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○ 本刊记者 魏刚
随着福利分配住房制度的终结，中国房地产进入了飞速发展期，而在上升的阶段不可避免地出现这样那样的问题，当我们采用市场或行政的手段来调节房地产投资水平时，面对刚性的土地、弹性的市场，似乎总有些捉襟见肘。在采访中，很多专家提出：在房地产过热的表象背后，不能忽视的是尽快建立完备的房地产法律法规体系。
各国房地产法律体系
在谈到房地产过热问题时，安邦咨询公司首席分析师陈功认为:很多国家在发展中也经历了房地产过热阶段，但由于有完备的法律体系，很快都平稳退烧。以英国为例：英国房价自2001年初进入新的上涨周期之后3年多时间内，连续以每年超过20%的速度增长，出现严重泡沫现象。为抑制房地产市场的过分火爆，英国政府和中央银行在已有房地产法律法规体系的基础上采取了一系列宏观调控措施和政策，到2004年8月份房地产市场开始降温。据《房地产法》英国央行和政府主要采取了两方面的措施，一是从抑制购买热着手进行“釜底抽薪”，二是为增加房源提供政策扶持和刺激尽量缓解供求矛盾。从“釜底抽薪”方面来看，英国主要采取了通过央行提高利率导致借贷成本增加的措施。英格兰银行从2003年11月到2004年8月，把利率从48年来3.5%的最低水平连续5次上调到4.75%。导致抵押贷款成本增加，房主还本付息压力增大，有效地遏制了购房出租和首次置业人士的入市热情。从增加房源方面来看，英国政府主要采取了两项措施：一是通过政策鼓励增加住房建造。英国财政大臣布朗在2004～2005年度的财政报告中宣布，根据《产业基金法》英国政府将建立房地产投资基金，并对这种投资予以免税，让零散投资者更容易向房地产开发投资。二是对城市改造中夷旧建新给予政策扶持。在这方面，政府拿出更多公共土地用于房屋建筑，增加已使用土地废旧建筑除旧布新的贷款。而在我国尽管目前市场呼声一片，但早就酝酿的《产业基金法》还是一直没有出台。也正是因为不能保证内地房地产基金的合法性，很多基金不得不绕道香港。
中国房地产协会会长杨慎认为在房地产法律体系建设中，房地产协会的作用也不容忽视。美国房地产协会是由美国经营房地产各行业分会共同组建的集团协会，协会内部行业分工很细。在该协会下按物业形态分类有写字楼商会、住宅商会、工业物产商会、商场联合会、学校、医院等商会；按知识分类有商业房地产投资师商会、中介人商会、建筑技术商会、建筑设计商会等；按管理分类还有全球不动产联合会、物业服务联合会、设施管理协会等。这些协会活动频繁，共同构筑国家的房地产框架和推动国家的房地产产业发展，不定期与政府机构共商经济发展计划、问题，从另一个角度影响和促进国家行业的法制建设、信誉体系建设、信息化系统建设，为行业制定标准，管理生产，约束纪律，维持秩序。在这方面，我国的房协组织还有很大的发展空间。
在金融领域，信贷联盟也为美国众多低收入民众提供了购房资金来源，信贷联盟是一个合作型的非赢利金融组织， 旨在为低收入家庭提供安全、便捷和优惠利率的金融信贷服务，如家庭储蓄和理财管理、房屋、汽车和子女大学教育等的优惠低利率贷款。信贷联盟的资金来源主要是自愿储蓄（入会的最低储蓄额要求是25美元）和政府特别项目的资金注入，亨受税收豁免。
陈功告诉记者：在亚洲，日本和韩国在房地产相关法律体系建设中已走在前列。日本于1896年颁布的《民法典》中，较为详细地规定了与房地产相关的各项权益。1899～1975年分别对住宅管理、土地开发、建筑设计、工程施工、房产拥有、房地租的征收发布了20多个单行法规，已形成了房地产法规体系。
韩国为了改善居民的住宅状况，促进住房建设，在1971年制订了《长远住宅建设规划法》，1981年制订了《住宅建设促进法》，还根据《住宅银行法》成立了住宅银行，支持推动为中、低收入居民建设住宅。
房地产立法的必要性
