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经过几年的艰苦努力，国务院部署的处置海南积压房地产试点工作已经取得了令人喜悦的成绩，这是有目共睹的事实。今年可以说是处置积压房地产的攻坚年。为了使工作部署落到实处，提出以下意见：一是审时度势，加快处置进度不犹豫；二是善始善终，执行优惠政策不走样；三是刻苦攻坚，解决重点问题不畏难；四是加强领导，抓好处置工作不松劲。
审时度势 加快处置进度不犹豫
几年来，处置积压房地产工作是在不断审时度势，不断统一思想认识，不断加大力度中走过来的。
开头两年，在政策的感召和行政手段的驱动下，政府、银行、企业、法院四个轮子同步启动，我省处置积压房地产形成摧腐拉朽之势。
经过各方多年的共同努力，２００３年以后我省处置积压房地产工作出现大好形势：一宗宗半拉子工程按新建设指标复工了，一套套空置房销售了，一块块闲置荒芜的建设用地盘活或回收储备了，一处处环境优美的住宅小区建成了，一批批外地旅游团前来海南看房、购房，沉寂多年的海南房地产市场终于复苏了，房地产在国民经济中支柱产业地位恢复了。
然而，“一朝被蛇咬，十年怕井绳”。面对国家针对全国有的地方房地产投资过热、房价飞涨的现象采取的某些宏观调控措施，有的同志又担心海南房地产是否又出现新的泡沫，是否再形成十年前的惨状？有一篇标题为《欢乐之后：警惕海南房地产泡沫再起》的文章（注：该文为《证券导报》２００４年１月３日头版头条。），其核心观点是：海南目前复建和新建的商品房数量很大，“按目前理想的房屋交易来预测，估计消化上述房屋需要二十年的时间甚至更长”。舆论给予我们搞处置工作的造成巨大的精神压力，如果把旧泡沫变成新泡沫，那我们的工作就徒劳了。
当然，客观舆论也促使我们冷静地审时度势，防止头脑发热。我们认为，看海南房地产市场，不可忽视三个背景：一是海南遭受上世纪九十年代初期房地产泡沫经济的伤害，已经经历了较长时间的反思和盘整，非理性投机行为的市场已经不大；二是近几年集中处置积压房地产和根据社会需求适当发展新建设商品房，投资增长幅度大一些，施工量一时多一些，这是长期被压抑的市场进行反弹，有其必然性和合理性；三是海南现在的经济实力、社会需求与上世纪九十年代初期相比不是一个档次，岛外人奔向健康岛购房与当年投资商投机炒作不可同日而语，当前的购房热有其独特性。只要我们把１９９１年至１９９５年（泡沫经济时期）的“老五年”的情况与１９９９年至２００３年的“新五年”的情况做对比，就可以看到，当前执行国家新的宏观调控措施，只能对维护房地产业稳定健康发展有利，不可能出现十年前泡沫经济的惨状，因为有四个不同；一是房地产投资在全社会固定资产投资中占的比例不同，“新五年”平均为７．７６％，而“老五年”则为４０．３２％；二是房地产产资金来源构成不同。目前海南房地产开发商的资金来源以自筹资金和定金预收款为主。２００３年开发商自筹资金占４６．６％（当前国家调控措施为不低于３５％），定金预收款占３５．７％，银行直接贷款仅占１３．３％。这与“老五年”开发商主要靠银行贷款和非银行金融机构融资、参与投机性炒作的情况是不同的；三是商品房当年竣工量与销售量之比不同。如果把当年竣工量定为１００的话，那么“新五年”当年竣工量与销售量之比是１００比１２１、１１７、９５、１３８、１０４，有四年销售量大于竣工量。而“老五年”则是１００比２７、８４、８９、２３、１７，销售量都大大低于竣工量，从而留下大量的空置房；四是商品房价格表现不同。价格是否背离实际价值是判断是否出现泡沫的直观形象。２００３年海南商品房平均每平方米价格为２１２２元，虽然比２００２年（当年大量销售政府给予补贴的经济实用房使平均价格下降为１７９８元）上升１８．６％，但相对于全国还是偏低的，与北京、上海、浙江、广东的房价根本没法比。而１９９３年海南商品房平均价格为２９２４元，高于当年全国平均价的一倍多，为全国最高，背离了实际价值，形成了“低收入”与“高房价”的尖锐矛盾。所以，不能说海南现在又出现了像１９９３年那样的房地产泡沫。
