“租售比”走高加剧买房投资风险

    记者 林喆

    目前“租售比”过高已经是大城市房价上涨的一个副产品。根据房地产中介机构的调查数据,2006年北京市二手房售价与租金的比例在242：1至286：1之间。

中国国际金融公司对北京等城市的调研结果也显示,他们所调研的167个楼盘,购房资金成本与租金比率在2006年内的平均升幅超过11%。因此有业内专家指出,目前,房屋售价租金比过高,意味着房产投资收益将下滑,投资性买房高位踏空的风险也在增加。

    “我们想买套小两居,房子都看到五环边上了,价格涨到7000元/平方米,而这套70平方米的房子要是租的话,月租金也就1300元左右。”刚毕业不久的张先生如是说。

    目前,国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200：1至300：1。如果售价租金比超过300：1,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现；如果低于200：1,表明该区的房产投资潜力相对较大,房产后市看好。售价租金比无论是低于200：1还是高于300：1,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

    一位金融专家解释道,售价租金比的合理范围,是根据资金的长期收益率确定的。如果把买房视作一种长期投资,那么200：1至300：1的售价租金比,折算成长期投资的年收益率,大约是4%至6%。由于房产还有房价上涨形成的增值收益,因此4%至6%的租金收益率是比较合理的。但如果售价租金比高于300：1,则意味着收益率低于4%。以目前的长期国债收益率为基准,低于4%是划不来的。据介绍,目前美国房产的年租金收益率在5％左右。

    因此,目前国内房价下的“租售比”逼近国际警戒线并非危言耸听。近几年来的二手房租赁市场基本上处于不温不火的状态。许多新的理财产品的出现,正在弱化投资者对房地产的投资偏好。国家对房产交易环节实施“三税”政策,使得五年内二手房的交易成本很高,投资者买房后,更多地会充实到租赁市场,而这将使租金水平进一步下滑。

    前几年,上海“炒楼花”较严重,投资性买房一路“炒”高房价,而租金水平一直没有跟上去,“租售比”随之不断走高；但“触顶”后,房价便开始下降了。对此,人们应该提高警惕。