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○ 本刊记者 谢
一场“房地产泡沫”的争论至少从2003年就开始延续，一直在房地产市场“捞钱”的投资者，从目前帐面来看，好象都没有赔，这无疑是致命的诱惑。
日前，当摩根斯坦利首席经济学家谢国忠放言“中国房地产即将崩盘”时，投资还是撤出地产市场，再次让投资者们开始犹疑。紧随谢国忠之后，花旗集团最新发布的报告又让人们感到“不过还是那场争论”，花旗集团的报告说，中国的房地产泡沫只是局部问题，而非全国性的。内地只有上海、天津、沈阳和宁波4个城市真正出现了房地产泡沫风险，而且泡沫短期内破裂的可能性不大。
就这样在“泡沫论”的摇摆中，今年房地产市场迎来了“政策年”。本届政府连续推出力度较大的规范政策，必将对房地产市场的发展起到深远的影响。那么，未来几年内，房价是涨还是跌？中国的房地产还有多少投资价值？
外资的唱空与做多
最早说出“中国房地产泡沫将在数月内破裂”的是美国的大报《纽约时报》，而摩根斯坦利亚洲区首席经济学家谢国忠则是“中国房地产泡沫论”的始作俑者。
谢国忠认为，中国的房地产市场需求是向未来借的需求，存在相当的夸大成分，而且明显存在房地产投机过度的迹象。上海是谢国忠的家乡，他说：上海许多楼盘都卖掉了，不少人还买了一处以上的住宅，但大多数房子空着。就因为看好房价会涨、人民币会升值，这其中的投机性就相当大了。
不过，从目前来看，地产泡沫论并不只是针对中国。摩根斯坦利董事总经理兼首席经济师史蒂芬·罗奇认为，目前，全球2／3国家和地区正面临房地产泡沫危机，而在所有房地产泡沫国家和地区中，中国排第一。他特别指出：“上海和北京因占中国销售量的14%，且房价涨幅最大而将首当其冲”。
泡沫论可以让中小投资者忧郁徘徊，海外热钱却倒让人有些看不懂，或者因为财大气粗，就可以把预期目标放得远些。据悉，美林集团将投资约3000万美元，和中国银泰携手打造有“北京第一高”之称的北京银泰中心。美林集团常务董事暨全球资本投资部亚太区主管卢晓俊说：“中国的房地产市场仍然处于发展阶段。位居主要城市优势地段的高品质项目，在现阶段中国与全球经济日趋融合的时期，将会为投资者提供良好的发展机遇”。
另据一直在积极接触海外投资人的基强联行投资管理(中国)有限公司董事副总裁陈咏东介绍，目前，共有100亿美元左右的外资投入到上海的房地产业。其中，以海外基金形式出现的约为3亿美元左右，而且这一数字将在未来两三年内快速增加至20亿美元。陈咏东告诉记者，这是中国房地产市场20%的投资回报率使得外资开发商开始纷纷下注了。
尤其令人费解的是，2月25日，中国房地产泡沫说的发源方——摩根斯坦利旗下的“房地产基金” (MSREF)却斥资3亿多元人民币买下了一座23层、3万多平方米的商业写字楼——富力双子星B座。同时，MSREF亚太地区房地产业务副总裁白可福还表示将继续加大对中国房地产市场的投入，2005年该公司在中国内地的投资将是2004年的2至3倍。而在此之前，摩根斯坦利在华房地产投资项目已经遍布北京、上海、广东等一些房地产业发展较成熟的城市。
有趣的是刚刚上任的摩根斯坦利中国首席执行官竺稼先生表示：“谢国忠、罗奇都只是个人的观点，他们不是公司的管理人员，分析意见也不代表摩根的观点，实际上公司也没有一致的观点。同时，经济学家只给投资者提供建议，决策还要由投资者自己做出”。
其实，热钱涌入国内地产，早从2003年下半年就开始了，这主要是，由于对人民币升值存有预期，大批境外“热钱”进入内地，和江浙游资一起在上海等大城市兴风作浪。从那时至今，各大城市的房价节节攀升。据上海市房地产交易中心的统计数据显示：2004年第三季度，上海中心城区商品房单价已经上升到12000元以上，比一年前的价格有了6000元以上的涨幅。2005年第一周，上海商品房成交均价达到每平方米9452元的新高；在城区，已经见不到1万元以下的起价了。
看来，外来投资者不仅仅是投资意图难以理解，其手笔更让国内投资者难以望其项背。
房地产业还值得投资吗
对于越来越多的外资争先恐后地通过各种渠道涌入中国的房地产业，北京东君房地产开发有限公司董事长齐宏说：“这表明中国房地产现在是投资非常恰当的时间”。按照齐宏的看法，实际上目前房地产是多种观点并存，存在着一定程度的混乱，但越是这样越有可能取得暴利的机会。
