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土地储备制度之病
房地产商期待的是一个公开透明的市场交易制度和环境，就像潘石屹所做的比喻一样，房地产商通过土地公开拍卖拿地就像是撑竿跳，谁有实力谁就能“过竿”。但问题是，在现有制度下，或可消除交易过程中的腐败，但仍无法剔除制度本身所原生的痼疾，权力寻租的现象依然存在空间。
1994年，北京市国土资源和房屋管理局(原北京市房屋土地管理局)首次对崇文区夕照寺项目进行土地拍卖出让试点，拍卖最终取得成功，这是北京第一次对土地交易方式进行改革。
2001年5月，北京市国土资源和房屋管理局土地整理储备中心成立，2002年2月，储备中心加挂土地交易市场的牌子。储备中心成立后，对广渠门外工业用地开展了国有土地使用权招标出让。在招标过程中，共有4家本地及外地开发商投标，经过评定，最终确定广州富力集团以超过31亿元的价格中标。
2003年，北京市土地整理储备中心和各区县土地整理储备分中心通过挂牌、招标等方式共成功出让了49宗共215万平方米的土地。
从2002年5月9日的11号令起，到33号文件、4号令和71号文件，北京市逐步将土地供应的渠道集中到了政府自己的手里，禁止开发商之间的协议转让和私下买卖交易。政府成了土地的惟一供应商。
但是，已经有人怀疑政府作为城市土地集中供应商的合理性。土地属国家所有，但土地出让的利益却由地方政府获得，这为国家利益让渡为地方政府利益或部门利益提供了可能，也是行政权力市场化的一种表现。
目前，土地储备制度已经在全国1000多个城市实行。低价征地，高价出让，是某些地方创造政绩、增加财政收入、改善部门福利的捷径。据国土资源部门统计，前几年，地方政府土地出让金收入每年平均450亿左右，而同期征地补偿费却只有91亿元。
中国内地的土地储备制度，最早源于香港政府的“勾地”政策。当时，土地还属于港英政府，港英政府为了尽快把土地变成财富，开始实行批地制度，结果大量的财富流进了港英政府的腰包。另一方面，港英政府通过批地制度操纵了地价，直接影响了香港的房地产经济，导致房价高涨，普通市民承受不起，产生了泡沫。
中国人民大学法学院教授周珂曾于1993年专门到香港就其批地制度做过考察。在随后撰写的博士论文里，周珂就告诫中国内地不能实行类似的制度。他认为，土地使用权出让制度有两个根本属性，一是政府垄断一级土地市场，二是商业利益优先。所以这种制度的设计和实行已经决定了它首先是有利于政府的，其次有利于商人，惟一不利的就是民众和未来。
周珂认为，这项制度的出台，本身有它的目的性，政府想通过土地储备制度来达到对土地一级市场的垄断，限制土地的投机，防止房地产过热，平稳楼价。但是在他看来，这一制度根本不可能达到以上的目的。
“国家取得土地的收益，应当借鉴美国的做法，征收不动产税。”周珂说。国家应当把精力主要放在征税上，而不是土地出让金上。垄断土地市场而后卖地，必然难以控制地价；而且，收取土地出让金后的几十年期限存在很大的风险；另外，这一制度也很容易诱发腐败，腐败又助长这一制度的弊端。
在长期对这一制度进行研究后，周珂认为，应该结合我国民法典的制定，把我国土地的物权制度重新构筑。在我国现在的公有制情况下，尽量少通过这种手段批地，哪怕通过出租土地或以很低的价格出租再收取不动产税，以使土地出让中的投机行为造成的国有资产流失最小化，把发展商投机的空间压缩到最小，把土地储备部门出让土地的权利和腐败的可能尽可能降低。