针对海南出现房地产泡沫的舆论，建设部、国土资源、财政部、人民银行的联合调查组曾于去年３月和１１月两次到我省调查，对我省处置积压房地产取得的成绩和房地产市场开始复苏的景象给予充分肯定和鼓励。
审视海南房地产市场发展形势，我们当然要特别注视繁荣的背面存在的阴影。我们处置积压房地产过程中，尽可能在法律允许的范围内用了减法：如无偿或有偿收回７０％的闲置建设用地，从源头上大消除房地产泡沫经济留下的隐患；又如半拉子工程复工建设时，批准建设的面积只有原规划报建面积的６１％，即减去了３９％的建设规模。但是，历史泡沫的消除要有时间过程。在这种消化历史恶果的特殊时期，集中开工的面积还比较大，对开拓需求市场产生很大的压力；有的靠海黄金地带的新项目上马过急，建设档次不高，可能浪费资源；建设储备用地如果急于抛向市场，赶一班车来开发，会造成不良后果；各开发商的建设项目规模小、名牌少，重复建设的现象也值得注意。面对当前形势，我们两只手都要硬。一方面，大力促进处置影响客观环境的半拉子工程复工建设，争取两年内全部消除，决不犹豫和手软；另一方面，对于新项目的建设，特别是靠海黄金地带的建设项目，要有严要求、主标准，严格控制，按市场需求有计划地上马，决不放任自流。
善始善终 执行优惠政策不走样
海南积压房地产的坚冰之所以被冲破，当然与整个经济形势发展有关，但其中起决定作用的还是各种优惠政策的感召和推动。这些优惠政策要自始自终地执行好，决不走样。
１、追债确权政策。积压房地产的债权债务非常复杂，如果不解开这根链条，明确产权，处置工作就无法下手。因此，国务院批准的《试点方案》列明的第一个工作步骤就是“追索债务，明确产权”。在通常情况下，债务纠纷应通过仲裁或者司法程序解决，即司法确权。但针对积压房地产确权量大且时间集中的特点，我省人大常委会作出了行政确权的决定，省政府也制订了实施办法。当时要求产权人或债权人在“６０日内”向政府主管部门办理登记手续，经公告无议后可给予确权。在具体操作中发现，“６０日内”的期限不切合实际，经省政府同意，省处置办早已明确确权工作要贯穿于处置工作始终。几年来，各市、县主客部门为行政确权做了大量繁杂的工作，完成了大多数的确权任务，为处置工作创造条件。但去年有的主管部门却以期限已过不受理确权申请，我们经与省政府法制办和省人大法规室研究，还是要从实际出发，明确确权申请取消期限，继续受理。不然的话，处置工作很难收尾。
２、税费优惠政策。国家决定海南积压房地产销售时实行免征营业税、契税政策，免税期限已经一延再延。开始定为２００１年底，以后延期至２００２年底，第二次又延期至２００４年底。但我们的处置工作任务尚未完成，省政府请求交免税政策再延长至２００６年底。在处置积压房地产行政性收费方面，省政府１９９９年８月３０日决定免收１６项、减收１２项，对减轻企业和消费者负担也起很大作用，也要继续执行下去。在执行减免税费政策的过程中，既要依法把关，又要尽量提高办事效率。
３、返还土地出让金政策。中央财政给予４亿元专项补助，用于退还积压普通住宅按经济适用房销售后的土地出让金。这项政策对于促进空置商品房销售和半拉子工程复工建设发挥巨大的促进作用。４亿元额度有限，２００２年６月以前已按销售进度确定到有关项目，２００４年６月底未申报补助手续的项目也已将其额度收回，由财政部门按申报顺序重新安排。据调查，尚有一批按经济适用房限价出售的项目没有补助额度，也有一些待售的项目要求转化为经济适用房销售。我省已多次向财政部反映上述情况，汪书记和卫省长还给金部长写信请求适当追加财政补助额度。具体协商工作还在进行之中，追加额度的可能性是存在的。返还土地出让金是一项非常严肃的政策，我们在执行过程中要把握两点：
