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2004年上海房地产市场变数颇多，市政府出台了好几项政策，来干预房地产市场，市场上也曾出现过短暂的盘整迹象，但到年底之后，房价还是“顽强”地向上攀升。并且近期关于上海楼市走向的多空争论也较为激烈，那么2005年上海楼市又是一个什么样的景况？
我们认为上海房地产市场仍然将维持高位运行状态。但与此同时种种迹象表明，上海房地产市场上板块特征将愈发突出，有些新兴板块将脱颖而出，而部分热点板块会迎来盘整期，另外有些板块则可能会出现一定程度的调整。
在这样的市场预期下，那么对于购房者来说，到底该如何决定？哪些地方值得关注？同时，商铺投资可以到哪些地方寻找机会，本刊将对此做出解答，供读者参考。
房价高位运行态势难改
2005年上海的房地产市场主要将受到来自供给、需求、金融以及政策等多方面的影响，同时鉴于上海房价已经处于高位，所以，在多种因素共同的作用下，房地产市场会处于一个较为平稳的状态下向上爬升。
目前用于房地产开发的土地供应能够保证在1800公顷以上，这能够保证2005年的供应量基本与今年持平。复旦大学房地产研究中心副主任华伟同时认为，随着农转非的严控，以及旧区改造的难度加大，2005年的上市量会受一定的影响。但影响的幅度不会很大，不会对整个房地产市场造成影响，更不会让市场产生“饥饿感”。
上海房地产市场需求早已经呈现多元化，除了上海本地人改善居住条件而购房之外，还有其他省市来沪工作的人员，以及境外人士，目前需求尚未减弱。
除了购房自住之外，投资性购房需求依然旺盛，华伟认为，通过一系列的宏观调控手段之后，国内的物价有所回落，那么房产的保值功能将会更加突出，这将不可避免地造成很多人购房用于保值，也就是说，上海房地产市场上还是会有很多的投资性购房行为发生。
来自金融方面的影响是利率的变化。目前有关利率再次上调的声音已经非常微弱。但这并不是说央行已经停止加息，这要根据2005年物价的涨跌情况来定，如果居民消费价格指数（CPI）不能限制在预计的3％之内，那么央行会选择适当的机会再次动用利率这一杠杆。根据目前的情况来看，房价受到连续加息的打击的可能性不大。
来自政策面的影响因素不可忽略。随着2004年中几个政策的出台，如期房限转等，收到了一定的效果，房价出现了盘整期。上海市政府不希望房价快速增长，而且2005年的经济工作大政方针是“稳”，上海方面自然不会背离这条主线，所以，也不能排除万一房价上涨过快，政府会采取行政手段来进行干预。“2005年上海房地产市场的结构性矛盾将更加尖锐，政府可能会采取相应的措施来确保房地产市场的健康发展，”华伟说。上海市房屋土地资源管理局副局长庞元指出，房地产不是股票。从这句话可以判断，万一上海房地产市场出现较大的波动，那么对房地产的调控层面将由供给方，可能会扩大到需求方，即对需求方也可能采取更进一步的限制措施。
克服“买涨不买跌”的心态
在高位运行状态，克服“跟涨不跟跌”的心态，买选择合适的区域，以及适当控制好购房的资金分配，这对购房者来说十分重要。
首要的任务是要剔除“跟涨不跟跌”的心理。买房要有自己的主张，如果只是一味地追逐市场上的价格变化，将会违背购房的初衷。因为购房是一件重要的事情，很有可能会动用一个家庭全部的积蓄，如果抱着追涨的心理去购房，要冒很大的风险。这就要求购房者对区域有非常准确的把握。所以购房时一定要选择成长性比较好的区域，即使日后出现异动，这样的区域内的物业抗风险能力强的优势便能显现出来。