有观点认为，居住需求是不会导致泡沫的，出现的地方是在投资需求。投资性需求占购房目标的比重，国际警戒线水平是20%。而据《解放日报》抽样调查结果显示，有26.55%的购房者是出于投资动机购房的。但据业内人士透露，估计在上海大约40%左右的个人房产交易是出于投资目的。
假设，目前上海居民2004年的平均可支配收入达到15000元，三口之家的家庭年收入是45000元，而目前的上海平均房价已经超过9000元／平方米，即使按每户居民80平方米计算，房价收入比已经超过16倍。即使是1997年房地产泡沫破灭前的香港，房价收入比也只有11倍。 也就是说，对于大多数上海市民来说，他们根本没有买房的能力。有关专家指出，这么高的房价收入比，说明房地产的利润空间过大。
国际上有个房屋价格与家庭年收入的比例，按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在18～5.5倍之间，发展中国家的房价收入比一般在3～6倍之间。而目前我国全国范围内的房价收入比已经超过7.8倍，北京、上海早超了12倍。
在众多的信息面前，有业内专家反而认为，现在来判断房地产业有没有泡沫还为时尚早。因为，目前还处于房地产大量投资的阶段，房地产的投资周期一般是两年左右，将来会不会出现供求失衡，是否会出现房子积压、房价下滑的情况，还不可知。
但北京国际投资发展有限公司总裁杜猛说：“目前国内房地产市场有泡沫无水分。因为北京的房子无论定价多少，都可以卖出去，而且是热销。此外，政府最近也采取了很多措施，会对防止房地产的过热起到积极作用。总体来说，中国房地产市场有过热迹象，但不至于出现类似香港的崩盘局面”。
市场发展最主要的推动力还是来自于内因，有效需求的快速增长是促使楼市热销的主要原因。其中，城市化的加速推进、大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求，是中国房地产业快速发展的基础。按1995年以后中国城市化平均推进的速度看，到2010年中国城市化率将超过50%，2020年将达到64%，由此分析，整个中国房地产业将在未来持续增长。
而居民收入水平的大幅度提高也是房地产需求快速增长的重要因素。“十一五”期间，中国经济年均增长在8%左右，2010年GDP将超过21.5万亿人民币，约合2.6万亿美元，考虑人口增加，人均1900美元左右，与目前中等收入国家平均水平1920美元大体相当。后10年（2010～2020）经济增长速度有所放缓，但仍可10年翻一番，2020年GDP将超过43万亿人民币，约合5万多亿美元，人均超过3500美元，进入中上等收入国家的行列。消费者的消费观念将发生变化，增加市场需求。据北京测算，近几年消化的商品房中，改善性住房需求的户数占家庭总户数的10%。在未来的市场中，改善型购买者将成为市场主流，10年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。另外，拆迁安置也将增加房地产市场的整体需求。近几年，全国加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。
正是基于这种大势，万通集团董事局主席冯仑告诉记者，今后15年到20年内中国房地产都会稳定增长是他的一个推断。他认为不管宏观调控如何变化手法，市场的总体走势是不会改变的，因为中国的房地产业刚刚起步不过十几年，而已经发展了50年的美国房地产业依旧红火、房价依然会涨。
如果根据孟晓苏曾经提出的，我国房地产业发展七年为一个周期，五年发展、两年低落，在一个周期的时间里增长期长、而衰退期短的理论进行判断，到2002年初，房地产业处于增长期已经五年，积累下的主要问题是投资增长过快，在这以后我们看到，中央政府采取的主要调控措施是：行政劝告、准入管理、控制土地、信贷监管；建设部提出2003年为“理性年”；国务院发布了18号文件，明确“房地产业已经成为国民经济中的重要支柱产业”，要求“努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”，“实现房地产市场持续健康发展”。对房地产业为时两年的经济调控明显起到“反周期”的作用。对比分析七年来房地产的投资额与销售额增长，可以看到销售额增长一直高于投资额增长，产销处于良性循环。
