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可能是因为2004年10月29日个人房贷利率提高的幅度较小，从而并没有从根本上遏制住中国房地产市场的价格上涨趋势，因此，央行在2005年3月17日宣布，再次调整商业银行自营性个人住房贷款政策。
我们对这次房地产市场调控政策的评论是，政策的方向是正确的（即抑制需求），政策的效果尚不能确定，但是政策显然具有“一刀切”的问题，即它对投机者、投资者和普通购房者都将产生负面影响，而且对于投资者和普通购房者的影响可能远远大于投机者。
我们认为，从2003年下半年开始，中国房地产市场的价格上扬在很大程度上已经受投机因素决定。一方面，人民币汇率升值预期导致的热钱流入，有很大一部分进入了中国的房地产市场。根据国家统计局的资料，2004年FDI进入中国房地产业的资金规模大致为：合同利用金额为134.9亿美元，实际使用金额为59.5亿美元。如果我们把非海外机构投资者投资中国房地产市场的资金规模算进去，外资流入中国房地产业的资金可能要翻好几倍。另一方面，中国股市的不景气和债市的发育不全导致国内套利资金除了进入房地产市场外别无其他选择。由于投机者购买房地产的目的不是长期持有，而是在短期内出售以获取差价，因此贷款利率的微调和提高首付比率对于他们来说并非有效的遏制手段。相反，对于赚取租金收益的投资者和购买房地产自住的普通购房者而言，这两项政策或者提高了购房的成本，或者延迟了他们购房的时间，这在较大程度上压缩了他们的合理需求。换句话说，央行的新政策强调了总量性因素但忽视了结构性因素。
那么，什么是调控当前房地产市场的最佳政策呢？我们认为，最佳的房地产市场调控政策必须能够将投机者与投资者以及普通购房者有效地区分开来。政策在重点遏制投机者恶性炒作的同时，还应鼓励投资者和普通购房者的正常需求，以促进中国房地产市场的持续健康发展。显然，提高房贷利率和提高首付比率都不是这一意义上的最佳政策。
我们认为，有必要将目前对于购买经济适用房在房屋产权转让方面的限制推广开来。例如，央行可以规定，从某月某日起，居民和非居民购买的房地产在5年之内不能转让其产权。这项政策对于购买房屋自住的普通消费者以及购房出租的投资者来说并没有任何明显影响，却可以有效遏制通过在短期内买卖房屋套取差价的投机行为。
当然，这项政策并非没有任何缺点，最大的一个问题是在几年时间内可能会不利于中国国内二手房交易市场的发展。但是相对于其他政策而言，这项政策能够非常有效地降低中国房地产市场上的投机行为，同时并不会对房地产市场造成明显的紧缩压力。由于中国目前仍然是一个发展中国家，诸如此类的行政调控措施在一定时期内依然是解决结构性问题的不可或缺的手段。
（ 责任编辑：xiaobohu ）
