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今年的楼市政策调整在去年就初现端倪，但是力度之大、“风暴”之烈是人们当初没有预见到的，相比之下2003年的“整顿”只能算是“磨刀”，今年这才叫“动手”。现在临近年底，基本处在动完手后的观察期，如果还有不良举动，可能还要再来补上一家伙。
虽然如此，今年的一系列政策的目的还是调整房地产业的结构，完全不同于上世纪90年代初的那次清盘。龙永图在住交会上说得好，“房地产业还将推动中国经济发展200年”。国家需要的是一个规范、健康、有社会责任感的房地产业，而不是充斥炒作、纠纷，在“在商言商”幌子下赤裸裸圈钱的房地产业。
整个调控的过程中，土地和金融政策就像两条操纵的绳子，连接着与房地产业休戚相关的开发商、购房者、政府等等各个构成要素。房地产市场的供需关系变得非常微妙，供需双方都在萎缩，出现了一个类似于赛跑的关系，最后是供不应求房价上涨或者供过于求房价下降还是个未知数，有待于以后出台的一个个政策来破解。
下面我们就对今年的房地产政策做个盘点：
土地成为宏观调控的手段
年初北京的4号令如同一记当头棒喝，把停止协议出让后留下的四个口子彻底堵死，虽然堵死的只是几个“口子”，但业界中人深知其中的分量，一时间北京3000家地产商将面临洗牌的说法甚嚣尘上。这个政策直接导致的就是“鸡蛋”和“粮票”的交换成为人们关注的焦点。
随后国土资源部、监察部又在4月初下发了对今年房地产市场影响最大的71号令，为土地协议出让规定了最后期限——2004年8月31日。通知明确，8月31日后，仍以历史遗留问题为由协议出让的要从严查处。从此，大量尚未办理完协议出让手续的“历史遗留”项目开始了生死时速般的赛跑，这个最后期限也被人们冠之以“8·31”大限。由此各地开发商纷纷吐出不合出让要求的土地，大量房地产投资被压缩。
4月底开始执行的“暂停农用地审批”被人们称为今年最为严厉调控措施的一部分，这对抑制一些行业、地区固定资产投资过快增长，起到了釜底抽薪的作用。该土地冻结期于11月1日终止，国土资源部颁布《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，对农业用地的转让做出了严格的限制。
调整资本金比例，抬高行业准入门槛
2004年4月11日，央行宣布，从2004年4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。房地产业是信贷调控的首要对象之一。
4月27日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目不包含经济适用房资本金比例从20%提高到35%及以上。这个规定在资金普遍不充足的房地产企业里引发了剧烈的震荡。
提高个人住房按揭贷款门槛
2月26日，中国银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引征求意见稿》。《指引》规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%。
规范经济适用房管理
5月13日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。业内人士认为，我国今年大量泛起的“泡沫论”很大程度上是房地产开发结构不合理的结果，高端项目大量涌现，使普通老百姓的购房压力过大，而《经济适用住房管理办法》的颁布和落实，将逐渐使房地产高中低端的项目协调发展，调整房地产市场结构，此举意义不小。
严格动拆迁管理
国务院办公厅2004年6月6日发出《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，要求各地合理控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理，拆迁补偿资金必须按时到位，对滥用职权强制拆迁要坚决查处。此通知直接的作用是减少了许多城市的拆迁活动，使许多新项目开发的风险大大增加。同时很多城市的住房刚性需求来自于拆迁，通过减少拆迁规模可以降低大规模的购房需求，使得房地产达到供需均衡，平抑房价。
新一轮加息周期开始
中国人民银行从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。房地产业是信贷调控的首要对象之一。一系列信贷政策的相继出台，毫无疑问将加剧房地产市场“洗牌”。
土地管理部门深化改革
12月1日，新的《土地利用年度计划管理办法》和《建设项目用地预审管理办法》开始施行，前者强化了地方政府违反上级土地计划的责任承担制度，后者的核心内容在于，任何建设项目批准、核准必须要经过上级的预审环节。
（ 责任编辑：魏喆 ）
