贷款降息难改楼市观望气氛

　　■本报记者 张炜

　　央行贷款利率降息及下调存款准备金率的措施，是否给房地产业吹来了暖风？在市场上出现了不同看法。

　　乐观者认为，银根放松，将有利于解决困扰地产业的资金问题，建议消费者抓住降息后的购房良机。

　　美联物业副总经理丁伟认为，降息可适当提升楼市需求的信心，贷款购房者的压力减小，但该政策不会对促进楼市的回暖起到立竿见影的效果。新华财经17日发布的报告认为，“两率”调整的真正目的并非解救房地产业，对目前处于困境中的中国房地产行业而言，其实际意义并不大。

　　中国经济时报了解到，17日上海举办了一场近年来规模最大的市区商铺拍卖，6套商铺中有3套流拍。相关人士称，这表明降息并未使得楼市购买热情明显升温。

　　此次降息，长期贷款的利率下调幅度小于短期贷款，5年以上商业贷款及公积金贷款利率均下调0．09个百分点。按个人房贷八五折的优惠利率，5年以上商业房贷优惠利率的降幅是0．0765个百分点。美联物业交易管理客服部经理沈 算了一笔帐，假设一套二手物业总价为150万元，按贷款七成即贷款金额为105万元来算，若贷款期限为20年，降息前月还款额为8671．86元，降息后为8613．48元，即每月只减少了58．38元。

　　一边是小幅的贷款利率降息，另一边新楼盘动辄七折、八折降价，购房者继续选择观望的可能性更大。对购房者来说，降息带来的购房成本降低有限，与开发商的大幅折扣优惠相比，实在是“小巫见大巫”。那些准备降价的开发商，也难以靠降息来拯救楼市，因为降息对楼市降价预期的影响有限。

　　有人认为，房地产业是看重信心的行业，降息及下调存款准备金率，是国家对从紧货币政策放松的一大信号，会重新燃起房地产行业信心。然而，争着要做“猪坚强”的开发商，其信心的增强不是一件容易事。央行此次下调存款准备金率，不包括五大银行及邮政储蓄银行，与月初公布落实“一保一控”宏观调控的具体举措相一致，即倾斜于中小企业及抗震救灾。在中小银行新增贷款的投放中，房地产业肯定不会受到关照。面对美国次贷危机的愈演愈烈及国内房地产业变局，难道商业银行会“热昏头”？借着贷款松绑来大量投放开发商贷款？房地产企业的资金困局不会就此划上句号。

　　从最新的市场数据来看，上海楼市9月份以来的成交量继续下滑。这表明促销价格战并未激起整体成交量的放大，与开发商急于“出手”相比，消费者却不急于“接招”。楼市成交量的萎缩，对投资性购房的打击很大。一方面，房价由升变为降，使投资性购房难觅获利空间，相反套牢风险增加；另一方面，投资性购房获得信贷支持的空间大幅压缩了。二套房贷政策，至今仍对投资性购房的打击较大。

　　楼市成交量萎缩，还意味着投资性购房的流动性变差。在有价无市的市场上，获利的不确定性增加。今年上半年，“两外人士”（指外地和外籍人士）对上海个人住房贷款增长的贡献度远超本地居民，其增量占全部个人住房贷款增量的60．8％。考虑到“两外人士”在上海买房绝大多数不是为了自住，若投资性购房的需求因价格战而下降，楼市的成交量势必“今非昔比”。因而，降息及下调存款准备金率，对房地产业的作用并不乐观，开发商做“猪坚强”的苦熬日子才刚开头。