陈淮：未来20年房地产业新思路

　　　当立志建造世界上最豪华酒店和写字楼的迪拜世界集团，因无力偿还500亿美元债务四处求告之际，它的中国同行们，尤其是若干财大气粗的知名国企，却一掷千金拍下一块又一块“地王”。

　　当大中城市持续高涨的房价令民意沸腾，再度惊动中央政府高层，要求加以遏制之时，京沪穗市中心黄金地段多栋老牌烂尾楼却搭上涨价顺风车，得以“咸鱼翻身”，重装入市。

　　2009年年末的中国房地产市场，不免让人想起张艺谋大导演正在热推的喜剧新作《三枪拍案惊奇》：一班当红明星卖力演出，场面花哨，包袱频出，但看完后的感觉是两个字：无语。

　　房地产业“拍案不惊奇”

　　国家发改委公布的统计数据显示，2009年前10个月，全国住房销售总面积同比激增50%，整体房价累计上涨了4%左右。部分城市房价涨幅明显较快，杭州房价同期上涨了6.6%，深圳则飙升了13.8%。

　　这种现象引起了人们的广泛关注。在12月12日举行的中国企业竞争力年会上，一再强调自己“非官方”身份的中国城乡建设经济研究所所长、常以不妥协姿态发表自己独到见解的经济学家陈淮在回顾总结2009年内地的房地产政策时认为，对2009年的政策回顾，大致可以用“三得三失”来概括。

　　所谓“三得”，一是在保增长上的“得”。陈淮认为，2009年中国GDP增长“保八”无悬念，住房建设和房地产市场发展“功不可没”。而“保增长”之得，同时还包括对促进全年财政收入及就业状况的“V”型反转的贡献；二是在“惠民生”上的“得”。与“保增长”的需要相应，2009年住房保障体系的完善步伐大大加快。政府在实施积极的财政政策中，在廉租房等保障性住房建设上的投入力度大大增强。4万亿元投资中有9000亿元用于廉租房建设（分三年投入）。这使我们实现廉租房“应保尽保”这一保障体系的底线时间大为缩短；三是城市化进程之快前所未有，北京奥运会之后，上海紧锣密鼓迎接世博会，广州又要开亚运会，这些城市建设的快速发展，和“铁（路）、公（路）、基（础设施）”投入力度的急剧扩张密不可分。

　　但是，在治病吃药过程中，再好的大夫用药也不能保证处方就是最优，再好的药也难免有副作用。2009年的政策也有“三失”：一是由于房屋转让营业税征免调整为两年，在三、四季度时投机性购房再度活跃，引起部分城市房价不正常上涨，这对房地产市场健康发展造成了新的威胁；二是“保增长”政策实施过程中，对中央和地方政府的利益关系划分未能相应调整，在一些政策上也缺乏因地制宜的区别化，这在一定程度上强化了地方的“土地财政”和其他某些过度追求短期效应的不当行为；三是政策实施主体的配置不完善。例如利率七折优惠的政策代价让银行承担。“银行是企业，政策是公共产品。公共产品的代价转嫁给企业，不仅在利益配置上存在着错位，而且银行在实施过程中不可避免地会出现政策方向的扭曲。”陈淮说，“银行一定会尽量把资源配置在资产信用高、收入稳定的人头上。由此一来，本来是援助穷人的公共政策和资源，最后反而让那些较为富裕的人受益。”

　　“2009年的政策有得有失没关系，我们还有机会。”陈淮认为，“2010年，现有的政策体系肯定要进行完善和调整，但无论怎样调整，有几个原则是不会变的。”在他看来，低端群体优先改善、促进资源节约、促进社会和谐、让老百姓有产这四个方向是一定不会发生改变的。

　　“平民化、中小城镇化”或成主流

　　过去大约10年间，中国注重沿海大城市核心市区的建设，这是迫不得已的选择。例如北京举办奥运会，是中华民族的大事，不能不优先保证；上海承办世博会，中国要借这个机会更好地与国际社会接轨，这也不能不优先保证；广州要办亚运会，济南要办全运会，这些沿海大城市不能不大兴土木。

　　但这也让中国的房地产市场景气状况地过分依赖于四个因素：一是沿海大城市核心市区建设，二是高端住宅开发，三是富人买房，四是投资、投机性需求。“注意，是景气状况，不是销售面积，也不是销售额。”陈淮强调，“不是说这四个因素已经在中国房地产需求中占据了主要比重，但这个市场的景气程度，明显地依赖于这四个方面。”

　　他举例说，2009年四季度，部分媒体说银行的“二套房”政策收紧，景气指数马上发生明显变化。“其实并非是收紧，仅仅是比较严格地按照政策执行，景气状况立即作出了明显反映。”陈淮认为，对上述四个因素的过度依赖，说明中国房地产业仍然太过脆弱。“就好像街市的繁华得依靠警察对违章车辆‘睁一只眼闭一只眼’地放宽执法一样，这显然是一个脆弱的市场。”

　　此前召开的中央经济工作会议，除了对2010年的经济发展和经济运行作出了全面部署，其许多新提法、新要求，与2010年的房地产市场发展和住房建设同样关系密切，对即将实行的“十二五规划”的基本定调也有重大意义，甚至会影响到未来二三十年中国城市化发展的方向。会议强调，今后要把中小城市建设和小城镇发展作为重点，并特别提出，要把符合条件的农民进入中小城市就业和落户作为中国城镇化的重要任务。

　　“这可不是小提法。尽管中央经济工作会议主要是对2010年的经济运行作出部署，但关于中小城镇发展的强调，不仅对2010年经济运行，而且对2011年到2015年的‘十二五规划’、对中国未来20到30年的城市化都有方向性的指导意义。”在陈淮看来，结合中央经济工作会议精神和我国的发展实际，今后我国城镇住房建设和房地产市场发展，将更多地转向平民化、中小城镇化、多元多层次化，促使社会保障体系进一步完善。

　　陈淮认为，目前中国最迫切需要改善住房的是四个群体：“一是各地城镇中生活困难的低收入群体；二是部分等着结婚的年轻人，即所谓的‘夹心层’；三是‘三中人士’，即中年、中等收入、企业中层，他们是改善性住房需求的主体；四是进城的农民工。”

　　自1999年到2008年末，中国兴建了将近80亿平方米的城镇住宅，出售了7000万套商品房，可谓“世界性奇迹”，因为2008年末全国城镇家庭不过2亿户。这个成绩听起来很不错，但这组数字同时还可以有另一个解读：在这么巨大的建设规模下，每年也只能有3%到4%的家庭能够改善居住条件，而且到2008年末，中国城镇实有存量住房面积有124亿平方米，以同年6.07亿城镇人口计算，改善到今天，人均居住面积也不过刚刚达到20平方米，户均面积60平方米，刚刚达到“脱困”阶段的经济适用房水平，进一步建设的余地依然很大。因此，陈淮认为，“十二五规划”乃至未来更长时期里，城镇居民自住和改善性住房需求将大规模持续启动，这也是中国城镇化进程要解决的主要课题。

　　“过去10年，我们走过了一个依靠农民工为城里人建设城市和住房的时代，未来10年，我们将进入一个农民工为自己建设城市和住房的时代。”陈淮说。