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○ 本刊记者 李晓明
地产开发商推出“地荒论”
房地产商任志强分析数据得出：招标出让土地的平均价格为协议出让价格的4.32倍，拍卖出让土地的平均价格为协议出让价格的6.03倍，挂牌出让土地的平均价格为协议出让价格的3.34倍。
任之强开列了这样一组数据：本年土地购置面积下降了6.8%，在房地产投资保持27%的高增长中，土地的购置费用也保持了18.9%的高增长，但多花了钱所购买的土地面积却少了268万公顷，假如没有滞后因素，都反映的是当年的实际情况，则只能说土地现有市场中的供给量是在去年仅增长了5.9%之后，出现了全面下降，并且价格暴涨。
任志强认为，“招拍挂”政策出台后，土地供给量被政府垄断和限制，土地形成了供量短缺和来源单一的非竞争规则。在这种游戏规则下，改变了产出决定土地价格的前提条件，所以这一轮的房价增长的根本原因在于土地价格的增长。
任志强再次强调，土地供量的减少和价格的提高改变了市场的预期，因此必然提高了房价，事实是，“招拍挂”政策之后，土地价格上升了，政府的出让金收益增加了，房价同时提高了，但开发商的利润并没有减少的原因是将增加的成本转移给消费者了。
国土部门驳斥“地荒论”
针对房地产商的指责，国土资源部有关人士指出：全国土地供应与房地产公司购置的土地面积都没有减少。
国土资源部公布的数据显示：去年，全国土地供应面积与房地产公司的购置土地面积都没有减少。2004年土地“招拍挂”总数比上年增长1.2%，而这个数据还不包括去年“8·31”过关的历史遗留问题项目的土地。国土资源部同时引用国家统计局同期统计数据，2004年土地购置面积为39984.66万平方米，比上年同期增长5.9%.
据北京市发改委投资处副处长王学鹏介绍，2000～2004年，北京市通过出让方式用于房地产开发的土地总量为14663公顷左右，房地产业完成土地开发总面积约为5253公顷，尚未完成开发的出让用地面积约为9410公顷。2004年8月31日后，还有约5000公顷的建设用地通过“招拍挂”制度进入房地产开发市场。王学鹏分析说，目前北京市尚有14410公顷左右的建设用地可用于房地产开发。按照2000～2004年年均供地1051公顷计算，目前北京未开发的建设用地仍可满足10年以上的开发需求。
北京市发改委委员宋宇则展示了另一组数据：2004年，北京市住宅施工面积6759万平方米，其中新开工面积2207万平方米；住宅竣工面积2344万平方米；住宅销售面积2286万平方米。他认为，即使2005、2006、2007年三年不新开工一平方米住宅，现有施工面积竣工后，仍可保持每年2000万平方米以上的现有供应规模。
“招拍挂”不是罪魁祸首
按照国土资源部发布的71号令，2004年8月31日以后，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。
在此轮争执中，经营性土地的“招拍挂”成为房地产商攻击的重点。那么，实行“招拍挂”到底有没有必要呢？
土地市场长期存在“招拍挂”和协议出让的双轨制。双轨制的存在，不利于土地市场的规范有序，也为一些人以权谋私创造了机会。
纪检监察机关会同国土资源部门对土地使用权出让违规违纪案件进行查处，截至2004年8月，某市清理出空闲土地数百宗。知情人士介绍，这些土地大部分是通过协议出让而获取的，一些获得土地的开发商并无开发实力，只是借地价升值谋取暴利，导致土地闲置。
北京市国土资源局副局长张维表示，2004年北京市有关部门对土地市场进行了治理整顿，共清理土地违法行为2411件，涉及土地5424公顷。截止到2004年底，已经制止纠正1569件，立案查处842件（已结案723件），责令退还土地1500公顷，复耕土地449公顷。
中国人民大学土地管理系俞明轩撰文指出，“招拍挂”是对出让制度的完善。他说，在土地出让市场上，作为土地出让主体的出让方是法定的，即县、市人民政府。这个唯一性自土地出让行为出现之日起就一直存在，不因“招拍挂”制度的实施而改变。但是，供地方式的改变、“招拍挂”制度的实施，完善了这种唯一性。
由于土地出让方是唯一的，不存在竞争，因此，在配置有限而宝贵的土地资源时，有必要受到社会公众的监督和接受市场机制的合理调节。经营性土地出让实施“招拍挂”制度，一方面可以接受社会监督，减少暗箱操作和寻租行为，使土地出让真正公开化，符合对公共资源进行公共管理的基本原理；另一方面，将市场机制引入土地出让市场，可以弥补因土地出让方唯一性而缺乏竞争形成的缺陷。因此，“招拍挂”政策是对土地有偿出让制度的完善，将市场机制引入土地出让是市场经济条件下的必然趋势。
