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121号文件：分水岭
房地产市场投资的活跃和房价的过快增长在2003年终于开始引起高层的担心。央行在2003年上半年一份内部报告中不无担忧地写到：“房地产泡沫对经济具有极大的破坏力，其主要表现是抬高整个经济运行成本，使这些城市或地区经济逐渐失去竞争力，并最终导致银行不良贷款的产生。”
2003年6月，央行以在京、沪、穗、杭州、温州等城市的调查结果为根据，出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，业界俗称121号文件。在此份文件中，央行提醒并约束各商业银行，一方面要求对房地产开发商贷款不得超过项目总投资的70%；另一方面则增加了对消费者购买高档住宅和第二套房子的贷款限制。
央行试图收紧房地产业和银行业的资金通道，没想到这一文件迅速引起广泛争论和反弹。有意思的是，反对的声音不仅来自于房地产界，基层的商业银行也对此文件腹诽甚多。华远集团总裁任志强接连在主流媒体上亲自撰文予以激烈反对，并得到许多知名房地产商的附和。2个月后，政府以国务院的名义发布18号文件，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。
前后两个月，两份高规格文件措词、态度的180度转变，被普遍视为房地产商利益群体的一次公开的胜利。对121号文件的激烈抗辩，显示了中国房地产界已经崛起的开发商利益群体的存在，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。无疑地，121号文件及其随后所发生的关联事件，已看作是中国房地产市场发展的一道分水岭。
而在潘石屹看来，121号文件还有另外一层“分水岭”的喻指。“121号文件之后，央行出台的所有政策我觉得都是市场化的。比如在此之后银监会就出了一个房贷的指引，再比如此次加息事件。”2004年11月1日，潘石屹在接受《中国新时代》专访时说，“所以用市场的方法来调控经济不会伤害着经济本身。通过这次宏观调控，留下的都是好的，淘汰掉的都是提供不了好的服务的开发商。这就如同参加高考，谁过了分数线谁就读大学去，而计划经济下考大学是靠‘推荐’、‘写评语’。”
房地产商们的声音突然大了起来，让主管部门突然意识到，市场上还有这样一个利益群体存在着，并且拥有一定的话语权。这就像各大足球俱乐部开个了投资人会议，让足协意识到，足球市场还有这样一种力量存在。这种非正式的对话的出现，多少改变了中国房地产业的状态。
但建设部政策研究中心周江博士在接受《中国新时代》专访时则认为：“不存在房地产开发商与政府博弈的问题。开发商固然为了自己的企业发展，它同时也是房地产行业的一部分，政府调控房地产市场使之更稳定、健康发展，开发商其实是从中受益的。”
“政府和开发商之间只是嘴皮子上的争论，实际上他们本身也是很好的配合者。开发商的言论我认为可以理解为它们希望政府的宏观调控在微观上可以更加合理。”香港著名地产咨询公司戴德梁行研究顾问部董事王瑾对《中国新时代》说。
“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。”中国社科院金融研究所易宪容博士则在其那篇著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》一文提出了自己的警告：“事实上，这次的经济过热，是在中国大陆向市场经济迈进的过程中不同的利益集团利益博弈的结果。而这种利益博弈集中在国内房地产业上展开。”