一是保证该补助的项目开发商按时足额领到补助金，兑现政府的承诺。对于那些当年以实物地租形式（如以代政府修建基础设施）抵付土地出让金的项目或用土地出让金安置改制企业职业的项目，有关部门要出具证明供审核，让其申报返还土地出让金，防止由于我们工作不到位使该补助的项目领不到补助金。
二是要按规定严格把关，防止弄虚作假行为，哪个部门审查疏忽就由哪个部门主动纠正，不能让欺骗行为得逞。
４、核发换地权益书政策。国务院批准的《试点方案》授予我省这项特殊政策，即对因政府原因造成的闲置土地以及对司法程序判作抵债物清偿给各国有独资商业银行的闲置土地，向占地单位核发换地权益书，收回土地使用权。我省至今总共核发换地权益书的总面值达１９７４０１万元（相应收回闲置建设用地３０７７公顷），其中（按数额大小排列）：海口市（含原琼山市）４４５２８万元，三亚市４１３２２万元，儋州市３５４０１万元，澄迈县３４３９０万元，琼海市１０９９４万元，定安县９２８９万元，文昌市８５８５万元，陵水县５４２２万元，万宁市３８７４万元，东方市１４６８万元，五指山市１１９４万元，乐东县５８３万元，屯昌县３５１万元。这对于政府掌握储备土地和盘活建设用地发挥了很好的作用。但是，我们清醒地看到，换地权益书实质上是政府负债凭证，是要适时回收的。我省人大常委会１９９９年１２月１０日颁发的《海南经济特区换地权益书管理办法》规定，“换地权益书持有者可以该凭证从政府换回与换地权益书面值等价的土地权益”。“在换地权益书未全部收回前，出让以换地权益书收回的土地时，土地使用权受让人须以换地权益书支付土地出让金的７０％，以货币支付土地出让金的３０％；新增建设用地出让时，土地使用权受让人须以货币形式支付土地征用费用，须以换地权益书支付土地有偿使用费７０％，以货币支付土地有偿使用费３０％。”这是已公布于众的原则性规定。然而，各市、县土地管理部门并未按上述原则把回收换地权益书纳入工作规程，回收工作进展甚慢。至今，全省回收的换地权益书原面值仅有６０７７万元，回收率３．０７％。其中：海口市３６７６万元，回收率８．２５％；三亚市２２００万元，回收率５．３２％；儋州市２０１万元，回收率０．５７％；其余市县尚未有回收记录。因此，省处置办提出建议，省政府亦已同意，由省国土环境资源厅牵头草拟《海南经济特区换地权益书流转与回收实施办法》，由省政府审定、颁布实施。《实施办法》出台后，我们要坚决贯彻执行。如果本届政府对这项工作熟视无睹，待土地管理部门将收回的闲置土地重新出让完了，那么回收换地权益书将失去资源保障，给下届政府留下难以解脱的历史包袱。
５、停缓建工程代为处置政策。产权人未能在政府规定的期限内自行处置的停缓建工程，由市县政府处置机构代为处置。这项政策首先由海口市人大常委会提出并在海口市执行，后来也为省政府和省人大常委会所确认。海口市已先后将１１７宗停缓建工程纳入代为处置范畴，其中１９宗已竣工，３４宗正在复工建设中，其余项目正在规划报建和进一步协商。这是加大处置力度的有效措施，也是最后消灭半拉子工程的强硬措施，在攻坚和收尾时期显得更加重要。现在的问题是这政策据推行还不够有力，每一个项目的协商、评估、拍卖、复建的过程拖得太长，进展艰难和缓慢。此外，国务院批准的《处置海南省积压房地产补充方案》决定，国有独资商业银行追债取得的积压房地产均协议移交给海南省联合资产管理公司处置。这实质上也是一种代为处置政策，但协议移交工作拖的时间也很长，进展也很缓慢。今年必须进一步加大代为处置力度，否则很难在明年宣告处置工作结束。
６、特事特办政策。每一宗半拉子工程从报建、复工、预售、竣工验收到办证，都要经过国土、规划、建设、房产、消防、人防、园林、环保、税务等众多部门审核，而往往由于历史遗留总是如资料不全、设计不合理等而在某个环节卡壳。
省政府一直要求各有关部门用特事特办的手段解决历史遗留问题。据开发商反映，规划报建、竣工验收、免税申报三个环节拖的时间比较长。海口市曾采取联合办公形式，加快１１宗工程竣工验收速度，这种做法应广泛推广。
