房产新政出台一周 广州楼市继续探底

　　编者按

　　房产新政颁布已一周有余，然而，各地市场依然延续此前的量价齐跌的走势。除新政细则迟迟没有公布这一原因之外，不少城市的房价没有调整到位，购房者预期未来房价仍有下降空间，是导致新政效果不明显的更重要的原因。

　　有业内人士认为，尽管房地产业已现政策“拐点”，但市场“拐点”来临尚需时日。实际上，解决目前各地楼市陷入僵持状态的最有效的办法，也许是“各方退一步”：开发商应尽快放弃“暴利”幻想，进一步降价以刺激市场需求；地方政府降低土地价格，让出一部分土地收益；管理部门对房地产业实行力度更大的减税政策。

　　财政部房产新政出台后的一周，广州楼市成交陷入近年来少见的冰点。众多潜在买家都在等待房贷新政的细则落实再签约。

　　观望的买家仍然按兵不动，急等资金回笼的开发商、要靠套现房产弥补金融海啸带来的资金缺口的二手房卖家，不得不继续降价求售。业界曾经以为在9月跌到均价约8000元/平方米的广州楼市已经触底，但是目前看来，它的底部还模糊不清。

　　成交量跌50％

　　根据搜房网统计的阳光家园数据，在10月23日新政出台的前两周，延续“十一”黄金周的促销余波，广州市十区每周网签量在1600~2100套左右。但是，从10月22日晚新政出台至今，8天内广州市的网签量只有800套左右。从24日至今，每天的网签量都少于100套，日成交套数环比下跌近50％。

　　广州市场观望情绪浓重，尽管降息、降税利好频出，但是买家仍然不买账。根据搜房的四季度居民购房意愿调查显示，目前已经受访的约8000多个网络用户中，约47％还打算继续观望半年至一年，约85％的人认为即使出台众多利好，楼价还会下降。

　　不少开发商不得不在淡市下猛药，继续降价。

　　在“十一”黄金周以3360元/平方米带1000元装修的全城最低价，赢得淡市人气的恒大山水城项目，近期的新货又再度低价出击。其74平方米的洋房毛坯价最低为18万元，折合2400多元/平方米，这一价格已经低于2003年其邻近的广州碧桂园凤凰城的开盘价。业界认为，郊区盘即使已经率先探底，但是筑底之途仍然漫长。

　　在降价行为仍是犹抱琵琶半遮面的中心城区，价格坚冰还在融化。过去三年楼价上升最快的中心城区海珠区，10月23日新政出台后，曾经在三季度以6000多元/平方米开盘而号称海珠最便宜楼盘的和安花园，又再度推出一口价5100~6200元/平方米的特价单位。

　　而另一个地铁站上盖并拥有二线江景的老牌名牌富基广场，以8300元~8900元/平方米的特价毛坯房在近日推售。尽管现场没有样板房、没有正式的销售中心，但是其地段和低价的结合优势还是吸引了众多自住客，上周开盘到现在，阳光家缘数据显示富基广场已售出百套单位。

　　即使在广州均价最贵的东山区，记者踩盘后，也发现了南向一线望江总价只需48万元的一手楼盘。而在老牌名牌云集的花园酒店附近，已经出现业主愿意蚀本近9万元出让今年初才购买的国际公寓，而这一物业还带年回报率近7％的租约。

　　底在何处？

　　有关代理行资深管理层对《第一财经日报》透露，现在很多中小型开发商在前几年就已经没有办法从银行借到贷款，他们过去主要民间借贷以及销售回笼的资金维持运营。而目前楼市低迷，有些开发商欠了不少的工程款、流动贷款、拆迁款、前期销售物业办理房产证的契税款等等，连开盘所需的10来万资金都需要向朋友求借，所以不少特价笋盘往往销售现场十分简陋，只以低价取胜。而在广州从事外贸加工的小工厂主，由于面临贷款到期、订单减少、资金链即将断裂的困境，也不得不把在楼市高峰期入货的物业亏本出让获得现金周转。

　　“如果不是目前的经济大环境恶化，广州楼市跌到8000元/平方米左右就应该是底部了。但是由于环球金融危机带来的收入下跌以及小企业主欠款压力，令已经进入合理价值中枢的楼价又有了进一步下跌的动力。楼价探底的过程将与经济大环境的变化紧密相连，什么时候经济前景稳定了，楼价才会开始稳定。但是我相信目前8000多元/平方米的价格已经离底部不远了。未来将是一个价跌量升的市场情况。”中原地产广东项目部总经理黄韬说。

　　但是广东省房协理事、广州房地产专家赵卓文则显得比较悲观，他认为广州楼价支撑基础正在瓦解，“快速回落到2006年7000元左右的水平，已经指日可待，甚至最快在明年年中就能体现。”

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