央行再次加息的声音虽然有所减弱，但如果2005年的CPI增长超过3％的上限，那么央行再次加息将在所难免，因此，在利率不确定的因素下，要注意控制好购房成本问题，主要是做到量力而行。
此外，随着上海银行、民生银行等银行相继进行网上二手房交易资金监控试点，二手房网上交易已进入倒计时。那么对于准备购买二手房的购房者来说，不妨尝试这种全新的购房方式，能够节约一笔不小的开支。
购房集中在内环以外
当然，对于购房者来说，在2005年应该将目光放在内环线以。随着上海市中心区域可供开发的土地越来越少，市中心的开发量也会随之减少。放量最大的区域还是中环以外，目前这里也是交易比较集中的区域。
如果是购房用于自住，记者认为可以关注两大轨道交通线沿线，即地铁2号线和4号线。地铁2号线西向延伸段施工进程较为顺利，根据各在建站点的工程铭牌可知，均在2005年年中竣工，届时，距通车时间也不会太长。北新泾和天山路沿线是二号线西向延伸段最直接受益的地段，值得考虑提前介入。
据最近的报道，地铁4号线将在2005年底、2006年初，先进行“C”字型（浦东蓝村路车站至浦西大木桥路）22座车站的调试运营，其中，虹桥路站至宝山路站的9个车站，将与已建成正在运营的轨道交通3号线“共线运营”。地铁4号线沿线经过的有浦东塘桥、虹口南部、杨浦大连路等地区值得提前介入。
当然，还有地铁1号线北延伸段内的宝山地区也是值得去了解的地方，其中宝山西城区是个热点。据了解，目前康桥水都推出的房源网上成交均价已经达到了6700元/平方米，与当初6000元/平方米的开盘价，上涨了20多个百分点。
戴德梁行认为2005年上海大致有以下几个板块成为楼市亮点。
五角场板块 作为未来的商业中心，数年后总面积将达40万平方米，以及一系列市政工程建设，如随着外环隧道大连路隧道的竣工通车，未来区域内购物、教育、医疗等设施完善程度只有徐家汇可比，其发展潜力不可小视。
真如、万里城板块 作为上海西北城市副中心，将实实在在地提升周边地段价值。轨道交通、中环线及家乐福的相继落成，将带动周边地区的房产市场。
七宝、七莘路板块 是闵行区提升城市景观建设“一线四点”重要实事工程之一。七宝目前已经形成一个具有功能聚集性（住宅、商业和服务）、配套设施超前、文化宽容性和国际化生活交汇共生的社区空间。同时，随着轨道交通9号线的建设，对周边的房产市场同样会产生不小的影响。
此外，随着北外滩、世博区域等规划建设的落实，北外滩板块、世博板块等同样值得关注。
街铺、服务业态商铺价值高
2005年楼市热点将从一元住宅市场向住宅、办公楼、商铺多元市场扩散，形成多个投资热点。商铺投资可以关注目前投资回报较高的物业，如街铺、经营服务业的商铺。
据上海在行置业投资咨询有限公司专家姜新国介绍，未来银行加息对商铺投资的影响，不大，因为有价值的商铺收益率足以抵消加息影响。
对于2005年上海商铺市场有哪些投资机会，主要表现在以下两个方面。
一是由于郊区供应总量放大，市区供应总量减少，市中心商铺尤其是街铺变得炙手可热。预计在2005年下半年以及2006年初，将会有较多的近郊或郊区新城、中心镇的商铺集中上市。所以，选择一些商业氛围较为浓厚的沿街商铺，不失为一种“讨巧”的投资方式。此外，服务业态商铺价值上升，如经营休闲业态的商铺租金有了大幅度提高，同时上海的服务业也面临着很好的发展机会，所以，投资此类商铺是较为划算的。
另外，一些商业氛围极为冷淡、前景很微妙的社区商铺，以及缺乏成功案例的商场商铺，这不被投资者看好，所以，没有十足的把握，不要去尝试。
（ 责任编辑：影子 ）