当有的人还在谈论房地产是否“泡沫”老调的时候，刚改任中房集团党委书记的孟晓苏则认为：“现在七年一个周期的过程已经走完。我国房地产业已经悄然进入到一轮新的增长期。我判断中国房地产业在这个发展周期中还有大约五年发展机遇，即直到2009年”。
房地产业资本开始新博弈
大开发时代迅速造就了一批超大规模企业，但从新近出炉的中国房地产百强企业榜上，记者看到百强企业在2004年的主营业务收入分布为：10亿元以下的占49家，10～30亿元的占35家，30～50亿元的占9家，50～100亿元的有7家，2004年房地产行业内并未出现真正意义上的“百亿企业”。即指在房地产开发过程中，房屋已交付使用、完成经营结算后，实现的主营业务收入达到100亿元的房地产企业数目仍然为零。
房地产百强企业的分布变化很大程度上反映了区域房地产市场表现。在区域分布上，房地产百强仍延续了2004年百强分布的不均衡性特点，受区域经济和房地产行业发展水平的影响，华北、华东、华南三大地区占据了百强总数的82%。今年最显著的变化是，华东地区的百强企业数量激增，而华北和华南两大区域的百强企业数量却呈现减少的趋势，华中和西部地区的百强企业有一定数量的增加。华东地区显然是2004年中国房地产市场最具吸引力的区域，除上海以外，杭州、苏州、南京等华东二线城市也都吸引了大量房地产投资和跨地域开发的百强企业的进入。华中和西部地区也在释放其潜力，地区性房地产企业在与一些全国性跨区域开发商的竞争中扩大区域市场份额。
广州大学经济与管理学院教授潘蜀健说：“随着市场经济的进一步发展，沿海、东部、南部的房地产业相对成熟，有些企业已经基本完成资本原始积累，形成雄厚的资本。这些资本必然要寻求出路，往更多机会的地方、或薄弱环节蔓延，西进、北拓将会成为今后一段时间内的趋势”。
土地储备和规划项目面积是衡量一个房地产企业是否具备发展潜力或持续开发能力的两个基本指标。从土地储备上来看，面积在100～300万平方米的百强企业最多，占36%，有16家企业储备土地500～1000万平方米，甚至有5家企业的土地储备超过1000万平方米。如合生创展的土地储备达到1228万平方米，中海发展项目储备超过930万平方米，丰富的土地储备和项目储备为这些企业稳定增长提供了前提条件。
但对于土地储备较少的企业来说，通过收购股权的合作方式获取资源，尤其是盘活存量土地，成为必然选择的出路之一。万科总经理郁亮说，宏观调控以来，国家严控土地，新增的土地供应非常少，客观上对房地产企业造成了压力，合作很有必要。像深圳，2004年只卖了100万平方米建筑面积的地，不能满足公司发展所需土地。
2004年以来，地产业强强合作的趋势已初露端倪，万科已和招商地产开始携手。2005年3月，万科集团下属上海万科公司、万科浦东公司、深圳万科公司与南都集团下属的上海中桥基建公司在上海签署协议，万科集团以总计18.5785亿元人民币受让南都集团，通过中桥持有的在上海、江苏的70%权益，和在浙江的20%权益。
鉴于房地产百强企业成长性普遍良好的局面，万通集团董事局主席冯仑大胆预测中国会诞生世界最大的住宅公司。他以目前在世界最大规模的地产公司为例，年生产35000套新房、客户50000多个。而万科现在每年制造的新房在20000套左右，客户累计有10万个。照此发展，未来在中国出现最大的住宅公司是完全有可能的。
但不管对房地产业的前景看好，还是唱衰，北京东君房地产开发有限公司董事长齐宏的一席话值得人们反复玩味：“高投资的收入可能就带来高风险，如果你认错了位置，认错了方向，就有可能发生致命的错误。所以，关键要看投资者，不管是开发商也好，还是购房人也好，对这种趋势把握的能力”。
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（ 责任编辑：李淑琴 ）
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