当地国土局称金融机构拿地后须自用不能投资,地块底价并非仅50亿元
东方早报记者刘秀浩
按照北京市的条件,潘石屹称中服地块是为远洋地产打造。刘建平制图 面对地产界大腕潘石屹、任志强等人有关于北京中服地块“内定”的指责,北京市国土局、市规划委、北京商务
中心区(CBD)管理委员会昨天首次进行现场答疑。北京市土地整理储备中心副主任叶向忠坚决否认“内定说”,并称也不存在鼓励金融机构进行房地产开发的问题。
叶向忠还称,50亿元是中服地块的起始价,但国土部门肯定有一个不公开的底价,不是那家企业挂牌就能拿的。
中服地块,即朝阳区东三环北京商务中心区CBD核心区NE19-1a地块,位于朝阳区东三环国贸桥东北角,因毗邻“中服大厦”得名。业界预期该地块的楼面地价可能达到3万元/平方米,而总价将可能达到80亿-100亿元,所以它也被称为北京新的“准双料地王”。
这场围绕有关土地定向出让的纠纷背后,将国内地产圈被默认许久的“潜规则”再次揭开。
可有多家企业联合竞标
中服地块作为CBD核心区唯一可售用地,从去年完成一级开发后便备受关注。
北京市土地整理储备中心1月29日的出让公告写明,中服地块竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体,其中金融机构须为银监会、证监会和保监会等批准设立的具有法人资格的金融企业,注册资本不少于50亿元,并在联合体中绝对控股;房地产开发企业应具备房地产开发一级资质,且注册资本不少于30亿元。
出让消息刚一公布,便招来SOHO中国董事长潘石屹和
华远地产董事长任志强等众多地产名人的“围攻”,暗指地块一级开发商远洋地产为该地块内定开发企业。潘石屹更是细数符合条件的金融企业和开发商,最后得出地块“内定”给
中国人寿和远洋地产的结论。
从去年12月开始,远洋地产两度引入中国人寿投资,到今年1月12日,中国人寿持股比例由16.57%增至24.08%,跃居远洋第一大股东。由此,远洋地产成为了各家竞争对手眼中唯一的合规对象。
潘石屹在其博客中称,“土地出让收入占城市财政收入很大的比例,如果设定条件只让一家公司参与,没有竞争,将造成底价摘牌,一块土地就会让政府损失几十亿元财政收入。”
北京商务中心区管委会副主任兼规划处处长李国红解释称,作为CBD核心区域的一级地块,其规划性质是商业金融,金融作为CBD指导产业,该地块的招商活动希望能够吸引金融企业入驻,在日常工作接触中,有一些金融机构也表达了,希望入驻CBD的意愿。因此我们希望能够直接的引进有实力的,适合CBD产业定位的金融企业入驻。
北京市土地整理储备中心副主任叶向忠在昨天中服地块答疑会上称,要求金融企业绝对控股目的是,让金融企业在中服地块上未来盖起的大楼主要用来自用,剩下的进行出租。因为这是北京CBD地区产业规划的需要,主要引进金融企业进驻。同时,高门槛的设置是让大企业参与这次开发。那些没有实力的小企业进入竞标,未来的不确定性会增加。
叶向忠称,国土局也曾考虑只限于金融企业竞买该项目,但由于地块体量很大,且不能分割,金融企业可能无法消耗。最终决定由具备实力的开发商操盘,与金融企业形成联合体。但项目建成后,金融企业必须自用,开发商持有经营,只能对外出租、不能买卖。
而对于远洋地产此前两度引入中国人寿并最终成为其控股股东一事,叶向忠表示“此前并不知情且与地块的出让毫无关系”。他说,竞买联合体必须至少为两家企业,且分别符合上述条件。也可以接受多家金融机构和多个开发商的联合,但必须分别有一家企业具备上述资质要求。金融机构在项目开发过程中的投资比例要占50%以上,即为绝对控股。联合体的最终目的是土地由金融企业自用,但不存在鼓励金融企业参与房地产开发投资。
针对大家关心的价格问题,叶向忠说,“我们所公布的价格只有起始价,底价是保密的,我们没有公布底价,所以说并不是只有一家参加报价了,就一定能够成交,还有一个条件必须超过底价,这样我也负责任的说,这块地是有底价的。”
2001年,经国务院批准,北京CBD地区开始建设。目前,有78座高档写字楼分布在这块地区。北京国土局表示,CBD地区目前80%的地块已经开发完毕,下一步将重点引进银行、证券公司等金融类企业。
设限“潜规则”浮出水面
曾经被市场默认的土地设限、内定出让对象等“小动作”第一次在业内掀起了轩然大波。中服地块争论所揭开的是中国土地市场有关于定向出让的“潜规则”。
在上海,2006年普陀区真如副中心地块出让,挂牌要求“独立竞买人或联合竞买人中至少一家必须是世界500强企业(以2006年美国《财富》杂志公布的名单为准)或其控股子公司,且该企业必须占联合竞买投资比例50%及以上”。有业内人士称,这几乎算得上为最终土地获得者李嘉诚旗下长和系(长江实业与和记黄埔)量身定制。而最终的结果也是一如所料,长和系成功底价拿地。
2007年11月1日起开始实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部第39号令)规定,通过招拍挂方式公开出让的建设用地,将不得设置限制性条件。
除39号令之外,国土资源部当年还下发一份“关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知”(236号文)。236号文明确指出,考虑到大宗土地出让不利于市场竞争及市场调控,要合理控制单宗土地出让规模,以增加土地供应的宗数,吸引更多的中小开发商参与竞争,防止形成“垄断”。
但是,随着2008年楼市陷入冷却,所有的部门规定再一次被搁置,地王重新不断问世,甚至一次接一次的刷新纪录。
而土地设限也再次出现在各界视野之中,包括上海刚刚出让的两幅地王(外滩8-1地块和南京东路163地块),都有严格的限制条件,对于39号令,似乎已经很少再有人记起。