亿城股份遭遇融资瓶颈 业务收缩押宝直接融资

　　“我们将收缩战线，减少一些项目开发。”亿城集团股份有限公司（亿城股份000616.SZ）(行情，资讯)董秘陈志延表示。

　　3月13日亿城股份提前公布2006年报，主营业务收入14.1亿元，同比增加107％；净利润1.43亿元，合每股收益0.46元，同比增加343％。

公司董事会审议通过利润分配预案每10股送现金0.11元（含税），并每10股送红股1股。

　　资本市场上，亿城股份由于今年扭亏概念以及北京奥运概念的推动，股价涨幅遥遥领先，在最近的一次拉升行情中，2月5日到3月14日统计的区间涨幅为39.9％。

　　这张看似美好的成绩单，背后却有亿城股份资金瓶颈之困。

　　业务收缩，押宝直接融资

　　在近期汹涌的定向增发潮中，亿城股份成了房地产企业中唯一的失败案例。

　　1月26日，亿城股份发布公告称，其非定向增发方案申请未能获得证监会核准。该方案起始于2006年9月13日，具体为向特定对象非公开发行A股筹集12亿，其中4亿用于开发建设西北旺项目，8亿用于受让大股东北京乾通投资有限公司（简称北京乾通）拥有的建国门项目60％的股权，及后续开发建设。

　　这项融资的失败，令亿城股份陷入尴尬的境地。

　　目前，亿城股份的主要融资来源于间接融资。据年报称，2007年公司全年长短期借款余额增长近5亿元，通过深化银企合作获得了人民币10亿元的综合授信额度以及人民币20亿元的住房按揭意向性额度。长期负债由期初的3.69亿元增至期末的6.28亿元，同时公司资产负债率由71％升至近78％。

　　中金公司研究员对此做出的评价并不乐观，“公司资产负债率达到了78％，与年初的71％相比上升了7％。亿城股份的净负债率从年初的69％上升到目前的105％，财务风险显著加大。

　　目前账面拥有现金2.4亿元，高于去年83％；预收房款8亿元，与去年持平；开发规模的扩大以及开发成本的持续投入使得经营活动现金流为—3亿元。另外，亿城股份2006年土地增值税费用仅有950万元，与主要结算项目万城华府属高档项目的性质不符，土地增值税的结算可能对公司2007年净利润及现金流均将有较为明显的影响。”

　　由于高企的资产负债率使得公司使用间接融资能力下降，直接融资渠道尚未打开，亿城股份遭遇资金瓶颈。

　　根据年报，其大股东北京乾通投资有限公司将公司2000多万股质押金融机构获得借款4000万的项目今年仍然继续，大股东的资金状况亦不乐观。

　　陈志延表示，目前公司正在做直接融资的方案。鉴于资金的压力，他表示需要收缩一些项目。

　　资金压力紧迫

　　但是亿城股份的土地储备较为乐观。

　　目前亿城股份拥有在建及储备项目约110万平方米，北京区域66万平方米，天津11万平方米，长三角34万平方米（北京区域有万城华府三期、亿城天筑、西北旺项目、建国门项目，天津区域有亿城山水颐园，长三角区域有苏州工业园区）。并且近两年公司房地产开发业务盈利能力增加。

　　公司主要项目有万城华府二期、三期，总建筑面积16.34万平方米，均价23000元/平方米以上；亿城天筑总建筑面积8.36万平方米，均价已达到8400元/平方米，这三个项目销售收入大部分都将在2006年和2007年结转，较2005年度净利润0.32亿元来讲，公司2006年、2007年度业绩都将实现大幅增长，天相投资预计亿城股份的净利润分别为1.4亿元和3.2亿元左右。

　　由于亿城股份未来两年将陆续有新项目参与结算，因此分析师上调了亿城股份2007及2008年盈利预测，上调幅度分别为34％和27％，调整后2007及2008年每股收益分别为0.90元和1.1元。

　　中金公司还指出，亿城股份是比较典型的开发规模较小的公司，依赖于一个市场和单一几个项目，所以估值上将更多考虑其净资产值的价值，该公司P/E较低（2007年12.6倍，2008年10.2倍），但净资产值不高（2007年10.76元，2008年12.84元），属于未来发展不确定性较大的一类公司，其业绩实现主要依赖于市场走势，资金压力是公司最需要迫切解决的问题。

　　作者：徐广蓉 21世纪经济报道