楼市也经历了两个月的观望,此后房价加速上涨。今年7月份的房价下降,和去年在时间上和背景上具有很多的相似性。因此,眼下判断这是市场拐点的出现,还是新一轮上涨前的中继调整,为时尚早。

    市场观望气氛弥漫

    深圳楼市7月份日均成交新房145套,日均成交面积1.47万平方米,而7月份的最后一周到8月份第一周这半个月的时间里,这一数字已经下降为日均成交87套和成交面积0.9万平方米。7月24日到29日,短短几天内4个新楼盘、1500余套新房入市,对于向来供应紧张的楼市无疑注入了兴奋剂,但从截至8月7日销售公示的数据来看,并未带来成交量的有效放大,表明市场的观望气氛在蔓延。

    在福田区某楼盘的售楼现场,一购房者介绍,该楼盘从春节前就说计划开盘销售,却向客户表示因种种原因未获得预售证,一直拖到了7月底开盘,价格也由最初预计1.2万元/平方米均价,涨到了1.9万元/平方米。仅仅6个月的时间,开发商就可从价格上涨中多获得58%的税前利润。“时间就是金钱”,在这里有了另外一种另类诠释。该售楼处现场经理坚持其售价公道的同时,也承认面对价格的上涨,买不起房的和认为不值得买的客户群比例有所增加。

    二手房交易市场的观望气氛更是浓厚。8月1日是统一规范二手房交易合同启用的日子。随后的一周,二手买卖日均成交套数为145套,其中8月4日更是创下了仅成交37套的新低,而6、7月份二手房的日均成交500～600套。相比之下,二手房成交水平呈现骤降之态。业内人士指出,与其把成交量的下降归因于意图规避“阴阳合同”的新版统一合同的启用,不如理解为对后续调控政策预期的不确定性,导致了更多的人持币观望。据地产中介的门面经理介绍,从7月份就出现了二手房成交趋淡的苗头,8月份借二手房统一文本合同启用之机,成交萎缩体现得更为明显。据介绍,现在地产中介的工作重心已经由原来的二手房买卖为主转为了租赁服务为主。

    还有调控政策要出台

    深圳房价7月份的下降无疑是对政府一连串的调控和管制政策作出的反映。虽然房价连续上涨的势头得到了暂时的遏制,但显然目前的房价还是不为众多市民所接受,超过了百姓的支付能力极限。那么,到底还有多少调控政策要出台,这些是否能真正做到平抑房价呢？

    深圳房地产研究所所长王锋表示,深圳将拟出台“双限、双竞”政策(限套型面积、限控制性价位,竞房价、竞地价),以稳定房价,并就限价商品房开发建设的地块选址、出让方式、套型面积标准、价格限定方式和购买对象资格等,提出了初步方案并拟于近期执行。

    据了解,深圳的四大国有银行中,至少有两家银行已经开始了全面收缩个人房贷业务,二手房交易的贷款控制较以前严格许多,银行中一些做个人业务的客户经理称,下半年工作将会轻松了。

    深圳地税局也正在酝酿抑制房价的政策。据悉,深圳市拟在9月一揽子出台二手房价格评估办法、土地增值税清缴办法、二手房土地增值税征收办法等税收政策,通过税收手段调控持续上涨的房价。

    此外,征收个税和提高首付的传闻似乎也从来没有间断过,在一定程度上增加了市场的紧张情绪。

    世联地产董事长陈劲松认为,整顿房地产市场,“不要热衷‘屠龙术’,要整顿,就要打‘七寸’”。在他看来,打‘七寸’就是杜绝“阴阳合同”盛行的现状,统一金融机构按揭贷款的交易价与国土局备案的交易价。他表示,这些才是整顿房地产市场交易秩序的关键。

    想买房的人们或许还沉浸于7月份房价下降的思索中,8月份第一周的房价又开始显现了上涨的苗头。“如果后续没有更严厉、更有效的政策出台,房价还会继续上涨,但涨幅会趋缓”,一位不愿透漏姓名的地产商如是预测。

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