万科拿地成本低盈利空间大

    事件：近日,万科(000002)与上海恒大集团有限公司(简称恒大集团)及上海吉鑫置业发展有限公司(简称吉鑫置业)签署协议,将以总价款12.90亿元获得上海浦东成山路项目、济阳路项目、五街坊项目、七街坊项目及中林项目等五个项目,总占地面积30.4万平方米,总建筑面积42.3万平方米,上述五个项目均位于上海市浦东三林世博功能区内,中环线附近。

    获取土地盈利空间几何

    国信证券 方焱：万科此次获取土地42万平方米,以收购价格计算,5个项目楼面地价为3050元/平方米,低于金地此前获得的浦东高行地块。而目前三林板块在售楼盘的均价已经超过9000元/平方米,因此公司此次拿地成本较为低廉,未来盈利空间可观。初步匡算,该等项目提升公司NAV0.19元/股。

    联合证券 鱼晋华：基于万科在上海的绝大多数项目储备为容积率1.0左右的低密度住宅,预期售价及预期毛利率都将较高,预测2007年起上海将超越深圳,成为万科的第一大利润来源地。万科曾在2003年提出10年1000亿的战略目标,我们认为以万科目前的发展速度,实现1000亿的目标所用的时间可以比10年更短。公司的发展将呈现出强者恒强的特点,公司已获得的行业第一的地位在相当长的一段时期内将难以被任何对手所撼动。

    对公司项目分布的影响

    联合证券 鱼晋华：随着此次收购的完成,万科在上海地区的储备项目将达到18个,规划建筑面积198万平米,至此万科在上海市场以及长三角区域的项目储备将分别占到公司土地储备总量的10%及45%,上海及长三角也将成为公司项目储备最集中的区域。

    海通证券 张 峦：万科2006年8月3日收购南都股权,快速全面进入浙江市场；2007年1月8日协议获取恒大五项目成功进入上海三林世博会区域,完成万科长三角合理布局。通过两次交易万科分别获得269.2万平方米和42.3万平方米的项目储备。

    国信证券 方 焱：今年万科在加强原有重点城市储备的同时,新进入杭州、宁波和青岛等地市场,进一步完善了在三大经济区域的布局。目前项目个数超过100个,总建筑面积约2500万平方米(按万科权益计算的规划建筑面积2175万平方米),进一步拉开了与追随者的差距；随着房地产调控的继续深化,公司优势地位仍将不断提高。

    增加上海储备意义何在

    国信证券 方 焱：通过获取上述项目,万科进一步增加了在上海的项目储备,并顺利进入浦东三林镇新片区,为公司日后在上海的发展提供了有力的保障。恒大集团是上海房产开发企业50强之一,以开发住宅为主,大部分房地产项目位于浦东。公司与恒大集团建立起战略合作关系,未来不排除有其他合作的可能性,这也为公司继续在浦东地区获取土地提供了条件,为实现公司战略发展目标奠定了更坚实的基础。加强了与当地拥有优质项目资源的地产商开展合作并购,万科的龙头地位优势愈加明显。

    海通证券 张 峦：万科成功进入上海浦东三林和浙江市场,完善其长三角的合理布局。通过此次合作,与恒大集团建立了战略合作关系,为未来上海地区的战略部署奠定了基础。可见,并购将成为万科未来规模扩张的重要模式之一。因为房地产行业并购将进入一个新的阶段。以往证券市场中发生的房地产上市公司并购行为都是被动的,通常是非上市的房地产企业并购业绩较差的上市公司,即转型房地产业。由于规模较小,业绩往往维持不了几年,然后又重新回归绩差股的行列；我们认为房地产公司主动并购将成为优势公司规模扩张的重要模式之一,房地产行业宏观调控又为并购创造了条件。

    联合证券 鱼晋华：面对行业的变迁,万科适宜的制定了通过收购中小公司的股权或项目,快速扩充土地储备的策略。在此策略之下,万科先后收购了浙江南都,北京朝外,以及上海恒大的项目。通过成功收购这三家公司的股权或项目,万科土地储备的增长势如 破竹。在获得了长三角、珠三角以及北京的大批优质项目的同时,也进一步改善了项目储备的区域分布,为在行业内领跑的速度越来越快奠定了良好基础。