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假按揭从房地产业诞生那天起就存在，几乎所有的房地产商都不同程度地操作过，是行业公开的潜规则。如今，随着国家宏观经济政策调整，尤其是针对房地产行业的银根紧缩策略和最近的利率加息，各大商业银行对房地产信贷全面紧缩，房地产业资金全线告急，假按揭因而有愈演愈烈的趋势。
在近日召开的“2004中国房地产金融论坛”上，中国工商银行总行住房金融业务部总经理季爱东再次发出警示，假按揭正在成为个人住房贷款业务的最大风险之一，政府应该对恶意套贷的行为进行司法惩戒。
上海：房贷成为骗贷的工具
刚刚从大学毕业的李先生急于购置一套结婚用房，他在二手房市场上看中了一套二手新房。工作不久的他虽然收入不低，但是积蓄不多，即使是三成的首付款也难以支付。然而中介公司的业务员却告诉他，只要支付一定数额的手续费，就可以“零首付”买这套房子。在银行做过咨询的李先生将信将疑，银行不是规定买房不能零首付吗？ 这家中介公司果然“神通广大”，他们是怎样操作的呢？原来关键就在房子的报价上。这套房子的挂牌价是60万元，银行提供7成贷款，那么他可获贷42万元。但是中介在向银行申请贷款时将其价格改为90万元，如此，贷款额度一下子就可以超过60万元，从而实现所谓的“零首付”。
真是没有想到，意在活跃申城房地产市场、造福市民的房产贷款竟然成了一些市场机构骗贷的工具。上海市银监局对此颇为气愤。最近一段时期以来，上海银监局一直在关注一些贷款协办机构和二手房中介公司利用房产消费贷款骗贷的现象。据调查，这些市场机构利用了现行贷款规则存在的漏洞，骗贷手法主要包括以小报大、变更用途以及二者的混合型等。银监局人士表示，现有的房产贷款尤其是二手房贷款的办法存在漏洞，各银行的二手房消费贷款也没有统一的操作规范，因此容易被一些市场机构利用来骗贷。据透露，上海银监局正在着手制定统一的二手房贷款操作办法，旨在规范市场，杜绝骗贷现象。
在近日召开的“2004中国房地产金融论坛”上，中国建设银行上海分行的一位人士告诉记者，中央收紧银根之后，各商业银行的房地产金融业务发生了明显变化，银行对房地产开发企业的贷款从严从紧，一些信用、资质不是很好的中小房地产企业几乎从银行贷不到一分钱，其融资难度增大，成本提高。而对于个人住房贷款，银行虽然比以前严格了审查，但相对还是“慷慨得多”，购置新房基本能贷到总房款的7成以上，二手房也能贷到6成以上，且利率不过5个多百分点，不及开发商从企业间拆借或从其他民间渠道直接融资成本的1／3。“出于个人业绩考虑，一些信贷人员疏于审查，或是被开发商收买，假按揭确有抬头之势。
北京:一人同时借5笔房贷
日前，北京银行业协会通过媒体对外公开房贷“黑名单”的消息引起了广泛关注。银行业协会提供给媒体的是一份由16家中资银行收集的北京个人住房贷款失信记录的汇总情况。银行业协会的汇总资料清晰地显示出，截至今年9月底，被列入“信用信息共享系统”的房贷借款人共有2876人，涉及贷款笔数共3024笔。
这些人被银行分为两类：一类是风险类借款人，另一类是关注类借款人。所谓风险类借款人主要是指故意赖账或者无能力还账的客户，包括：提供虚假的贷款申请材料，不论已经发放贷款或被拒绝发放贷款；按月还款时连续3个月未按合同约定偿还贷款的；未按合同约定偿还贷款且向银行表明无力或拒绝偿还贷款的；未按合同约定偿还贷款且银行无法与借款人取得联系的。所谓关注类借款人是指有潜在风险的客户，包括：在3个月时间内，申请两次(含两次)以上贷款的；有证据表明，该借款人是代他人申请贷款的；有证据表明，该借款人的贷款完全是由开发商代还的；在12个月内发生4次以上(含4次)延期还款的。在银行业协会的统计中记者发现，不少借款人一人就背负了2笔贷款，甚至有人同时借了5笔房贷。
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对于已经进入风险及关注类名单的贷款人能否再次办理贷款，银行业协会的相应规定明确，信息只作为参考资料，不能成为拒绝发放贷款的理由。但北京某商业银行房贷部工作人员告诉记者，目前该行已开通了信用信息共享系统，眼下申请贷款人要过的第一关就是在该系统中进行检索，如果贷款人已经进入该系统，那贷款难度将会大幅增加。如果不在系统内，银行将根据人民银行下发的“房贷风险指引”对贷款人进行审查，除了对偿还能力的鉴定外，还将主要区分是自住还是投资。该人士告诉记者，目前银行对投资型房贷把关比较严，通过系统如果发现该客户已经有多笔房贷，再贷款难度就比较大了。
调查：暴露出来的只是冰山一角
