早报记者 朱楠
南京东路163地块的出让涉及到很多上海知名店铺的搬迁。CFP图
曾在去年创下地块总价44亿元、楼板地价67000元/平方米天价的南京东路163地块项目,目前已开始由
苏宁环球下属苏宁房地产公司进行前期规划,并就硬件规划、业态配比等方面进行反复论证,有多个预选方案但尚未最终敲定。
为达到“合理”租金回报,预计2012年前后推出市场的“163地块项目”的商业面积与写字楼面积的比例可能高达4:1,并极力就高区商业面积的规划以及商户组合实现突破。
增零售面积提升租金
记者从参与前期规划的相关机构了解到,相关政府部门给予163项目的限高是100米,按照每层高度4-5米计算,整个项目层数不会超过20层。同时,记者还获悉,163地块项目规划是单层面积从低往高逐层递减,而苏宁目前的初步计划是从底层开始将有10多层面积用作商业零售。
“由于163地块拿地成本太高,要达到理想的租金回报率,难度的确相当大。”这位参与前期规划的商业地产专业人士向记者透露,为了拉高平均租金水平,未来项目总体量的80%左右将用作零售商业面积,20%左右将用于写字楼。由于地块面积有限,因此项目只能尽量向上、向下空间拓展,加上地铁上盖这一特性,对项目规划和定位提出了更高的要求。
该人士还向记者表示,由于项目成本较高,因此不论在内部硬件规划、人流动线设计等方面如何精益求精,就提升项目租金回报率来说,效果都相对有限。“唯一能够有所突破的,就是极力提升高层商业面积的利用价值和租金,唯有这样,才能实现整体租金水平的提升。”
一般而言,任何商业项目首层租金都是最高的,越往上租金越低,人气和商家营业额也越差。“包括恒隆广场这样成功的商业地产项目,3楼以上面积的租金比底层低很多。”这位专业人士告诉记者,要提升高层商业面积的租金价格,怎样把人流以最快的速度送往高区是最重要的。因此苏宁项目最值得借鉴的,就是安装多级直达自动扶梯,可以将人流从底层直接送往高区。通常,最具人气、最优质的零售商业品牌都会占据首层最佳位置,在163地块项目中,可能会打破这种传统的商户组合,将一些优质品牌挪至高区,并通过多级直达自动扶梯带动高层商业面积的人气,以此提升租金。据记者了解,这样的商业地产项目规划目前在上海甚至大陆地区都尚未出现,但在香港已不鲜见。
同时,记者还了解到,为了提升高区商业面积的利用价值,南京东路163项目还可能会引进香港及国外流行的直销(Direct Marketing)店铺。“这种店铺与大陆通常意义上的‘直销’概念不同,可以是高端品牌的打折店,在香港很多写字楼高区也有类似店铺,人气很旺。”这位参与规划的人士告诉记者。
成本过高缩减写字楼
记者测算,67000元/平方米的楼板价,加上建设成本,南京东路163地块项目的产品成本应在8万元/平方米左右,按照商业项目通常8%的年回报率要求计算,该项目未来平均租金水平应达到6400元/平方米/年,即17.5元/平方米/天。这样的租金要求对上海任何一个综合商业项目来说,都不能不称之为巨大的挑战。
根据戴德梁行2008年一季度的市场报告数据显示,今年一季度上海高档商圈的零售类物业的整体租金达到50.2元/平方米/天,按商业项目60%有效率计算,上海高档商圈平均每平方米建筑面积租金30元/天;戴德梁行的报告同时显示,同期上海核心中央商务区甲级写字楼有效面积租金为12.2元/平方米/天,按照写字楼一般得房率70%左右计算,平均建筑面积的租金则为8.5元/平方米/天。显然,南京东路163地块未来所造的综合商业项目,要得到理想的租金收益率,只能扩大零售商业部分的面积,缩小写字楼部分面积,从而拉高整体项目租金回报。
一般而言,商业项目都会提前一年左右开始招商。“鉴于163地块的特殊性,项目会考虑提前2年半到3年的周期开始招商。”这位参与规划的人士告诉记者,163项目预计将于2012年前后推出市场。虽然没有透露项目未来的招商定位,但他表示“引进的商家不一定是最顶级的品牌,但一定是最适合的。”
记者还了解到,该项目不仅会引进零售商业品牌,同时还会配比租金相对较低的餐饮、娱乐、休闲等不同业态的商家。虽然目前并不了解苏宁对为南京东路163地块项目设定的培育期长短,但就目前情况来看,苏宁似乎已做好长期培育的心理准备。
不久前,苏宁集团副总裁吴兆兰曾表示,163地块将被用作苏宁集团总部,项目将包括底层的商场、中间为甲级写字楼、顶层为高星级酒店。但据参与规划的人士向记者透露,即便是作为苏宁总部,项目中的写字楼部分也可能只有极少面积为苏宁自用,相对回报率较低的酒店部分体量同样不会很大。不过,昨日记者致电苏宁房产负责163项目规划的赵女士,核实项目的具体规划细节,她表示目前该项目尚未到公开亮相的时机,故拒绝回应。
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