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本报记者 莫军 实习生 杨扬
“0％的人认为南京的房价适中”、“市场供大于求将导致楼市两极分化”、“宏观调控推高了房价”……围绕南京房地产市场的种种争执，昨日下午，南京抉策地产研究中心发布的2004年南京房地产市场年度报告给出了“参考答案”。
0％的人认为房价合理
据抉策地产研究中心的数据显示，在受访的潜在购房者中，有49.3％的人群认为南京的“房价过高，难以承受”；有50.7％的人群认为南京的“房价偏高，勉强可以承受”；认为南京目前“房价适中”、“偏低”的人群比例为0％；与上季度相比，认为“南京房价太高，难以承受”的比例有所上升（详见本报告第四节的相关内容）。所以上季度的观望气氛有所加重，各个片区楼盘的销售状况并不容乐观。值得注意的是：在49.3％认为“房价过高，难以承受”的人群中，面对目前的市场形势，58％的人选择“看一看再买”，即持币待购；而在50.7％认为“房价偏高，勉强可以承受”的人群中，62％的人选择持币待购。由此可以看出，相对有购买力的人群更加理性地对待目前的市场。
供大于求房价依旧坚挺
据抉策地产研究中心的报告称，南京商品房总供需比为1.49：1，供大于求情况较三季度有明显加剧，其中新建商品房的供需比是1.53：1。但是去年第四季度南京的房地产市场继续呈现严重的结构性供需矛盾的市场特征：一方面有124万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足；另一方面约有354万平米的商品房因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内得不到消化。
业内人士说，从总体供需关系看，房价同时存在着上涨与下降的压力，具体表现就是在细分市场内部微妙的调整已经开始，但总体房价仍然呈平稳小幅上涨态势，因为大量未被满足的市场需求仍然是南京市房价居高不下的最强有力的支撑。
供需失衡情况比较严重的区域仍然是江宁、江北及河西片区。去年第四季度中，江宁、江北和河西片区的市场供应都很大，但是前二者由于价位较低，易为一般人群所接受，因此尽管地理位置不够理想，但是销售情况较之前期有所好转。其中尤以江北在四季度中的销售进展最大，受此影响，江北供需矛盾在去年第四季度中有所缓和，由第三季度的3.6减至目前的2.98。河西片区虽然价位较高，供应量也很大，但是由于其一直是购房者心目中理想购房区域之一，有较大的市场需求量，因而尽管也是供大于需，但是供需失衡情况不如江北片区来的明显。
炒房的人不见骤减
去年全年的统计数据显示，南京市房地产投资比例已经从上一年度的27.6％下降到22.3％。2004年四季度投资购房的比例与上季度基本持平，为22.3％，较上季度略有下降。四季度南京市投资购房需求比例由三季度的23.40％下降到22.3％，需求量约在105.7万平米左右。
2004年一至四季度，由结婚产生的购房需求的比例基本稳定在20％上下，四季度比三季度有所回升，比例达到19％。改善住宅条件的购房比例持续上升，从年初的18％上升到年末的33.8％，增长了15.8个百分点。
由于2004年实际完成拆迁量与去年同期相比明显回落，通过合理控制拆迁规模有效地调控了商品房供应结构和供应总量，使2004年因拆迁而引起的刚性需求减少了至少百万平米。下半年与上半年相比，拆迁购房的比例出现了明显的下降，从二季度的20.5％下降到四季度的16％，降幅达4.5个百分点；而三、四季度的拆迁购房比例则基本稳定，分别是16.3％和16％，四季度由于拆迁及前三季度滞后的拆迁而产生的市场需求量为75.8万平米。
房价攀升迫使购房者接受高房价
抉策的研究报告称：房价的攀升会迫使购房者接受较高的房价。对比数据表明，与2004年前三季度相比，随着南京市居民收入的增加和整体房价的不断攀升，潜在消费者的心理可承受房价的峰值水平有了一定的提高，从三季度的集中在3000至5000元/平米上升到四季度的集中在4001至6000元/平米，而且可承受单价在5001至6000元/平米的人群比例有了较大幅度的上升。
抉策地产研究中心对四季度潜在消费者的调研结果显示，潜在消费者的可承受的最高单价多在4001至6000元/平米的区间内，其中单价在4001至5000元/平米之间的比例最高，为36％；其次是单价在5001至6000元/平米的比例，为25.4％；处于第三位的是单价在3001至4000元/平米之间的比例，为23.4％；单价3000元/平米以下和6000元/平米以上的比例均比较低，分别为7.3％和7.9％。
高档住宅遍地开花
目前，南京大部分的家庭年收入在15万元以下，而这部分人正是当前购房的主力军，他们的消费能力在很大程度上影响着楼市的价格。这部分家庭对均价4000至5000元/平米、面积60至80平米的住房需求最为强烈。而根据最新的抉策购房会员俱乐部消费者数据统计显示：居民对房价的期望值与市场实际情况相差甚远。占需求比例66.7％的消费者接受的最高单价在3000至5000元/平米以下，严重供不应求，相比之下，单价在6001元/平米以上的供给比例则数倍于需求比例。
同时，目前的高档住宅供应量过大，中低档供应量却明显不足，急需低价房的百姓占有很大比例，但是开发商为了节省成本，多数楼盘的主力户型偏大。目前南京商品房平均面积在120平米，中低价位及中小户型的普通商品房供应量偏小，高价位大户型房源比重过大，大户型在市场上始终供过于求。这种结构性失衡无疑加重了购房人的实际负担，不少购房人被迫购买大户型。开发商要充分考虑中低收入家庭的住房需求，这样才能起到平抑商品房价格的作用。
宏观调控收效甚微
金融、信贷———今年以来，国家对部分投资过热行业采取了适度紧缩的调控措施。在控制房地产开发信贷规模的同时，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛。特别是在二手房贷款方面，大部分银行对借款人、房屋、贷款成数、合作中介机构等设置了严格的审查条件，使购买商品房的申贷难度加大。此外，银行的贷款品种也开始减少，部分银行为规避风险，停办了一些非常符合市场需求的贷款业务，比如“转按揭”、“换按揭”。所以，金融信贷的紧缩在限制一些投资者利用信贷进行购房投机的同时，短期内也影响了一些真正的购房需求，影响了部分商品房的交易。
加息———2004年10月28日，中国人民银行正式宣布加息0.27％。此次加息是近9年来的首次加息。对于购房者来讲，加息会增加多少月供是他们最关心的问题。其实，加息对于月还款的影响并不大，在经济的不断增长和收入的不断提高下，消费者对住宅仍然有较高整体需求。虽说会对潜在购房者的购房心理产生一定的影响，但自住型的购房者的购房需求不会因此改变。但加息对于个人投资的影响还是存在的，并在一定程度上遏制了房产投机行为。同时此次加息，在一定程度上增加了开发成本，势必推动房价上涨。
消费心理变化———经过政府引导和宏观调控，南京市商品房“买方市场”格局正在逐步成形，市场逐步趋于成熟和理性。具体表现在买卖双方心态有所调整，开发商不再盲目定高价，而消费者更加务实。
（ 责任编辑：魏喆 ）
