2010年地产业：在复杂生态中寻确定性

　　2010年初，眼见行业性的调控风暴已导致全国楼市成交剧减，而户籍新政及城镇化提速又给二三线城市带来巨大发展空间。多因素交集下，2010年的地产行业呈现出愈加复杂的生存状态。

　　一方面，两会前夕，温总理在与网友交流时直言，今年楼市频出重拳，但是他本人还担心拉 不住这匹脱缰野马。此后至两会期间，高房价和房市调控明显成政协委员关注的焦点，多份提案直指地产问题。同时，记者更了解到，两会后国家相关部委将对信贷、财税、企业融资、土地等出台更严厉的调控措施。

　　如银监会将严控投资投机性购房贷款、严控开发贷款；如证监会将联合国土部拟定上市公司募资管理新政。另外，《保险资金运用管理暂行办法(草案)》也已获原则通过，险资投资不动产门槛进一步提高。

　　除金融政策外，国土部也在酝酿新规加强房地产用地供应及监管，专项整治房企闲置土地。

　　在此背景下，2010年头两月，主要城市的商品房销量同比、环比均出现大幅下滑。据招商证券统计，1月重点城市成交同比、环比均普跌，北京，上海，广州和深圳同比分别下降25%、48%、52%和81%；环比下降46%、52%、36%和75%。

　　2月份，长城证券关注的11个重点城市平均销量环比下降52%，同比下降57%。至节后第一周，成交量虽较春节期间有6-8倍的上涨，但较1月份仍有35%-40%的降幅，同比下降24%。由此可见，2010年以来的楼市成交情况十分低迷。

　　但即便如此，今年二三线的房地产市场仍孕育着极大机遇。去年底，中央经济工作会议明确提出，要推进城乡一体化、放宽中小城市和城镇户籍限制，由此极大扩容二三线城市的地产投资及市场规模。对于业务重点在二三线布局的地产商而言，意义重大。

　　此前，已有一批先知先觉的上市房企加大二三线城市的储地力度与投资比重。他们中有全国性的大型房企如万科、保利等；有专注于中小城市布局的房企如信达地产、荣盛发展等；也有强势的区域龙头如嘉凯城、中南建设等。

　　此后，在统计已披露近30份房企2009年年报中，记者发现，各公司在2010年的经营计划中无一例外地提出要加大二三线城市和商业地产土地储备，并付诸行动。这折射出众房企对未来若干年的市场判断与认识已趋于一致。

　　在此情况下，尚在进行中的调控风暴将进一步加速行业洗牌，而前述战略领先的房企在资金链宽松的情况下可进行大规模并购已达到逆势受惠的效果。而浏览近几个月的股价表现，地产板块已整体下挫近40%。从投资价值上看，该类行业性估值体系的下滑也将使上述企业“跌”出极好的投资机遇。（转自上海证券报记者郭成林编辑全泽源）