在我国，要加强房地产管理的立法，健全和完善我国房地产的法律法规体系。保持房地产业的持续发展，最重要的一条就是规范市场。虎杰咨询公司首席分析师张寅告诉记者，目前我国房地产业存在的规范性和有序性问题，究其原因还在于立法滞后，立法层次低，法律效力差，缺乏系统性和配套性等等，与国际惯例相比还有很大差距。因此，对政府来说，要加强房地产业立法，健全和完善与国际惯例接轨的、适应市场经济的、符合我国国情的房地产的法律法规体系，为房地产业提供一个公开、公平、公正的竞争环境。
同时，法律体系应保证房地产政策的公开性和透明度。国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员魏加宁指出，在国外，每隔一段时间，金融政策的制订机构都必须向公众公开前一时期所出台的重大政策的制订程序、参与人等，让公众了解该政策出台的必要性和具体的操作环节，这种公开性、透明性和规范性的要求可以促使政策更好地被公众了解。比如美联储会把重大政策的制订过程、参与人及政策出台的相关程序在该政策出台的5年后公布；日本则是在10年后公开披露。这样所出台的政策在格式、内容方面会更加规范。至于相关信息被披露的时间之所以较长，是因为每一个政策在刚开始执行时都会改变各个群体和社会成员的利益关系，马上披露不利于政策的顺利实施。
另一方面，健全完备房地产法律法规体系有助于避免政府的行政缺位和越位。张寅认为政府住房政策不到位造成住房市场缺乏有效供给。目前我国的住宅市场存在诸多问题：房价收入比1:3至1:6的住房市场断档，中低档住房供不应求，经济适用房占全部住宅的比重偏低甚至缺失，经济适用房准商品房化，与商品房之间的价差越来越小。存量住房市场远没有形成。首先，存量住宅的流动性仍然很低。其次，存量住宅租赁市场化程度低，改革迟缓，在产权、体制、税收等方面存在市场化的障碍，市场管理混乱。特别突出的核心问题是政府经济适用房政策不到位甚至缺失，经济适用房的房价大大高于房价收入比的国际惯例。在美国凡收入在地区家庭平均收入线以下的家庭，可以申请并享受政府对中、低收入家庭政策性保障的住房置业援助项目，最终实现居者有其屋的“美国梦”。
很多专家认为政府越位和缺位是造成我国房地产过热的深层次根源。房地产市场是经济建设型政府模式弊端的重灾区。房地产经济运行中的不规范状态：一是政府职能运用过度，即在那些应当通过市场配置生产要素的领域，政府权力过度干预，用政府替代市场，实行国家垄断经营，与培育土地要素市场的改革目标相背，造成政府失灵。二是政府职能缺失，即在市场机制无法进行有效调节、必须由政府弥补市场缺陷的准公共领域，政府未能全部履行其职能去弥补市场缺陷，住房政策不到位，如在经济适用房供给中过度市场化，造成市场失灵。从而导致公平与效率失衡、经济运行不规范、市场秩序混乱等状况。
健全房地产法律法规还有利于加速政府转型，实现从经济建设型政府向公共服务型政府的转变。一是政府要推进土地要素市场和存量住房市场的市场化改革，把企业的还给企业，把市场的还给市场，逐步退出市场。二是政府需要强化其公共服务职能。为了缓解当前突出的中低收入居民住房供不应求的经济社会矛盾，保持社会的稳定和安全，政府不要认为对住房保障的增加投入是在加重财政负担，而应该调整财政支出结构，加大财政对住房保障的投入力度，加大我国住房政策的力度，提高住房保障支出的总量与比例，逐步把经济建设型财政转变为公共服务型财政，向中低收入居民提供买得起的准公共产品。
“法”在古罗马时代的解释是公平与权威，中国古代思想家认为法是规和矩，无规矩不成方圆；很显然在法制化的今天，房地产市场更需要公平与权威。市场和行政的弹性手段固然必不可少，但保证房地产可持续健康发展必然离不开刚性的法律法规。
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（ 责任编辑：李淑琴 ）
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