来源：第一财经日报
“房价一跌，抛售的疯狂不会亚于通宵排队买房”
黄树辉
楼市新政导致房价下跌预期不断加重，曾经和邹建民并肩作战过的炒房客们最近越来越焦虑。邹建民也经常会在三更半夜接到朋友们打来的电话，询问操作建议。
邹建民在坊间有个不小的头衔：深圳投资客
在国务院房地产调控政策连续出台前后，部分投资客闻风而动，试图套现离场。邹建民在接受《第一财经日报》采访时说：“最近几天我能感觉到明显不一样，一些投资客开始几套乃至几十套成批往外抛，但价格却比市场价低了不少。”
投资客恐慌性抛售
邹建民名气大，一方面是因为他自称拥有“一年倒手三四十套房子且从未失手”的惊人战绩，另一方面则是因为他投资理念自成体系并能说敢言。面对房地产高压政策，邹建民给圈内朋友的建议是尽快抛盘出货，而他此前已全身而退。
业内机构与邹建民持有类似的研判。根据中原地产市场部预测，一些房价上涨过快的大城市将立刻停涨，部分郊区房价将立刻下调；50%的炒房客将在3个月内开始抛售房源，房价很可能在年内出现下调20%至30%的现象。
4月17日，手中握有近十套房子的韦胜怀急忙找了几家地产中介，把现有的房源全部都挂了出去，且注明价格可以协商。韦胜怀陷入前所未有的恐慌：“本打算两会之前把房子都卖出去的，但后来犹豫了一下，没想到这次调控政策竟然这么严厉。”
已经获利的投机客选择抛售以求落袋为安，而高价进场的投资者因担心楼价下跌也加入抛售队伍。投资客恐慌性抛售带来中介机构的二手房源明显增多。急于促成交易的中介业务员又开始上街揽客。一些“低价出售”的销售广告也纷纷出场。
市场上甚至有传言说深圳有投资客一次抛售百套房源，继而又传出深圳一个投资客抛盘680套房。邹建民说，他所认识的投资客大多在两会前就抛售了手里的房产，没有跑完的人开始恐慌了，但也有一些人还抱有幻想。
世联地产董秘梁兴安在接受本报采访时说，决定投资客取舍的因素在于市场预期和能否利用财务杠杆。显然，国务院连续出台的房地产调控政策既引发了房价下跌的市场预期，也严重限制了投资客的财务杠杆利用空间，投资客赖以生存的两大基石都面临落空。
据邹建民介绍，深圳楼市在2006年以后出现了一大批的投资公司，就是由几个投资人集中资金成立的一些投资公司，整批拿下一些房子，同时从人才市场招来的业务员，通过发小传单、举牌子等各种形式销售买进的房子。“这批人我也找他们聊过，他们确确实实在前一段时间政策没有出来之前已经卖的七七八八。现在手上剩下几十套，也是说准备继续往外卖，卖完后就散伙不玩了。你平时在马路上、十字路口、商店门口会看到很多人在派发小传单，说不定就是投资公司的业务员。”
深圳房价将跌50%？
房地产市场去年实现“V形”反弹可谓令投资客异常振作。来自世联地产的统计显示，投资者在去年3月份开始陆续回到楼市，6月份开始一些楼盘投资客户的比例已超过五成，部分楼盘甚至高达80%。到2009年底,投资者已经成为深圳楼市主要的需求力量。
而根据深圳中原地产的分析，目前深圳的投资客中香港投资客占20%,非深圳的外地投资客约占30%，而深圳最为主要的投资客是深圳本地人，约占50%以上。
如今楼市新政引发强烈的观望气氛，市场成交量已经出现明显萎缩。深圳房地产信息网监测显示，4月18日全市住宅共成交101套，4月19日全市住宅共成交73套，4月20日深圳市住宅共成交60套，成交量逐渐缩减。而仅在早前一周，深圳新房成交量还维持在平均每天150套左右。深圳中原地产总经理李耀智则表示，目前市场上看房客和成交量都减少了80%左右。
在邹建民看来，深圳的许多楼盘已经失去了投资价值。他举例说，在深圳一套价值100万元的房子，每月租金大概才2000多元，即便是拿到七折优惠利率每月还要给银行4000多元，月租不抵月供。“房子的建安成本大概也就是每平方米2000元，再加上土地成本，每平方米房价卖6000、7000元已经赚得能笑掉牙。刚性需求是有限的，但投资的力量是无限的，深圳的房价就是由投机力量推高的。”
政策调控带来投资客和购房者之间的关系急剧逆转，邹建民通过房价收入比和租售比测算认为，今年将是深圳楼市重新走向拐点的一年，而未来3年房价都将持续下跌，跌幅甚至会达到50%。“现在的炒房客虽说更加有实力和理性，但是只要房价一跌下来，抛售的疯狂不会亚于通宵排队买房。”
世联地产董事长陈劲松在接受本报采访时也表示，调控政策会对楼市造成重大冲击，一些高房价城市的二手房市场将会首先出现拐点。
按照规律，一段时期的观望之后必然是投资客率先破局。楼市前景难测，而邹建民的态度一直非常坚决：“即使略低于市场价也要卖,一定要跑得快。”对于准备进场抄底的敢死队,他再三告诫：“现在已经不是炒房,而是赌房,只有赌徒才会进场。”
房地产泡沫产生的根源在于实际利率为负。中国的存款利率极低，活期存款利率仅为0.36%，1年期存款利率也只有2.25%。随着劳动力市场趋紧以及土地价格暴涨，通货膨胀情况逐步恶化——尽管消费者物价指数（CPI）的统计数字还显示着“温和通胀”。GDP平减指数这一被广泛使用的衡量通货膨胀的指标也相当高。
除非利率迅速并且大幅上升，否则，政策打压房地产的措施造成的心理影响可能很快就被消磨殆尽，房地产泡沫或将再度膨胀
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