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访海南湘琼房地产开发有限公司董事长童石军
人民政协报民营周刊记者 王悦
“上海的房价已经掉下来了。”这是接到记者电话，童石军首先通报的行情。
开门见山，据这位曾在上海、湖南、海南等多地开发过不同档次住宅的海南湘琼房地产开发有限公司董事长“交待”，一般开发商开发高、中、低档住宅的计划利润分别为30%、20%、10%。而据说国外成熟的房地产市场开发商的利润不过6%至8%。所以，童石军借用了媒体的一个词来概括———高利润行业。
而且不仅是高利润，“实际情况是，比如上海，不到两年时间房价翻了一番，连二手房都是如此。”经历过上个世纪九十年代的房地产泡沫破灭，童石军认为这不太正常，“高档房虽然利润高，但是风险大，投资总量也大，环境好的时候高档房涨得很快，行情不好的时候背的包袱也很重。
1993年宏观调控，房地产泡沫骤然破裂，对投资信心的影响一直持续到1996年，连续四年的负增长。”
回忆起房地产市场回升初期的情况，童石军认为“那时高、中、低档住宅的比例是比较协调的”。比如，1996年前后，高档房在海南也就是4000元/平方米，在上海是五六千块钱的水平，北京5000元左右。中档住宅在北京和上海都是4000多元，海南是3000多元。适合低收入阶层的住房在海南大约是一千五六百元每平方米，1200元的也有，上海大约是两千七八百元，北京是3000元左右。
“现在的房价及房地产业的结构与当时相比已经有了非常大的差距。其中需求拉动还是根本的原因，福利分房制度取消后极大刺激了需求，城镇化的速度加快，使大批的剩余劳动力到城市打工，这一部分人的住房需求也相当旺盛。与此同时，城镇居民收入的增长形成了
客观的购买力。”童石军认为其中非理性因素也占了很大比例。“不能否认投机行为的存在。国内股市的低迷造成基金、债券、股票等投资渠道对投资者的吸引力不大，而投资房地产的收益大于银行利息，这就促进了房地产市场的投资。前一段时间，媒体公布了中国高利润行业的排行榜，排在前几位的有医药、电信、电力、石油和房地产等。但是其他几个行业都是垄断行为，所以房地产行业的投资就比较集中。加上土地实行了挂牌出让，使人们产生了一种控制稀有资源的心理，也刺激了房地产开发商的不断投入。”
“这里面还有一个问题，就是这几年的房地产市场存在着结构性的不合理。经济房的增长速度是负的2.5%，越来越少，而高中档的住宅、写字楼、酒店增长了28%，造成了市场结构十分不和谐。”
童石军表示,房地产的价格与土地的价格是紧密相连的，每个城镇的发展应该建立一套完备的土地制度，在规划的过程中确定合理的高、中、低档住宅建设比例。以一个省为例，省会城市的高档楼盘可以控制在20%左右，中档楼盘应该控制在30%，低档住宅至少要有30%，其余自由选择，这样的发展才比较理性，低收入的人群也可以通过按揭的形式买得起房。土地价格如果按照这样的比例定出不同价位，房地产的市场结构也会自然形成。所以政府一定要限定价格。比如在北京，五环附近按照建筑六层楼的标准，土地的价格不应该超过50万元到60万元一亩地，绿化30%以上，这样的住宅价格应该在3500元至4200元每平方米，50平米的小户型，首付三四万，月供七八百，城市的低收入人群才可能通过按揭的形式就买得起。政府对这样的房子就应该严格限价，不能超过4200元每平方米。即使这样，开发商还可以保证有6%的利润。中档房在北京应该限制在5000元左右，首付十几万，月供2000左右，中等收入家庭也可以承受。高档房就要进行调控，比如提高首付，增加利息。
对此，童石军建议：第一，按比例逐年增加经济适用房的供给；第二，建立适合中国住房需求的土地储备政策；第三，理顺成本，控制高利润，低档住宅的土地成本不能过高；第四，税收政策平衡，高档商品房的税收也应该随之增加，再由国家反哺那些经济适用房的需求者。“从整体形势来看，要平抑房价，特别是高档楼房的房价只能用低档住宅来调控。大经济房的比例，不仅可以解决中低收入者的购房困难，更可以使房地产市场得到理性发展。”
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（ 责任编辑：孙可嘉 ）
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