一位北京知名地产人士在接受记者电话采访时表示，在中国人民银行去年10月发布的第三季度货币政策执行报告中，提出要防止个人消费信贷过度竞争，严查假按揭行为。这是假按揭这个专业用语第一次出现在央行货币政策执行报告中。所谓假按揭，是指房地产开发商，指派内部员工以购房者的名义向银行借款以解决资金周转问题。换句话说，开发商盖的房子卖不出去，但盖房时向银行贷的款要还，于是开发商假借购房者的名义向银行贷款，用贷来的款再还给银行。
一业内人士在接受记者采访时说，其实假按揭是行业“公开的秘密”，由来已久，目前暴露出来的只是冰山一角。他介绍：“现在开发商资金普遍紧张，多数楼盘都存在假按揭现象。”这位知情者告诉记者，房地产开发多是项目运作制，一般而言开发商的资金只占总开发资金的10%左右。一两千万元的资金之所以能运作一两个亿的项目，关键要不断向银行贷款，并迅速滚动与回笼资金。向银行贷款，一般先以土地抵押，所得款项主要用于交纳土地出让金和政府的各项税费，其它的用于基础建设。待土地解押并拿到预售许可证后，楼盘才能对外公开销售。这时，开发商一般先拿房子进行抵押，再次进行贷款。由于拿房子抵押，产权掌握在银行手中，市场一有风吹草动，银行有绝对处理权力。加之现在银根紧缩，银行对不良资产要求甚严，这种抵押贷款一般只能拿到70%的资金。所以，现在开发商不少都在以假按揭的方式进行骗贷。
一般来说，“假按揭”给银行造成了最直接的贷款风险。而对于真正办理过按揭住房的消费者，由于此房已登记了房主并在银行有按揭记录，就会导致他们购房后办不到房产证或根本无法办理银行按揭。针对这一现象，记者找到房地产业内人士进行剖析。一位在北京某家大的品牌开发公司任职而不愿透露姓名的人士表示，开发商因为资金紧张和楼盘销路不畅，往往会以员工的名义买房，用20%首付款，骗得100%的房款。这种手法的好处是可以迅速让资金回笼，而自己每月只需付月供。
在记者走访调查中，一位售楼小姐透露，两年前她所在楼盘的营销总监就曾用她的身份证在银行办理过假按揭，现在银行要将这批房子拍卖以抵债，还得麻烦她本人带着身份证前去办理相关手续。她说，更麻烦的是，当时还有另几位外地来的售楼小姐也用身份证为公司办理过假按揭，现在她们各奔东西，根本联系不上。
据业内人士透露，目前“假按揭”多发生在销售不畅的楼盘。对于开发商来说，能够及时通过商品房销售回笼资金非常重要。如果销售不畅，资金压力又大，就可能剑走偏锋，通过非正常手段来回收资金，“假按揭”就是其中惯用的手法。也有开发商坦称“假按揭”是房地产市场的“潜规则”。
事实上，“假按揭”作为一种违规行为，其带来的后果是严重的。上世纪90年代初，房地产业泡沫破灭，资金链骤然断裂，银行因此背负巨额坏账。据有关部门调查，全国房地产泡沫最盛时，银行被套牢的资金高达6000亿元。而现在，房地产业的发展规模更为庞大，对整个国民经济的影响也更是举足轻重。目前，银行17％的新增贷款涉及房地产业，贷款数量已处于历史最高水平。因此，如果房地产业再次陷入低谷，其影响将十分巨大。
专家：应尽快对房地产商放开直接融资渠道
专家认为，防范假按揭是当前各商业银行一项紧迫的任务，必须认真对待，严格执行信贷制度，保障资金安全。各商业银行应制定出有效办法和措施防范假按揭行为的发生，凡是开发商申请银行办理项目按揭贷款合作业务，首先要提供合法有效的企业法人营业执照、经审验的企业财务报表及房地产企业开发经营资质证书等资料，经银行信贷员对按揭项目进行实地考察，对资料进行核查与分析，对开发商进行信用等级评估严格把关，凡不符合贷款条件的按揭项目及有假按揭嫌疑的，将有关材料退还开发商；对符合贷款条件的按揭项目，银行与其洽商无议后签订《按揭贷款业务合作协议》，明确按揭贷款成数、期限、抵押、阶段性保证及资金结算等内容，从开发商方面为防范假按揭打下坚实的基础。
据了解，我国现在融资活动中占最大比例的是间接融资，也就是银行融资，直接融资所占的比例非常小。不可能直接融资的结果，就是房地产业的发展主要靠银行，因而房地产领域一旦出了问题，就会转化为银行的金融风险，也就是由银行承担风险。专家表示，要从根本上防止房地产的泡沫导致金融风险的一个最为重要的问题，就是要提高直接融资在整个融资活动当中的比例，最大限度地降低银行间接融资的比例。因为，在直接融资条件下，投资者会考虑金融风险问题，往往会自觉地防范金融风险。即便是出现了风险，承担风险的也是投资者本身，而不是银行。
为此，专家建议，我国应尽快对房地产商放开直接融资的渠道。也就是说，放开房地产业的上市融资，以及产业基金等，并包括要进一步放开各种信托活动，甚至可以放开房地产业自身债券的发放，以及包括通过上市在内的各种产权交易方式，来推动房地产产业的直接融资，使更多的投资者能直接进入房地产投资领域，从而根本上实现对金融风险的防范。
（ 责任编辑：魏喆 ）