刻苦攻坚 解决重点问题不畏难
全省处置工作的重点地域是海口市，而海口市目前面临的重点问题有两个：一是位于重点区域、大体量、严重影响市容景观的停缓建工程的复建问题；二是商品房需求市场开拓问题。
海口市几条重点大道仍然有若干栋长期面目狰狞、巍然不动的半拉子工程，成为人们广泛议论的焦点。如滨海大道的供销大厦、信托大厦、赛格国际大厦、花园广场、中达大厦，金贸区内的中化大厦，龙昆路的南方国际大厦、明光大厦、富人阁，大同路的万国商城，白龙南路的银坤花园等巨型半拉子工程，仍然圬头垢脸的竖立在那里，简直是城市扎眼的纰点，谁见了都叹气。这１１个项目总共报建面积８７万平方米，体量大，债权债务复杂，处置难度很大，但再难也要攻克。这１１个项目不复工建设，很难宣布停缓建工程处置基本结束。三亚市虽然已经宣布停缓建工程处置完毕，但众所周知，约３万平方米的京燕大厦仍然赤裸裸的竖立在三亚河边。它可算是当年三亚市标志性的建筑，由于官司纠缠好几年，去年才由司法最终确权，但是市政府与台胞业主的处置意见不一致，迟迟动弹不了。今年是攻坚年，就是要齐心协力攻这些重点工程、难点项目之坚。
扩大住房需求，培育房地产市场，是保障处置积压房地产工作的重要环节，也是今年面临的艰难问题。近年来，我省各市县政府大举进行
环境整治，营造绿色城市，改变城市面貌，提升城市品位，吸引外地居民前来购房置业、休闲度假；各居住小区进一步完善基础设施，美化居住环境，规范物业管理，以良好的居住条件促进销售；各业务主管部门和房地产协会、社会中介机构、新闻媒体加大宣传促销力度，在本地开展房地产展销活动，并积极组团赴外地参加房地产交易会，对岛外市场的开拓已有良好开端。但是，进一步开拓岛外市场，仍然是我们面临的重点任务。以海口市为例，仅停缓建工程复工批建面积累计达７１２万平方米，其中已竣工３２３万平方米、在建３８９万平方米，何况还有占总宗数２７％的停缓建工程将陆续复工建设。尽管海口市采取收、压、拆、清的措施控制总量，但客观上近几年投入市场的商品房数量还是很大的，要靠开拓岛外市场来消化。因此，改选环境、完善设施、走出去请进来开展促销活动、打响“健康宝岛、绿色家园”品牌，仍然是今明两年的重要任务。同时，也要进一步激活房地产二级市场，鼓励城市居民更新居住条件，鼓励外来工和本省农民进城购房置业，就地挖掘新的购买力。
加强领导 抓好处置工作不松劲
几年来，我省处置积压房地产工作之所以取得重大进展，除了法律创新、政策创新、操作创新的威力外，组织领导是有力保证。省委杜青林、白克明、王歧山、汪啸风四任书记和省长卫留成都相继关注处置工作，省政府连续几年将处置工作列入重要议事日程，常务副省长王厚宏、吴昌元先后担任省处置工作小组组长，夏恩恕厅长一直担任省处置办主任，省处置办一直坚持研究和草拟政策、推动执行、掌握情况、协调关系、上传下达、授受资询，工作小组成员单位
省建设厅、省国土资源环境资源厅，省财政厅、省地税局等等一直在各只权范围内促进处置工作。总之，省里对处置工作一直很重视，始终不放松。各市县特别是海口、三亚市委、市政府的领导一直站在处置工作第一线，市处置办和建设、国土局做了艰苦繁复的工作。这一点需要大书特书，充分肯定。但是，随着时间的推延，处置成绩凸现，房地产市场复苏，有的同志已产生了大功告成思想和松劲情绪。其具体表现是：处置工作力量减少了，重点项目跟踪促进不力了，疑难问题相互推诿了，工作进展情况没人掌握和上报了。这种状况很难保证处置工作的攻坚和收尾。我们必须申明，处置工作成绩在面前，难点在后头，今年不攻坚，明年难收尾。
精猴复命西天去，金鸡报晓东方来。愿我们继续齐心协力，鸡年打好攻坚战，狗年夺取全面胜利。
（作者为海南省处置办专职副主任，本文是其在１月２０日举行的海南省建设工作会议上的发言稿，经作者同意授权本报刊登，有修改。）
（ 责任编辑：杨茂银 ）
