本文原题为：加息难以抑制房价

　　在推动国内房价过快上涨的各种因素中，有两类是值得特别关注的，那就是外资购房和一些开发商的哄抬房价。在这个意义上，升息不但难以抑制房价，还可能走向相反方向

　　4月28日，央行终于再度祭起加息的大旗，提高了各种期限档次的贷款基准利率0.27个百分点。央行此次升息的目的在于，巩固宏观调控的成果，抑制固定资产投资的反弹和控制信贷增长的过快回升。但是由于目前消费者价格指数处于相对较低的水平，央行并没有在提高贷款利率的同时提高存款利率，存贷之间的利差进一步扩大了，此次升息为银行再次提供了利率管制下的无风险盈利机会。

　　央行升息引发了人们的热议。人们在对央行升息举措的影响讨论中，自觉不自觉地都汇集到了加息是否可以抑制房价上涨这一议题中来。这反映了人们现在对房价的关注远甚其他，毕竟“居者有其屋”是很多普通老百姓一辈子的梦想。

　　升息对借款买房的个人以及房地产市场都难免产生影响：比如购房人的还款压力增大了，也会改变一些人对房地产市场未来的心理预期。毕竟，借款者每月要实实在在地多付出不少的利息，迫使人们在购房之前要更多地考虑未来的还款额与现金流的变化，在购房的选择上可能会更加谨慎。

　　但是，利率的上升是否能够担当起稳定房价的重任，却是需要值得认真研究的。在对中国房地产价格上涨的大讨论中，有人认为，国内房价上涨过快的根本原因在于利率太低，因此，抑制国内房价上涨的最好办法、也是惟一的办法，便是央行不断大幅度地升息。对利率作用的膜拜由此可略见一斑。“低息论”的逻辑无非是，低利率刺激了人们借款购房的欲望，只有大幅度地提高利率才能减少人们对住房抵押贷款与商品住宅的需求，因而才能控制房价的上涨。

　　然而，认为2005年以来国内房价的过快上涨是由利率太低造成的，理由并不充分。根据央行的统计，2005年第二季度至今年第一季度，金融机构对居民房的新增中长期消费贷款各季环比增加额分别为589.34亿、304.52亿元、442亿元和410.58亿元。可以看到，自去年5月以来，国内居民对住宅抵押贷款的需求相对较为平稳，商业银行的住宅抵押贷款并没有出现与房价相对应的上涨幅度。另一方面，在这一年左右的时间中，中国的储蓄存款增长率也一直高达18％左右。这一组数据表明，2005年5月以来的房地产价格上涨并不是以国内商业银行发放的更多住宅抵押贷款为支撑。甚至可以这么说，在这一轮的房价上涨中，或许根本不是国内居民对住宅的需求拉动的。

　　在推动国内房价过快上涨的各种因素中，有两类是值得关注的。那就是外资购房和一些开发商的哄抬房价。外资对中国的房地产形成了越来越大的需求。自2003年以来，中国的外汇储备增长率高得令人惊讶，中国也一举成为全球外汇储备最多的国家。中国外汇储备的增长中，至少有20％－30％是由所谓的热钱流入引起的。这些热钱进入大陆后，又大举进入到了中国的房地产市场。大量的外资进入中国房地产市场的直接后果便是助长了中国房地产价格的上涨和中国房地产市场供给结构的扭曲。另外，由于在资产选择上人们普遍存在买涨不买跌的心理，因此，在房价上涨的过程中，开发商的房屋销售变得炙手可热。不排除部分开发商摸准了购房人的心理，而人为地哄抬房价，制造房价大幅上涨的紧张气氛。这两类因素推动的房价上涨，显然是利率这个经济杠杆鞭长莫及的。

　　不仅如此，升息在加重国内购房人的负担同时，还可能进一步推动房价的上涨。出现这种状况的原因至少有两个方面。其一，由于开发贷款也随之上升了，意味着房地产开发的资金成本会相应地上升。拥有定价决策权和具有影响购房者心理预期宣传攻势的开发商，可以较容易地将这些新增的利息成本转嫁到商品房的销售价格中去。其二，升息会扭曲中国房地市场的供给结构。理由很简单，开发商对利润的追逐和尽可能快地回流资金的愿望，会引诱它去开发更多适应外资需求的楼盘，而不会对适合中国普通老百姓需求的住宅，所谓“只为富人盖房”会逐渐堕化为“只为外资盖房”。住宅供给结构这种变化，至少在统计上会进一步推动平均房价的上涨。

　　因此，0.27个百分点的利率变动，表明了央行对当前宏观经济形势的看法和政策姿态。但具体到房地产市场来说，升息可能难以达到控制房价过快上涨的目的，因为中国利率政策的机制和国际资本流动的新格局，都使得在其他国家可能有效的政策工具在中国或许根本就发挥不了作用。这就需要其他相关部门有更积极妥当的措施，比如对外资购房征收更高比例的物业税、政府应当加强对房地产市场的价格监管等等。

　　(作者单位：中国社科院金融所)

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(责任编辑：崔宇)