可以说，经营性土地使用权“招拍挂”的形式，是用市场竞争机制明确了土地的真实价格，公开了开发商的隐形土地成本，使地价回归其真实水平。由于影响房价的还有供求关系，房地产商即使以很低的成本获取土地，只要房地产市场是个买方市场，他们是不会放弃牟取暴利的机会的。以上海为例，房地产商的很多地都是“招拍挂”之前拿到的，当时的价格并不高，但是这并不影响房地产商去炒房价，甚至高得很离谱。“某开发商开始定的房价在7000元左右，后来竟然达到一万三四千元，这就很难说是拿地成本太高导致的”，国土资源部前副部长寿嘉华说。
针对由于实行“招拍挂”引起的土地价格上涨问题，寿嘉华认为，由于政府垄断土地的供应，在地价的标准上还需要仔细研究，进一步规范。
如何制止当届政府寅吃卯粮
经营性土地的“招拍挂”有效遏制了腐败的滋生，但是，它也将土地变成了当地政府乃至当届政府的谋利工具。
当前不少地方出让土地的收益成为政府财政收入的重要来源，卖地越多，价格越高，收益越多。政府调控地价影响的机制可以归纳如下：经营性土地“招拍挂”导致土地的行政性垄断，使得地方政府具有强有力的利益激励机制，大力地推动土地价格上扬。目前土地出让年限是40年、50年、70年不等。有的地方政府出让土地，把70年的土地收益用于本届政府土地开发和城市建设，现在有很多中等城市，特别中部城市已经卖到没有地可卖的程度……
2005年4月，在北京举办的2005中国经济政策与房地产发展论坛上，中国土地学会土地经济分会秘书长周建春、建设部政策研究中心副主任秦虹等权威人士展望和透露了今年土地和房产政策的重点和走向——
建立国有土地收益基金：把出让土地收益纳入基金，包括为以后政府使用。这样就减少了地方政府以地生财，卖地搞建设的一种利益冲突，从而大大抑止本届政府忙于占地圈地的动机。
集体建设用地进市场：在符合规划的条件下，集体建设用地将进入市场，使用权依法扭转。集体建设用地历来在我国不得进入市场，不得出让，不得出租，不得转让。从今年开始要出台集体建设用地进入市场的办法。
加快建立土地收益基金制度，明确当届政府在土地出让金中可使用的比例，以制约地方政府过多依赖土地出让收入的行为；建立从土地出让收入中拿出一定比例，专项用于住房保障的制度，以规范土地出让收入投向、建立稳定的住房保障资金渠道。
城市规划影响地产市场
在此次关于房地产泡沫的争论中，上海处于漩涡中心。而北京就相对平淡了许多。究其原因，除了保证经济适用房的建设规模，北京市最新出台的城市规划发挥了重要作用，这个长期规划为广大市民勾勒了一个合理的城镇体系。
华高莱斯国际地产顾问北京公司对2005年第一季度北京市土地整理储备中心土地“招拍挂”交易情况进行了统计，结果显示：目前北京市内城八区仍是开发投资热点。但报告同时显示了这样一个趋势：2005年第一季度北京市土地成交量的83%在5环以外区域及昌平、怀柔、平谷等远郊区。从北京的开发现状看，目前市区内、四环以内的可开发用地极少，随着市中心可利用用地的减少、政府旧城保护政策力度的加大，以及郊区道路等城市设施的完善，越来越多的土地供应将出现在五环外。
而由此不难推断，按照北京“两轴·两带·多中心”的城市空间规划格局，随着远郊区县新的城市规划的逐步落实，远郊区县“新城”将成为未来北京的开发重点，对于房地产价格的上涨起到重要的缓冲作用。
不可否认，土地是构成房地产价格的重要因素。虽然土地价格的上涨与“招拍挂”制度的实施是同时发生的，但是，“招拍挂”作为国际通行的土地出让制度，有其合理性和必然性。俞明轩认为，“招拍挂”制度不是为了垄断土地市场，并不会导致土地供给不足；只是改变了政府供地的方式，而不是改变供地的实质和数量。当“招拍挂”的供地形式与协议方式供地相比，更有助于实现土地的价值时，只会刺激原土地持有者的供地欲望而不会减少供地的欲望。
当我们对地方政府的业绩考核措施不当时，“招拍挂”制度便成为当届政府寅吃卯粮的工具，而“地荒论”、“成本论”也随之出现，并形成一股合力，推动房地产价格的上涨。正如国土资源部前副部长寿嘉华所说——国土部门和房地产商各打五十大板。
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（ 责任编辑：李淑琴 ）
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